Placement immobilierEHPAD Saint-Georges

Placement immobilier

Défiscalisez
0 €
par an *
Appartements T1 T2

Prix : de 157 800 € à 270 058 €

Rentabilité : ± 4,10 % (hors défiscalisation)

Garanties locatives Bail commercial

Livraison prévue 1er trimestre 2021

Avantages fiscaux  

Loi Bouvard : défiscalisez jusqu'à 29 706 € sur 9 ans.

Loueur en meublé (LMP / LMNP) : revenus locatifs non fiscalisés.

EHPAD Saint-Georges
EHPAD Saint-Georges
EHPAD Saint-Georges
EHPAD Saint-Georges
EHPAD Saint-Georges

Points forts :

  • Des fondateurs expérimentés à la tête de Médicharme.
  • Un puissant actionnaire majoritaire accompagnant le développement du groupe.
  • Un bail commercial triple net dune durée de 18 ans.
  • Une résidence déjà en exploitation.

Description : EHPAD Saint-Georges

La maison médicalisée Ehpad Saint-Georges est située à Coeuvres-et-Valsery, dans le département de l’Aisne(02). Elle ouvrira ses portes pour la partie nouvellement créée en 2021.

Médicharme sera l’exploitant de l’Ehpad Saint-Georges. Ce groupe naît en 2015, gère déjà 14 résidences. Il ambitionne d’en doubler le nombre pour atteindre 25 voire 30 établissements dans les quatre ans à venir. A la tête de ce groupe, deux professionnels expérimentés, issus de l’univers des Ehapd. Les fondateurs cumulent pas moins de 40 ans de vécu dans cette activité très complexe que celle des ehpad. Elle nécessite une parfaite connaissance des rouages tant administratifs, qu’économiques et réglementaires.

L’établissement disposera lorsque la rénovation (partie existante) et la création de nouvelles places seront achevées, d’une capacité d’accueil de 98 lits médicalisés. Autant dire une capacité idéale permettant de dégager une marge bénéficiaire.

Nos deux créateurs placent l’accueil et le bien-être de la personne au centre de leur démarche. Selon les mots de Patrick Boulard, l’un des deux fondateurs de Médicharme, la personne âgée doit se sentir « comme chez elle » au sein de leurs établissements. Prévenance et disponibilité sont les deux axes forts pour décrire leur approche.

L’établissement répondra donc aux exigences réglementaires en matière d’accueil d’un public fragile et âgée. Mais au-delà, Médicharme s’autorise à réaliser des modifications pour améliorer le niveau de prestations au sein de cet établissement.

La résidence Saint-Georges disposera donc des services suivants : accueil, restaurant, salle de soins, salons « famille », service d’entretien du linge optionnel selon le souhait des résidents, salle de relaxation Snoezelen, etc.. Et une multitude d’activités, au quotidien, pour que la résidence soit un espace de vie.

Situation : Cœuvres-et-Valsery (02600)

La résidence Saint-Georges gérée par Médicharme est située dans la commune de Cœuvres-et-Valsery, dans le département de l'Aisne (02), dans la région des Hauts-de-France. Distante de 15 kilomètres à l'ouest de la sous-préfecture de Soissons, 28 kilomètres à l'est de Compiègne (par Pierrefonds). Paris se situant à moins de 100 kilomètres par la nationale 2 et l'autoroute A3.

La résidence Saint-Georges est nichée au sein d'un village plein de charmes, recelant beaucoup d'édifices anciens et pour certains classés « Monument Historique ». Un environnement convivial avec ses deux boulangeries, son café, la mairie à quelques pas. Un médecin généraliste, une infirmière, un coiffeur complète l'offre des services.

Notre avis : EHPAD Saint-Georges

4/5

Faut-il avoir peur d'investir et de confier la gestion d'un Ehpad à un acteur fraîchement arrivé sur le marché (2015) ? La question se pose en des termes équilibrés :

Le groupe est dirigé par les fondateurs de la structure. Ils sont issus du monde de la prise en charge des personnes âgées dépendantes. Ils cumulent à eux deux, environ 40 ans d'expérience. Leur maîtrise de l'activité est indéniable.

L'actionnaire majoritaire du groupe (95 % des parts détenues) a levé des fonds au début de l'année 2017 pour investir spécifiquement dans l'univers médico-social paneuropéen. Son ambition pour Médicharme, est d'accompagner l'entreprise dans son développement. L'objectif de devenir un acteur majeur dans l'administration des ehpad est clairement affiché. En à peine 4 ans, le groupe Médicharme compte déjà 14 établissements et souhaite doubler ses capacités dans un délai équivalent.

Une croissance rapide certes mais réfléchie (acquisitions de structures existantes bien entretenues et détenues par des indépendants).

Quid des investisseurs bailleurs dans ce projet de reprise ? La proposition qui leur est faite nous semble avantageuse et rassurante. La lecture du bail commercial nous apprend que l'engagement de l'exploitant sera de 18 ans ! Offrant ainsi une très bonne visibilité.

En ce qui concerne la répartition des charges. là aussi, les termes du bail commercial soumis aux investisseurs, apparaissent favorables aux bailleurs (articles 605 et 606 du code civil à la charge du preneur à bail ainsi que la taxe foncière...).

Un investissement sans risque alors ? Investir dans l'immobilier ou dans d'autres classes d'actifs n'a jamais été sans risque. Ici, rappelons que l'activité unique est la prise en charge des personnes âgées dépendantes. La résidence Saint-Georges exploitée par Médicharme ne déroge pas aux règles observées dans ce secteur d'activité en termes d'organisation des parties communes et privatives. Et de leur maintien dans des conditions d'exploitation dictées par les normes rigoureuses en vigueur dans les ehpad. Cet encadrement et le contrôle étant assurés par les autorités de tutelle, notamment l'Agence Régionale de la Santé (ARS).

L'autre point à rappeler est le lien entre le bailleur et le preneur à bail. L'absence d'exploitant signifie absence de loyer. Et donc un manque à gagner évident pour le bailleur. D'autant que la possibilité d'exploitation est délivrer au gestionnaire pour un bassin gérontologique constaté. La bonne entente « économique » entre les deux parties est un élément à considérer.

Ici, Médicharme reprend un établissement existant. le rénove, l'agrandit pour atteindre une taille suffisante pour être rentable sur le long terme.

Derniers points souvent abordés. La démographie et le statut fiscal. deux paramètres qui plaident en faveur de cet investissement. Nous rappelons qu'il est difficile de se projeter à très long terme sur la persistance d'un cadre fiscal comme celui du loueur en meublé ou d'autres dispositifs (d'ailleurs). Nous constatons que l'imposition desdits revenus BIC (et non fonciers) demeure avantageuse pour les investisseurs grâce au mécanisme de l'amortissement.

Pour ce qui est ds besoins nés du vieillissement de la population. C'est un fait partagé et avérés, à l'heure actuelle.