La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. Cependant, le choix entre un bien neuf et un bien ancien peut avoir un impact considérable sur la rentabilité et les avantages fiscaux. Cet article passe en revue les avantages, inconvénients et critères clés pour vous aider à décider entre LMNP neuf ou ancien.
Cette question intéresse en particulier l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle.
Entre sécurité, garanties constructeur et conformité aux normes d’un côté, prix d’acquisition plus bas et rentabilité immédiate de l’autre, le choix d’un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) — neuf ou ancien — dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux, de votre horizon de placement et de votre appétence au risque.
Cadre fiscal et critères d’éligibilité du LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes fiscaux :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.
- Régime réel : déduction des charges effectives et amortissement du bien.
Le choix d’un bien neuf ou ancien influencera votre stratégie fiscale (amortissement, charges) aussi bien que la rentabilité potentielle.
LMNP Neuf : sécurité, normes et garanties
Atouts du neuf
- Conformité aux normes énergétiques récentes (RT 2020 / RE 2020).
- Garanties constructeur : décennale, biennale, parfait achèvement.
- Frais de notaire réduits (≈ 2,5 %-3 %).
- Attractivité locative accrue (prestations modernes, faible vacance).
Inconvénients du neuf
- Prix d’acquisition plus élevé (coût au m² supérieur).
- Délais de livraison en VEFA (revenus différés).
- Éventuels défauts de construction malgré les garanties.
LMNP Ancien : rentabilité immédiate et localisation stratégique
Atouts de l’ancien
- Prix d’achat en moyenne 20-30 % inférieur.
- Emplacements centraux ou quartiers très demandés.
- Revenus locatifs immédiats si le bien est déjà loué/prêt à louer.
- Potentiel de valorisation via travaux de rénovation.
Inconvénients de l’ancien
- Coûts de rénovation/mise aux normes parfois élevés.
- Frais de notaire plus importants (≈ 7 %-8 %).
- Risques de réparations imprévues affectant le rendement.
Comparaison directe : LMNP Neuf vs LMNP Ancien
| Critère | LMNP Neuf | LMNP Ancien |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Plus élevé | Moins cher |
| Frais de notaire | ≈ 2,5 %-3 % | ≈ 7 %-8 % |
| Conformité aux normes | Normes récentes | Travaux possibles |
| Rentabilité | Différée | Immédiate |
| Garanties | Décennale, etc. | Peu ou pas |
| Localisation | Périphérie fréq. | Centre-ville fréq. |
| Potentiel de revente | Moins volatile | Valorisation possible |
Quel choix pour quel profil ?
- Revenus immédiats : privilégier le LMNP ancien dans les emplacements centraux.
- Sécurité & long terme : opter pour le LMNP neuf pour ses garanties et sa conformité.
LMNP neuf ou ancien : quel choix privilégier ?
Le duel neuf/ancien n’a pas de vainqueur absolu : le LMNP neuf rassure grâce aux garanties et à la performance énergétique, tandis que le LMNP ancien séduit par sa rentabilité rapide et son prix d’achat. Déterminez vos objectifs (revenu immédiat, valorisation patrimoniale, sécurité) et évaluez les coûts annexes avant de vous lancer.