Loi Pinel Outre-Mer en détailLoi Pinel Outre-Mer en détail

Conseil en défiscalisation immobilière

Loi Pinel Outre-Mer en détail

1. Le principe de la loi Pinel Outre-Mer :

La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont :

  • Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
  • Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
  • Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2018

2. Le mécanisme de la loi Pinel Outre-Mer :

  • En 2018, la réduction d’impôts s’élève à 23, 29 ou 32 % du montant de l’acquisition (plafonné à 5.500 € / m² de surface habitable).
  • Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
  • Comme en métropole, le logement peut être loué à toute un ascendant ou descendant de l’investisseur.
  • Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5.500 € / m² quelque soit le département, territoire ou communauté d’Outre-Mer.
  • Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable sur les années suivantes. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année de livraison (date d’achèvement des travaux) quelque soit le mois de livraison.
  • Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
  • De la même manière qu’en loi Pinel « Métropole », la loi Pinel Outre-Mer n’a pas, comme ce fut le cas avec la loi Scellier, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi Pinel Outre-Mer avec à la fois des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.
  • Il n’existe pas en loi Pinel Outre-Mer, comme ce fut le cas en loi Scellier Outre-Mer, d’exception territoriale propre aux investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie : la durée minimale de l’engagement de location, tout comme le nombre d’années sur laquelle est répartie la réduction d’impôt reste figée à 6, 9 ou 12 ans pour l’ensemble des territoires d’outre-mer.
  • En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
    – La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
    – Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
    – Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble).

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Exemple de défiscalisation loi Pinel Outre-Mer :

Vous achetez un appartement neuf de 80 m² à la Réunion, au prix de 280.000 €. Les revenus générés par ce bien sont de 8 668 € par an, soit un loyer mensuel de 722 €.Vos charges annuelles sont de 722 € et vos intérêts d’emprunts de 10 000 €.
Prix au m²3.547 € (< 5.500 €)
Montant de la défiscalisation280.000 x 32% = 89.600 €
Réduction d’impôt7.466 € par an pendant 12 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d’imposition est de 40%. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 289 € par an.

3. Les conditions de la loi Pinel Outre-Mer :

  • Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 6, 9 ou 12 années.
  • Le bien devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.
  • Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
  • Les territoires ultra-marins sont classés en deux zones, d’une part les départements d’outre-mer auxquels se rajoutent Saint-Martin et Saint-Barthélemy et d’autre part tous les autres territoires. (cf. Zones Pinel 2018 : Liste des communes)
  • Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

4. Conditions de mise en location :

  • Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant deux zones géographiques.
  • Plafonds des loyers pour les investissements Pinel Outre-Mer réalisés à compter du 1er janvier 2018 :
Plafonds de loyer mensuel « Pinel Outre-Mer »
Départements d’Outre-Mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Plafonds de loyer mensuel10,22 €12,70 €
Coefficient multiplicateur (de surface)0,7 + 19/S0,7 + 19/S
Soit pour un appartement de 60 M20,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02
0,7 +19/60 = 1,016
arrondi à 1,02
S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel outre-mer est celle de la surface habitable au sens de l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs, augmentée de la varangue dans la limite de 14 m² cf. Comment calculer la surface éligible à la loi Pinel ?). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
    – La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement)
    – La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement)
    – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité)

5. Conséquences pratiques de la loi Pinel Outre-Mer :

  • L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
  • Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2018, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :
Composition du foyer
du locataire habitant
Départements d’outre-mer
Saint-Martin
Saint-Barthélemy
Mayotte
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Saint-Pierre-et-Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Personne seule27 710 €30 768 €
Couple37 006 €41 087 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge44 503 €49 412 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53 725 €59 651 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge63 200 €70 172 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge71 226 €79 083 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième7 948 €8 824 €
  • Au terme de l’engagement légal de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

6. Plafonnement de la loi Pinel Outre-Mer :

  • Pour la loi Pinel Outre-Mer, le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel de 300.000 € et limité à deux opérations par an sur ce type d’investissement. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Pinel Outre-Mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin faits les années précédentes.
  • Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel  (ce plafond est relevé à 18.000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer cf. calcul du plafonnement global des niches fiscales).

7. Extinction progressive de la loi Pinel Outre-Mer :

L’extinction de la loi Pinel Outre-Mer est prévue au 31 décembre 2021.

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