CIOP Guyane : acheter au bon prix, pour optimiser son investissement
Maîtriser le plafond de 3 295 €/m² : la clé d’un projet profitable
Vous cherchez un levier fiscal pour investir en Guyane ? Le Crédit d’Impôt Outre‑mer Productif (CIOP) offre jusqu’à 45,9 % d’économie fiscale, mais il n’autorise pas à payer n’importe quel prix au mètre carré. Focus 2025 : comment identifier le « juste » prix d’un T2 ou T3 neuf en Guyane et sécuriser un rendement supérieur à 4 % net de charges.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Ilan Eskenazi
2 minutes
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Sommaire
- CIOP : un outil majeur pour investir en Guyane en 2025
- Références de prix « raisonnables » 2025
- Plafonds CIOP 2025 : loyers & ressources
- Pourquoi « payer le bon prix » reste crucial même avec le CIOP
- Indicateurs de rentabilité (CIOP 2025)
- Checklist avant de signer en Guyane
- Le CIOP en Guyane : vrais atouts… à condition d’acheter au juste prix
- Découvrez nos biens éligibles au CIOP en Guyane
La Guyane cumule croissance démographique à deux chiffres, pénurie de logements et un dispositif fiscal ultra‑incitatif : le CIOP (art. 244 quater W CGI). Mais l’avantage fiscal ne doit pas masquer la réalité du marché local.
Pour conjuguer cash‑flow et plus‑value, la règle demeure : acheter au bon prix, c’est‑à‑dire un tarif compatible avec les loyers plafonnés exigés par le CIOP et le potentiel de revente à moyen terme.
CIOP : un outil majeur pour investir en Guyane en 2025
- CIOP logement intermédiaire : crédit d’impôt immédiat de 45,9 % (IR) ou 35 % (IS) sur un prix plafonné à 3 295 € /m². Bail nu 15 ans mini, loyers & ressources plafonnés LLI.
Références de prix « raisonnables » 2025
- Neuf standard : 3 800 € – 4 600 € /m²
- Ancien central : 2 300 € – 3000 € /m²
- Segment premium (vue mer Rémire‑Montjoly) : jusqu’à 5 200 € /m²
Plafonds CIOP 2025 : loyers & ressources
Pour un logement intermédiaire en zone B1 (toute la Guyane littorale) :
- Loyer plafond : 11,68 €/m² (2025, hors charges)
- Coefficient surface : 0,7 + 19/S (plafonné 1,2)
- Plafonds de ressources locataire : identiques LLI DOM 2025 (43 953 € pour une personne seule, 65 691 € pour un couple…)
Dispositif CIOP 2025
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
Profitez d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition d’un bien dans les DROM.
Pourquoi « payer le bon prix » reste crucial même avec le CIOP
Un crédit d’impôt de 45,9%/35 % neutralise votre IR/IS, mais il n’efface pas une surcote de 800 € /m² au moment de la revente. En choisissant un prix conforme au plafond CIOP (3 295 € HT/m²), vous :
- assurez un rendement immédiat ≥ 4,5 % brut ;
- préservez une marge de plus‑value à la sortie (marché ancien 2 800 € – 3 100 € /m²) ;
- évitez de « griller » votre avantage fiscal pour compenser un prix hors marché.
Indicateurs de rentabilité (CIOP 2025)
| Type | Loyer maxi | Prix d’achat cible CIOP | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| T2 45 m² + 6 m² varangue (S = 51 m²) | ≈ 11,68 € × 1,2 × 51 = ~715 €/mois | ≤ 51 × 3 295 € = 168 000 € | 4,7 % |
| T3 65 m² + 10 m² varangue (S = 75 m²) | ≈ 11,68 € × 1,2 × 75 = ~1 050 €/mois | ≤ 75 × 3 295 € = 247 000 € | 4,4 % |
Varangue incluse dans la surface ; calcul indicatif hors parking.
Checklist avant de signer en Guyane
- Prix global proche de 3295 € HT/m².
- Programme couvert par une GFA
- Loyer de marché proche du plafond CIOP pour sécuriser la demande locative.
- Analyse démographie & projets urbains (RN1/RN2, nouveau CH de Cayenne…)
Le CIOP en Guyane : vrais atouts… à condition d’acheter au juste prix
Sous réserve de respecter le plafond de 3 295 € /m² et la demande locative, la Guyane 2025 offre un triptyque gagnant : crédit d’impôt, rendement locatif stable et potentiel de plus‑value. La discipline du bon prix demeure la meilleure garantie d’un investissement rentable et pérenne sous le soleil équatorial.
Découvrez nos biens éligibles au CIOP en Guyane
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