Loi Malraux 2025 : tout savoir sur le dispositif Malraux

La loi Malraux a été instaurée par la loi n°62-903 du 4 août 1962 et a fait l’objet de plusieurs évolutions, notamment en 1985 et en 2009. Son objectif principal est de préserver et valoriser le patrimoine architectural et historique français en incitant les propriétaires à entreprendre des travaux de restauration sur des immeubles anciens situés dans des zones à forte valeur patrimoniale.

La loi s’applique aux bâtiments situés dans des secteurs protégés, tels que les sites patrimoniaux remarquables, les quartiers anciens dégradés ou les zones bénéficiant d’un programme de renouvellement urbain (NPNRU), lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique. Les travaux entrepris doivent aboutir à une restauration complète sans modifier le volume habitable.

À l’origine, le dispositif permettait aux propriétaires de déduire les dépenses de rénovation de leur revenu global. Depuis 2009, le mécanisme a évolué vers une réduction d’impôt directe, rendant l’avantage fiscal plus accessible et immédiat pour l’investisseur.

Au fil des années, le dispositif a été ajusté pour répondre aux besoins de rénovation du parc immobilier français. Il constitue aujourd’hui un levier à double objectif : d’une part, il permet la préservation et la mise en valeur du patrimoine architectural, et d’autre part, il offre un avantage fiscal significatif, particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Objectifs de la loi Malraux :

• Préservation du patrimoine : Conserver et mettre en valeur des bâtiments anciens et historiques, contribuant ainsi à l’embellissement des centres urbains et au maintien de l’identité culturelle.
• Revitalisation économique : Encourager la rénovation de quartiers dégradés ou en mutation, stimulant ainsi l’activité économique locale.

Avantages pour l’investisseur en 2025 :

• Réduction d’impôt immédiate sur le montant des travaux (taux de 22 % ou 30 % selon la zone).
• Plafond de dépenses élevé (400 000 € échelonnés sur 4 ans), avec une possibilité de report de l’excédent sur trois années.
• Absence de contraintes sur le niveau des loyers ou sur les ressources des locataires.
• Acquisition d’un bien de caractère, souvent situé en centre-ville historique, renforçant ainsi la valeur patrimoniale de l’investissement.
• Le dispositif Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales, ce qui le rend particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés.

Tout particulier domicilié fiscalement en France peut bénéficier du dispositif Malraux, avec un avantage particulier pour ceux dont la tranche marginale d’imposition dépasse 30 %. Les biens éligibles sont principalement des immeubles anciens nécessitant une restauration complète et situés dans des zones protégées.

Par exemple, ils peuvent être implantés dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation (PVAP), ou dans des quartiers anciens dégradés (QAD) et zones NPNRU, dès lors que la restauration est déclarée d’utilité publique. Pour certains projets, l’obtention de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est indispensable.

La réduction d’impôt s’applique sur le montant des travaux de restauration éligibles et se calcule en multipliant ce montant par le taux applicable, qui dépend de la localisation du bien.

En 2025, les taux de réduction sont les suivants :

Le montant total des travaux éligibles est plafonné à 400 000 € sur 4 ans, ce qui correspond à une réduction maximale de 88 000 € (22 %) ou 120 000 € (30 %). Si le montant de la réduction dépasse votre impôt dû, l’excédent peut être reporté sur les trois années suivantes.

Exemple : Pour un projet comportant 150 000 € de travaux en PSMV (taux de 30 %), la réduction totale sera de 45 000 €, répartie selon les années de paiement.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Malraux, le bien doit être mis en location en tant que logement nu, destiné à servir de résidence principale. Le bail doit être conclu dans les 12 mois suivant la fin des travaux et l’engagement de location doit être respecté pour une durée minimale de 9 ans.

Le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal (ni à un ascendant ou à un descendant).

En cas de vacance locative, il est essentiel de démontrer une recherche active de locataire pour ne pas compromettre l’avantage fiscal.

Si vous vendez le bien avant d’avoir respecté l’engagement de location de 9 ans, l’avantage fiscal sera annulé et vous devrez réintégrer dans votre imposition les réductions d’impôt obtenues lors des années précédentes.

Il est possible d’investir dans plusieurs biens en utilisant le dispositif Malraux. Toutefois, le plafond global des travaux éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de 4 ans, ce qui concerne l’ensemble des investissements réalisés pendant cette période.

Par ailleurs, la loi Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales, ce qui permet de cumuler ses avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation (comme la loi Denormandie) sans être limité par le seuil annuel de 10 000 €.

Pour obtenir l’avantage fiscal Malraux lors de votre déclaration d’impôt, vous devez joindre à votre déclaration de revenus une annexe détaillée mentionnant :

• L’adresse complète du bien et la zone concernée (SPR, QAD, NPNRU, etc.), ainsi que la date d’approbation du PSMV ou de la déclaration d’utilité publique.
• La date de délivrance du permis de construire ou l’expiration du délai d’opposition.
• Le montant total des travaux et leurs dates de paiement.
• L’engagement formel de louer le bien nu pendant au moins 9 ans, avec la date d’achèvement des travaux.

Il convient également de fournir les pièces justificatives nécessaires (factures, déclaration d’achèvement et, dès la mise en location, le bail correspondant).

Une fois l’investissement engagé et les travaux validés, toute modification ultérieure (que ce soit une modification du taux, une redéfinition des zones éligibles ou une suppression du dispositif) n’affectera pas vos droits acquis. Vous conserverez le taux et les conditions en vigueur au moment de votre opération.