CIOP 2025 : tout savoir sur le crédit d’impôt outre-mer (CIOP)

Le CIOP, prévu par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts, est un crédit d’impôt destiné aux investissements productifs en Outre-mer. Il s’applique notamment à l’acquisition en VEFA et à la construction de biens immobiliers neufs dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), loués en tant que résidences principales.

Le CIOP est destiné aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) dans un Département ou une Région d’Outre-mer. Cela inclut les sociétés déjà implantées ainsi que celles nouvellement créées pour réaliser un investissement immobilier locatif. Les particuliers peuvent en profiter via la création d’une entreprise dont l’activité consiste à louer des logements dans l’un des DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion ou Mayotte).

Le CIOP concerne l’acquisition ou la construction de biens immobiliers neufs, notamment en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ces logements doivent être situés dans un DROM et loués comme résidences principales.

Le CIOP permet aux entreprises qui exercent leur activité dans le département où l’investissement est réalisé de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le montant de leur investissement :

• 35 % : Pour les entreprises soumises à l’IS en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.
• 38,25 % : Pour les entreprises soumises à l’IR en Guadeloupe, Martinique et La Réunion.
• 45,9 % : Pour les entreprises soumises à l’IR en Guyane et à Mayotte.

Pour être éligible, l’entreprise doit respecter certaines conditions :

• Le bien doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins 5 ans.
• La location doit démarrer dans les 12 mois suivant la livraison ou l’achèvement des travaux.
• Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés et définis par décret chaque année.

Le crédit d’impôt est déterminé à partir du prix de revient des logements, plafonné à 3 295 € HT/m² (3 575,075 € TTC/m² en 2025). Ce plafond s’applique à la surface habitable, ainsi qu’à une partie de la varangue (terrasse couverte) dans la limite de 14 m².

Le crédit d’impôt est attribué en trois temps :

1. 70 % du total à l’achèvement des fondations,
2. 20 % à la mise hors d’eau,
3. 10 % à la livraison finale du bien.

Le CIOP permet de bénéficier d’un crédit d’impôt direct basé sur l’investissement. En outre, il ouvre la possibilité d’amortir le bien sur environ 30 ans, procurant un gain supplémentaire sur l’IS. Ce levier optimise la rentabilité d’un placement immobilier outre-mer.

Pour un particulier, les étapes sont les suivantes :

1. Créer une entreprise (SCI, SARL, etc.) dans le DROM où l’on souhaite investir (activité : location de logements).
2. Réaliser l’acquisition d’un bien éligible.
3. Déclarer le crédit d’impôt dans la liasse fiscale, en optant pour le CIOP.
4. Toucher le versement du CIOP, généralement 7 à 9 mois après la clôture des comptes.

Prenons l’exemple d’un T3 acheté pour 300 000 € TTC à Fort-de-France en 2025 :

• Surface habitable : 70 m² + 14 m² de terrasse (plafonnée) = 84 m²
• Montant éligible : 84 m² × 3 575 € = 300 300 €
• Crédit d’impôt CIOP : 300 300 € × 35 % = 105 105 €
  • 73 574 € versés en 2025 (70 %)
  • 31 531 € versés en 2026 (30 %)

Les entreprises soumises à l’IS doivent remplir l’imprimé n° 2079-CIOP pour calculer le crédit d’impôt et intégrer ce montant dans la liasse fiscale. Si le crédit dépasse l’impôt dû, l’excédent peut être remboursé via l’imprimé n° 2573-SD.