Déficit foncier ou Loi Malraux : quel dispositif choisir pour défiscaliser et investir dans l’ancien ?
Comparatif clair, critères de choix et cas de cumul
Investir dans l’immobilier ancien permet de réduire son impôt tout en valorisant un patrimoine. Deux cadres fiscaux dominent : le déficit foncier, souple et progressif, et la loi Malraux, puissante et immédiate. Voici comment choisir – et quand les combiner.
Mis à jour le 17 octobre 2025
Par Karine Malatier
4 minutes
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Sommaire
- Le déficit foncier : un outil flexible et progressif
- La loi Malraux : une réduction d’impôt immédiate et massive
- Déficit foncier ou loi Malraux : comment trancher ?
- Découvrez nos programmes Déficit foncier et loi Malraux
- Peut-on combiner déficit foncier et loi Malraux ?
- Comparatif Loi Malraux vs Déficit foncier
Investir dans l’immobilier ancien peut s’avérer un puissant levier de défiscalisation. Deux mécanismes majeurs s’offrent aux investisseurs : le déficit foncier et la loi Malraux. Bien que très différents dans leur fonctionnement, ils poursuivent le même objectif : alléger la pression fiscale et valoriser un bien. Comment choisir entre ces deux dispositifs, dans quels cas privilégier l’un ou l’autre, et peut-on les combiner pour maximiser ses avantages ?
Le déficit foncier : un outil flexible et progressif
Le déficit foncier repose sur un principe simple : les charges liées à un bien (travaux d’entretien et de réparation, charges de copropriété, assurances, taxes, intérêts d’emprunt, etc.) sont déductibles des revenus fonciers.
- Chaque année, on peut imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global ; l’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
- Condition : le bien doit être loué nu en résidence principale pendant au moins trois ans après imputation du déficit.
- Intérêt : mécanisme souple, applicable à un grand nombre de biens anciens, sans contrainte géographique, adapté aux budgets modérés.
Concrètement, il est particulièrement intéressant pour les bailleurs percevant déjà des revenus fonciers qui souhaitent réduire progressivement leur fiscalité et neutraliser leurs loyers sur plusieurs années.
La loi Malraux : une réduction d’impôt immédiate et massive
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs qui participent à la restauration du patrimoine architectural. Elle cible des immeubles situés en secteurs sauvegardés ou sites patrimoniaux remarquables.
- Réduction d’impôt : 30 % des travaux en secteur sauvegardé/SPR avec PSMV ; 22 % dans les autres zones éligibles (ex-ZPPAUP/AVAP).
- Plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans, soit jusqu’à 120 000 € de réduction.
- Travaux encadrés et validés par l’Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement de location : 9 ans, nu, en résidence principale.
- Atout : impact fiscal immédiat (réduction l’année du paiement des travaux) et dispositif hors plafonnement global des niches fiscales.
Déficit foncier ou loi Malraux : comment trancher ?
Objectifs fiscaux
- Réduire progressivement des revenus fonciers existants → déficit foncier.
- Obtenir une réduction d’impôt forte et immédiate → loi Malraux.
Capacité d’investissement
- Budget accessible, travaux d’entretien/réparation → déficit foncier.
- Budget conséquent, restauration encadrée → loi Malraux.
Horizon d’investissement
- Flexible, engagement 3 ans → déficit foncier.
- Long terme, engagement 9 ans → loi Malraux.
Localisation
- Tous biens anciens (France entière) → déficit foncier.
- Zones patrimoniales protégées → loi Malraux.
Découvrez nos programmes Déficit foncier et loi Malraux
Peut-on combiner déficit foncier et loi Malraux ?
Oui, dans certains montages :
- Les travaux de restauration lourde relèvent de la réduction Malraux.
- Les travaux d’entretien, de réparation et les charges courantes peuvent être imputés en déficit foncier.
Ce cumul est envisageable dans des opérations montées en ASL ou AFUL, qui permettent de distinguer précisément la nature des dépenses. En VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), la totalité des travaux relève du Malraux.
Comparatif Loi Malraux vs Déficit foncier
| Critères | Loi Malraux | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Type d’avantage fiscal | Réduction d’impôt (22–30 %) | Déduction des charges/travaux des revenus fonciers |
| Plafond | 400 000 € de travaux sur 4 ans (jusqu’à 120 000 € de réduction) | 10 700 € imputables/an sur le revenu global + report 10 ans sur revenus fonciers |
| Travaux concernés | Restauration lourde, mise en conformité, prescriptions ABF | Entretien, réparation, charges, intérêts d’emprunt |
| Conditions de location | Location nue 9 ans, résidence principale | Location nue 3 ans minimum, résidence principale |
| Localisation | Secteurs sauvegardés, SPR et zones protégées | Tous biens anciens (France entière) |
| Budget type | Budget élevé, immeubles de caractère | Budget accessible |
| Profil investisseur | Foyer très imposé, stratégie patrimoniale | Bailleur avec revenus fonciers à optimiser |
| Horizon d’investissement | Long terme (9 ans minimum) | Flexible, modulable |
| Cumul possible | Oui (via montages ASL/AFUL) | Oui (en complément Malraux via ASL/AFUL) |
Déficit foncier ou Loi Malraux : l’essentiel à retenir
- Déficit foncier : souple, 10 700 €/an imputables sur le revenu global, report 10 ans sur revenus fonciers, location nue 3 ans.
- Loi Malraux : 22–30 % de réduction, 400 000 € de travaux sur 4 ans, location nue 9 ans, hors plafonnement des niches.
- Profil : déficit pour bailleurs avec revenus fonciers ; Malraux pour foyers très imposés.
- Budget : déficit accessible ; Malraux patrimonial.
- Localisation : déficit toute France ; Malraux zones protégées.
- Cumul possible via ASL/AFUL ; pas en VIR.
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