Défiscalisation Outre-mer : la loi Girardin immobilier disparait, la loi Pinel prend le relais
Jusqu’au 31 décembre 2017, la loi Girardin immobilier (art. 199 undecies A du CGI) permettait de réduire son impôt jusqu’à 26 % du prix HT d’un logement neuf dans les DOM-COM. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2018, le dispositif est éteint ; place désormais à la loi Pinel Outre-mer, plus souple et parfois plus généreuse. Décryptage pour les investisseurs à la recherche d’une défiscalisation Outre-mer efficace.
Mis à jour le 24 juin 2025
Par Karine Malatier
2 minutes
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Sommaire
- Extinction définitive de la loi Girardin immobilier
- Pourquoi la loi Pinel Outre-mer est plus attractive ?
- Simulation comparative Girardin vs Pinel Outre-mer
- Points de vigilance avec la Pinel Outre-mer
- Et pourquoi pas combiner avec le CIOP Outre-mer ?
- Conclusion : Girardin immobilier a vécu, Pinel Outre-mer prend le relais
Extinction définitive de la loi Girardin immobilier
La Girardin immobilier ne s’applique plus qu’aux programmes dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2012. Les derniers chantiers ont été livrés fin 2017 : plus aucun logement ne peut donc ouvrir droit à la réduction Girardin.
- Avantage fiscal Girardin immobilier : 26 % du prix HT plafonné à 2 448 €/m², étalé sur 5 ans.
- Engagement de location : 5 ans à usage de résidence principale, sans condition de ressources du locataire.
Pourquoi la loi Pinel Outre-mer est plus attractive ?
Le dispositif Pinel Outre-mer (art. 199 novovicies CGI) reprend le flambeau dès 2018 ; il offre :
| Durée d’engagement | Réduction d’impôt | Cumul maximum |
|---|---|---|
| 6 ans | 23 % | Jusqu’à 32 % |
| +3 ans (7-9) | +2 %/an | |
| +3 ans (10-12) | +1 %/an |
- Plafond de prix éligible : 5 500 €/m² (largement supérieur aux marchés DOM).
- Loyers & ressources : plafonds ajustés par zone ; vigilance sur T4/T5 et maisons.
- Location à un ascendant ou descendant possible (hors foyer fiscal).
Simulation comparative Girardin vs Pinel Outre-mer
Hypothèse : appartement neuf 60 m² à Fort-de-France, prix TTC 210 000 € (≈ 3 500 €/m²).
| Girardin immobilier* | Pinel OM 6 ans | Pinel OM 12 ans | |
|---|---|---|---|
| Base fiscale | 2 448 € × 60 m² = 146 880 € | 210 000 € | |
| Taux de réduction | 26 % | 23 % | 32 % |
| Économie IR totale | 38 190 € | 48 300 € | 67 200 € |
| Durée d’étalement | 5 ans | 6 ans | 12 ans |
*PC déposé ≤ 31/12/2012 – offre désormais fermée.
Points de vigilance avec la Pinel Outre-mer
- Plafonds de loyers : respectez la zone (B1 pour la Réunion, B2 dérogatoire Guadeloupe…).
- Qualité locative : préférez T2/T3 proches pôles économiques ou zones balnéaires recherchées.
- Gestion : privilégiez un administrateur local, assurance vacance et garantie revente.
Et pourquoi pas combiner avec le CIOP Outre-mer ?
Depuis 2020, le Crédit d’Impôt Immobilier Outre-mer (CIOP) accorde 35 % (45,9 % Guyane/Mayotte) de crédit d’impôt sur l’immobilier conventionné. Un schéma « Pinel OM » pour la résidence principale + « CIOP » sur un bien locatif social permet de maximiser le plafond niches Outre-mer de 18 000 €.
Conclusion : Girardin immobilier a vécu, Pinel Outre-mer prend le relais
La loi Girardin immobilier appartient au passé ; la Pinel Outre-mer, plus flexible et potentiellement plus généreuse (jusqu’à 32 % de réduction d’impôt), devient la référence pour l’investissement locatif Outre-mer. À condition de respecter les plafonds de loyers et de sélectionner un emplacement dynamique, elle conjugue défiscalisation immédiate et perspective patrimoniale à long terme.
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