Alternatives à la Loi Pinel Outre-mer en 2025 : comment continuer à défiscaliser efficacement ?
Quelles alternatives Pinel Outre-mer pour un investissement patrimonial ?
La fin de la réduction d’impôt Pinel Outre-mer ne signifie pas la fin de la défiscalisation outre-mer. En 2025, plusieurs « alternatives au Pinel Outre-mer » – certaines nouvelles – offrent toujours un mix séduisant : économie d’impôt, rendement locatif et participation au développement local. CIOP, LMNP touristique, Malraux, Denormandie, Monuments Historiques… chacun de ces leviers fiscaux possède ses propres règles du jeu et une rentabilité qui peut même dépasser l’ancien dispositif Pinel Outre-mer si l’on choisit la bonne stratégie.
Mis à jour le 2 juillet 2025
Par Karine Malatier
4 minutes
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Sommaire
- 1. Le CIOP : le crédit d’impôt productif jusqu’à 38,25 %
- 2. La location meublée touristique (LMNP) : souplesse et amortissement total
- 3. Loi Denormandie : la seule réduction d’impôt directe dans l’ancien
- 4. Loi Malraux : restaurer le patrimoine et défiscaliser jusqu’à 30 %
- 5. Loi Monuments Historiques : défiscalisation intégrale sans plafond
- Conclusion : quelle alternative à la Pinel Outre-mer choisir ?
- Explorer nos programmes immobiliers Outre-mer
Depuis le 31 décembre 2024, la Loi Pinel Outre-mer – réputée pour son abattement fiscal jusqu’à 32 % – n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs. Faut-il pour autant renoncer à la défiscalisation immobilière dans les DOM-TOM ? Certainement pas ! Plusieurs mécanismes, certains très récents, offrent des alternatives à la loi Pinel Outre-mer tout aussi performantes, à condition de bien comprendre leurs spécificités et de s’entourer de conseils avertis.
1. Le CIOP : le crédit d’impôt productif jusqu’à 38,25 %
Le Crédit d’Impôt pour l’Investissement Productif en Outre-mer (CIOP) vise le développement économique local. Initialement réservé aux entreprises, il est désormais accessible aux particuliers par l’intermédiaire d’une société patrimoniale (SCI à l’IS, SARL de famille, etc.).
Avantages clés :
- Crédit d’impôt jusqu’à 38,25 % du montant investi (base majorée dans certaines îles).
- Dispositif hors plafonnement global des niches fiscales, idéal pour les très hauts revenus.
- Possibilité de financer des résidences hôtelières, des logements intermédiaires ou des actifs productifs (photovoltaïque, santé, etc.).
Points de vigilance : montage plus technique (dossier fiscal + société porteuse), obligation de conserver l’actif au moins 5 ans, et suivi comptable annuel.
Dispositif CIOP 2025
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
Profitez d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition d’un bien dans les DROM.
2. La location meublée touristique (LMNP) : souplesse et amortissement total
Pour ceux qui recherchent une solution flexible, la location meublée touristique – via le LMNP – s’impose comme une alternative Pinel Outre-mer particulièrement populaire : plages, climat et affluence touristique soutiennent l’occupation toute l’année.
Bénéfices principaux :
- Amortissement intégral du bâti (hors terrain) et du mobilier : résultat fiscal souvent nul pendant 15–20 ans.
- Choix entre micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel (charges + amortissements).
- Rentabilité locative supérieure à la location nue grâce aux séjours touristiques.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
3. Loi Denormandie : la seule réduction d’impôt directe dans l’ancien
La loi Denormandie reste le seul dispositif permettant une réduction d’impôt immédiate dans l’immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % de l’opération. Attention : elle ne s’applique qu’aux communes métropolitaines labellisées « Action Cœur de Ville » ; elle constitue donc une diversification géographique pour les investisseurs ultramarins.
Principes clés :
- Réduction d’impôt : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) ou 21 % (12 ans).
- Plafonds de loyers/ressources proches de l’ex-Pinel.
- Idéale pour mixer cash-flow métropolitain et alternatives Pinel Outre-mer.
Dispositif Denormandie 2025
Jusqu’à 63 000 € de réduction
Rénovez des logements anciens en centre-ville et profitez d’avantages fiscaux similaires au Pinel.
4. Loi Malraux : restaurer le patrimoine et défiscaliser jusqu’à 30 %
La loi Malraux séduit les investisseurs disposant d’une forte taxation et d’un goût prononcé pour le patrimoine. Elle permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux (plafond 400 000 € sur 4 ans) hors plafond global des niches fiscales.
Pourquoi c’est une vraie alternative Pinel Outre-mer ?
- Déduction appliquée sur l’IR du foyer, sans aucun plafond.
- Exposition à des biens d’exception, souvent en secteurs sauvegardés des centres-villes ultramarins (Fort-de-France, Pointe-à-Pitre, Saint-Denis, etc.).
Dispositif Malraux 2025
Jusqu’à 120 000 € de réduction
Financez la restauration d’immeubles de caractère et réduisez jusqu’à 30 % du coût des travaux.
5. Loi Monuments Historiques : défiscalisation intégrale sans plafond
La loi Monuments Historiques (MH) est la plus puissante pour les revenus très élevés. Elle autorise la déduction à 100 % des dépenses de restauration et d’entretien, hors plafonnement global, en échange d’une conservation du bien pendant 15 ans.
Atouts majeurs :
- Imputation des déficits sur le revenu global sans limite de montant.
- Exonération partielle de droits de succession si convention avec le Ministère de la Culture.
- Positionnement patrimonial rare, valorisant à long terme.
Dispositif Monuments Historiques 2025
Déduisez 100 % des travaux
Sauvegardez le patrimoine et déduisez intégralement le coût des restaurations, sans plafonds.
Conclusion : quelle alternative à la Pinel Outre-mer choisir ?
La fin du Pinel Outre-mer ne signe pas l’arrêt de la défiscalisation dans les DOM-TOM. CIOP, LMNP, Denormandie, Malraux ou Monuments Historiques : chaque dispositif répond à un besoin précis – de la simple optimisation fiscale à la constitution d’un patrimoine d’exception.
| Dispositif | Type d’avantage | Profil cible |
|---|---|---|
| CIOP | Crédit d’impôt Jusqu’à 38,25 % | Sociétés d’investissement, très hauts revenus |
| LMNP touristique | Amortissement intégral | Tous profils recherchant cash-flow |
| Loi Denormandie | Réduction d’impôt 12–21 % | Particuliers rénovant dans l’ancien |
| Loi Malraux | Déduction travaux 22–30 % | Contribuables TMI ≥ 30 % |
| Loi MH | Déduction 100 % sans plafond | Très hauts revenus & passion patrimoine |
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