Déficit foncier : le levier travaux pour réduire (vraiment) vos impôts
Interview d’Antoine Tranchimand dans l’émission Intégrale Placements sur BFM TV le 27 novembre 2014
Profiter du déficit foncier, c’est transformer les factures de rénovation en économie d’IR : un mécanisme puissant – hors plafonnement des niches fiscales – qui séduit de plus en plus de bailleurs. À partir de l’interview d’Antoine Tranchimand (BFM Business, 27 novembre 2014), voici un guide condensé : catégories de travaux déductibles, montants réellement économisables, solutions « clé en main » ou via SCPI… et les bonnes questions à se poser avant de signer un devis.
Mis à jour le 22 juillet 2025
Par Sébastien Couston
2 minutes
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Sommaire
Résumé de l’interview :
Le principe est simple : vous réalisez des travaux sur un logement loué nu ; ces dépenses viennent en déduction de vos revenus fonciers, voire – dans la limite de 10 700 € par an – de votre revenu global. Résultat : moins d’impôt et de prélèvements sociaux, tout en valorisant votre patrimoine. Encore faut‑il distinguer les travaux éligibles, piloter correctement le chantier et choisir la formule d’investissement la plus adaptée à votre profil.
Trois catégories de travaux : savoir où se situe la frontière
| Catégorie de travaux | Déductible ? | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien & réparations | Oui | Ravalement, réfection toiture, mise aux normes élec. |
| Amélioration (habitation uniquement) | Oui | Création SDB moderne, isolation thermique, climatisation |
| Construction / Reconstruction | Non | Surélévation, extension de surface, création d’un nouvel étage |
Astuce : Aménager des caves (éclairage, bétonnage) est admis car rattaché à un immeuble d’habitation ; transformer un grenier en logement augmente la surface -> non déductible.
Quand le déficit foncier est‑il le plus intéressant ?
- Vous avez déjà des revenus fonciers : fiscalité TMI + 17,2 % -> le déficit foncier est souvent plus efficace qu’une réduction d’impôt (type Pinel/CIOP).
- Premier achat locatif : un programme neuf défiscalisant peut suffire, sauf si vous voulez créer rapidement un parc ancien rénové.
- Ticket d’entrée dès 150 k€ (foncier + travaux) ou 10 k€ via une SCPI de déficit foncier.
Deux manières de « sous‑traiter » les travaux
- Pack promoteur : lot + volume de travaux prédéfini, maître d’œuvre inclus.
- SCPI de déficit foncier : vous achetez des parts, déduisez votre quote‑part de travaux, mais horizon de liquidité 10‑15 ans.
Les cinq questions à se poser avant de signer un devis
- Les travaux sont‑ils bien éligibles (catégorie, ventilation) ?
- Votre financement (apport, crédit) couvre‑t‑il foncier + chantier + aléas ?
- Qui pilote ? Architecte, promoteur, vous‑même ?
- Votre objectif de détention est‑il cohérent (10 ans minimum conseillé) ?
- Plafond de 10 700 € : comment utiliser ou reporter l’excédent ?
Points clés de l’interview « BFM Business »
- Les SCPI déficit foncier mutualisent risque travaux & locatif. Privilégier les « pure players » qui achètent des immeubles entiers.
- Le déficit foncier échappe au plafonnement global des niches (10 000 €) car il baisse la base imposable, pas l’impôt calculé.
- Travaux d’amélioration sur une dépendance (cave, parking couvert) rattachée à un logement sont déductibles.
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