Achat d’immeuble en bloc : investir dans un immeuble entier et optimiser sa fiscalité
Immeuble entier, ingénierie patrimoniale et dispositifs fiscaux : principes, avantages et méthode pour sécuriser une acquisition en bloc
L’achat d’un immeuble en bloc ne se limite pas à l’acquisition d’un ensemble de lots. Il s’agit d’une démarche patrimoniale globale, combinant analyse immobilière, optimisation fiscale et vision long terme. Déficit foncier, Malraux, Monuments historiques, nue-propriété, CIOP : cet article décrypte les mécanismes de l’achat d’immeuble en bloc, compare les stratégies possibles et met en lumière les points de vigilance essentiels pour sécuriser une opération globale.
Mis à jour le 9 février 2026
Par Sébastien Couston
6 minutes
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Sommaire
- Qu’est-ce que l’achat d’immeuble en bloc ?
- Pourquoi investir dans un immeuble en bloc ?
- Achat d’immeuble en bloc et fiscalité : quels dispositifs mobiliser ?
- Quels sont les risques d’un achat d’immeuble en bloc ?
- À qui s’adresse l’achat d’immeuble en bloc ?
- Les grandes étapes d’un achat d’immeuble en bloc
- Pourquoi se faire accompagner pour un achat d’immeuble en bloc ?
- FAQ : Achat d’immeuble en bloc
L’achat d’immeuble en bloc s’adresse aux investisseurs souhaitant acheter un immeuble entier, optimiser leur fiscalité et piloter rentabilité et gestion sur un actif unique, que ce soit en France métropolitaine ou en Outre-mer.
L’achat d’immeuble en bloc constitue une stratégie d’investissement à part entière, recherchée pour sa cohérence patrimoniale, sa maîtrise opérationnelle et sa capacité à optimiser durablement la fiscalité. En acquérant un actif immobilier dans sa globalité, l’investisseur raisonne non plus lot par lot, mais à l’échelle d’un patrimoine immobilier organisé, avec une vision globale des revenus, des charges et de la valorisation à long terme.
Qu’est-ce que l’achat d’immeuble en bloc ?
L’achat d’immeuble en bloc consiste à acquérir l’intégralité d’un bâtiment, composé de plusieurs logements (et parfois de locaux annexes), auprès d’un propriétaire unique. Contrairement à l’investissement diffus, cette approche permet une lecture globale de l’actif :
- maîtrise complète de la gestion et des décisions stratégiques,
- cohérence technique et architecturale,
- pilotage unifié des travaux et de la rénovation,
- vision consolidée de la rentabilité et de la valorisation.
L’immeuble devient alors un outil patrimonial, et non une simple addition de logements.
Achat d’immeuble ou achat en bloc : parle-t-on de la même chose ?
Dans la pratique, les termes sont souvent confondus. L’achat d’immeuble désigne l’acquisition d’un bâtiment entier, tandis que l’achat en bloc insiste sur la logique patrimoniale et opérationnelle globale. Dans les deux cas, l’investisseur raisonne à l’échelle de l’actif, et non du logement individuel.
À retenir – Achat d’immeuble en bloc
- L’achat en bloc se raisonne à l’échelle de l’actif, pas du logement individuel.
- Il offre une liberté de gestion et d’arbitrage supérieure.
- Il permet d’activer des dispositifs fiscaux puissants liés aux travaux et au bâti.
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Pourquoi investir dans un immeuble en bloc ?
Une cohérence patrimoniale totale
L’immeuble en bloc, souvent qualifié d’immeuble de rapport, permet de piloter la rentabilité globale de l’actif, au-delà du rendement de chaque logement pris isolément. Détenir un immeuble entier permet une gestion homogène : choix des locataires, politique de loyers, travaux, entretien et arbitrages sont pilotés de manière centralisée.
Un levier de valorisation à long terme
La rénovation, la reconfiguration des lots ou l’amélioration énergétique peuvent être pensées globalement, avec un impact direct sur la valeur de l’actif.
Une optimisation fiscale optimisée
L’achat d’immeuble en bloc ouvre l’accès à des dispositifs fiscaux patrimoniaux fondés sur la détention et la rénovation, et non sur des réductions d’impôt temporaires.
Un immeuble bien situé et bien conçu devient un pilier patrimonial, au-delà de la seule recherche de rendement.
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Achat d’immeuble en bloc et fiscalité : quels dispositifs mobiliser ?
Déficit foncier
Idéal pour les immeubles nécessitant des travaux importants, le déficit foncier permet d’imputer une partie des charges et travaux sur le revenu global, tout en constituant un actif rénové et pérenne.
Dispositif Malraux
Adapté aux immeubles situés en secteurs protégés, le Malraux permet une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, dans une logique de conservation du patrimoine bâti.
Monuments historiques
Pour les immeubles classés ou inscrits, ce dispositif autorise la déduction intégrale des travaux et charges du revenu global, sans plafonnement, dans une approche patrimoniale de long terme.
Nue-propriété
L’acquisition d’un immeuble en nue-propriété permet de se positionner sur le foncier à prix décoté, sans gestion locative, avec une reconstitution automatique de la pleine propriété à terme.
CIOP / Girardin IS (DROM)
Dans le cadre d’un immeuble situé en Outre-mer, une société à l’IS peut, sous conditions, réaliser une opération en bloc via le CIOP ou Girardin IS immobilier, avec des contraintes de mise en location et de durée d’engagement.
À Lire : notre article sur l’achat d’immeuble en bloc dans les DROM
À retenir – Fiscalité
- Chaque immeuble appelle son propre schéma fiscal.
- Le dispositif dépend de la localisation, de l’état du bâti et de l’objectif patrimonial.
- En Outre-mer, des dispositifs spécifiques (Girardin IS / CIOP) peuvent s’ajouter selon la nature de l’opération.
- La fiscalité doit accompagner la stratégie, non la dicter.
Quels sont les risques d’un achat d’immeuble en bloc ?
- Risque technique : sous-évaluation des travaux, pathologies du bâti.
- Risque juridique : urbanisme, copropriété inexistante ou mal définie.
- Risque locatif : inadéquation des typologies ou des loyers.
- Risque fiscal : montage inadapté ou non conforme.
La revente peut s’envisager soit en bloc, soit par lots, à condition que la division juridique et la stratégie d’arbitrage aient été anticipées dès l’acquisition.
À retenir – Risques
- Le risque principal est souvent un risque de montage (juridique et fiscal), pas de marché.
- Les travaux doivent être analysés avec précision avant l’acquisition.
- La sortie (revente globale ou par lots) doit être anticipée.
À qui s’adresse l’achat d’immeuble en bloc ?
- investisseurs fortement fiscalisés,
- chefs d’entreprise et professions libérales,
- familles souhaitant organiser ou transmettre un patrimoine,
- investisseurs long terme recherchant stabilité et cohérence.
L’achat d’immeuble en bloc n’est pas une opération opportuniste, mais une décision patrimoniale réfléchie.
Les grandes étapes d’un achat d’immeuble en bloc
- Analyse du marché et du micro-emplacement
- Audit technique et estimation des travaux
- Choix du schéma fiscal adapté
- Montage juridique et financier
- Définition de la stratégie locative et de sortie
Pourquoi se faire accompagner pour un achat d’immeuble en bloc ?
Une acquisition en bloc implique une lecture transversale :
- analyse immobilière et technique,
- ingénierie fiscale adaptée à l’actif,
- sécurisation juridique et financière,
- définition d’une stratégie de détention et de sortie.
K&P Finance : sécuriser et piloter votre achat d’immeuble en bloc
- Analyse patrimoniale globale (objectifs, horizon, arbitrage, transmission)
- Choix et sécurisation du cadre fiscal (cohérence, contraintes, documentation)
- Lecture immobilière et locative (micro-emplacement, loyers, typologies, demande)
- Pilotage dans la durée (gestion, travaux, valorisation, stratégie de sortie)
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FAQ : Achat d’immeuble en bloc
Pourquoi acheter un immeuble entier plutôt que plusieurs lots séparés ?
L’immeuble entier offre une maîtrise totale de la gestion, des travaux et de la stratégie patrimoniale, avec une meilleure cohérence à long terme.
Quel budget minimum pour acheter un immeuble en bloc ?
Il n’existe pas de seuil unique. Le budget dépend de la localisation, de l’état du bâti et du nombre de lots. L’essentiel est la cohérence entre prix, travaux, loyers et fiscalité, plus que le montant absolu investi.
Quel dispositif fiscal est le plus adapté à un immeuble ancien ?
Cela dépend de l’état du bâti, de la localisation et du profil fiscal de l’investisseur : déficit foncier, Malraux ou Monuments historiques peuvent être envisagés.
Peut-on revendre un immeuble acheté en bloc par lots ?
Oui, à condition d’avoir anticipé la division juridique et la stratégie de sortie dès l’acquisition.
À lire aussi – Investissement locatif et achat en bloc
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