Loi Bouvard en détailLoi Bouvard en détail

Conseil en défiscalisation immobilière

Loi Bouvard en détail

1. Le principe de la loi Bouvard :

La loi de défiscalisation Bouvard appelée aussi amendement Bouvard est un amendement de la loi de finance 2009. L’amendement Bouvard a été présenté par Michel Bouvard dans l’amendement N°11.

Cette loi résulte d’une révision de la loi LMNP donnant droit aux mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel.

La révolution du dispositif de défiscalisation Bouvard réside dans l’application d’une réduction d’impôts et non plus d’un amortissement du bien comme dans le LMNP.

Pour bénéficier de la loi Bouvard, il suffit d’être contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SARL de famille ou en indivision (dans les cas d’une indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts de chaque investisseur).

L’amendement Bouvard a été publié le 22 avril 2009 au journal officiel rendant ainsi effectif le dispositif de la loi Bouvard.

Textes règlementaires :
• Code Général des Impôts, Article 199 sexvicies
• Amendement Bouvard du 16 mars 2009

2. Le mécanisme de la loi Bouvard :

  • En 2019, la réduction d’impôts s’élève à 11 % du montant de l’acquisition. Cette réduction est répartie sur 9 ans, à raison d’1/9ème par an.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent est reportable sur les six années suivantes.
  • La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quelque soit le mois de cet achèvement.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut récupérer la TVA de 20 % si la résidence est en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Exemple de défiscalisation loi Bouvard

Vous achetez un appartement pour 188 417 € (hors taxe hors mobilier mais avec les frais d’acquisition) dans une résidence pour personnes âgées.
Base de calcul de la défiscalisation = montant immobilier hors taxe hors mobilier + frais de notaire, Soit 153 514 € + 4 200 € = 157 714 €.
Montant de la défiscalisation157 714 x 11% = 17 348 €
Réduction d’impôt1 927 € par an pendant 9 ans
Récupération de TVA de 31 403 €.

3. Les conditions de la loi Bouvard :

  • Les logements concernés par la loi Bouvard sont :
    – Les résidences universitaires avec services,
    – Les résidences de santé publique comme définie dans l’article L. 6111-2 du code de la santé publique,
    – Les résidences définies dans l’article  L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles,
    – Les logements destinés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code) géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
    – Les établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312-1).
    – Les établissements délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3° de l’article L. 6143-5).
    – Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail.
    – L’ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9).
    – Les résidences avec services pour étudiants ;
  • Le bien doit être meublé avec un minimum de TROIS des quatre services suivants :
    – Petit-déjeuner,
    – Accueil,
    – Lingerie,
    – Entretien des parties communes.
  • Le bien doit être loué pendant au moins neuf ans par un gestionnaire via un bail commercial, L’engagement de location devra prendre effet dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

4. Les conditions de mise en location :

En loi Bouvard, dans la mesure où la relation est gérée via un bail commercial, il n’existe ni plafonds de loyers ni plafonds de revenus pour les locataires.

5. Les conséquences pratiques de la loi Bouvard :

  • L’investisseur doit avoir le statut de Loueur en Meublé Non professionnel.
  • La mise en place du dispositif Bouvard permet finalement d’avoir le choix entre deux mécanismes d’impositions fiscales en loueur meublé non professionnel (LMNP) :
    – Le mécanisme de réduction d’impôt grâce à l’amendement Bouvard,
    – Le LMNP classique avec l’amortissement du prix du bien afin d’obtenir des revenus non fiscalisés.
  • Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou micro BIC si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € hors taxe (recettes perçues). Dans ce dernier cas, l’administration fiscale pratiquera  un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, au titre des charges occasionnées par l’activité.

6. Plafonnement de la loi Bouvard :

  • Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 €, cependant l’amortissement LMNP reste possible sur toute la fraction au dessus de 300 000 €.
  • Il est, par ailleurs, possible de cumuler plusieurs opérations Bouvard la même année dans la limite de 300 000 € hors taxe, hors mobilier mais frais d’acquisition inclus.
  • Il est aussi possible de cumuler une opération Bouvard et une opération Pinel la même année.
  • Il est évidemment entendu qu’une fois ce plafond appliqué, le plafonnement global s’applique (calcul du plafonnement global des niches fiscales) à savoir le plafond de 10 000 € qui concerne les investissements engagés en 2019.

7. Extinction progressive de la loi Bouvard :

L’extinction de la loi Bouvard initialement prévue fin 2018 a été prolongée au 31 décembre 2021.

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