CIOP (art. 244 Quater W)

Le CIOP, Crédit d’Impôt pour l’Investissement Outre-mer Productif, instauré par l’article 244 quater W du CGI et prolongé jusqu’au 31 décembre 2029, autorise les entreprises à acquérir un ou plusieurs logements neufs (ou en VEFA) dans les DROM et à bénéficier d’un crédit d’impôt proportionnel au montant de ces investissements. Ce dispositif de défiscalisation permet ainsi à une société soumise à l’IS ou à l’IR de réduire, voire d’annuler en partie son impôt en investissant dans l’immobilier locatif Outre-mer.

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des programmes immobiliers éligibles au CIOP : Logements neufs ou en VEFA, situés dans les Départements et Régions d’Outre-Mer, permettant de soutenir le développement local et d’alléger votre impôt sur les sociétés.
• Des simulations d’investissement personnalisées : Pour estimer le crédit d’impôt potentielle et la rentabilité de votre projet au regard du dispositif CIOP.

L’objectif : Vous permettre d’obtenir un crédit d’impôt substantiel, tout en respectant les fondamentaux d’un investissement locatif et en profitant des opportunités immobilières dans les DROM.

Pourquoi investir avec le CIOP  ?

• Un dispositif de défiscalisation incitatif : Le CIOP (loi 244 quater W) offre un crédit d’impôt allant jusqu’à 35 % du prix de revient du bien pour les entreprises soumises à l’IS – 38,25 % (IR) et 45,9 % (IR) en Guyane ou à Mayotte. Les entreprises peuvent ainsi diminuer ou annuler leur impôt l’année de l’opération, selon l’avancée du chantier.
• Accessible aux entreprises individuelles : Le CIOP s’adresse aux personnes morales soumises à l’IS ou à l’IR, y compris les créations d’entreprises individuelles dont l’objet unique est l’acquisition de biens immobiliers locatifs ultramarins. L’entreprise doit exercer son activité de Location de logements (APE 6820A) dans le département où l’investissement est réalisé.
• Un dispositif ouvert aux investisseurs français ou étrangers : La constitution d’une société dans un DROM (SARL, SCI, SAS, etc.) peut être effectuée par des personnes physiques ou morales françaises ou étrangères, dès lors qu’elles respectent les règles administratives et fiscales.
• Une flexibilité de trésorerie : Le crédit d’impôt est remboursable si son montant dépasse l’impôt dû et se déclenche par étapes (70 % à l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau, 10 % à la livraison), améliorant la trésorerie de la société investisseuse.

Réalisez votre simulation de crédit d’impôt CIOP

• Calculer le taux applicable (35 %, 38,25%, 45,9 %) et la base éligible (plafond 3 295 € HT/m² en 2025).
• Estimer la trésorerie nécessaire et le montant du crédit d’impôt perçu aux différentes étapes (fondations, hors d’eau, livraison).
• Anticiper la rentabilité locative et l’impact sur le résultat imposable de votre société.

Avec notre équipe d’experts, vous bénéficiez :

• D’un accompagnement personnalisé : Bilan fiscal, conseil sur la structure (création d’une société spécifique ou investissement direct), etc.
• D’une veille permanente : Programmes immobiliers neufs outre-mer répondant aux critères CIOP, pour optimiser votre crédit d’impôt.

Les zones et investissements éligibles

• Investissements concernés : L’acquisition ou la construction de logements neufs (ou en VEFA) destinés à la location nue (résidence principale) dans les DROM : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte. Au-delà de 1 million d’euros, un agrément préalable peut être exigé.
• Territorialité : La loi s’applique aux DROM. Une extension possible aux COM (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, etc.) est en discussion, ce qui pourrait élargir le champ géographique du CIOP.
• Plafond du CIOP en 2025 : Le montant éligible au calcul du crédit d’impôt est de 3 295 € HT/m² (soit 3 575 € TTC à 8,5 % de TVA), dans la limite de la surface habitable + 14 m² maximum pour la varangue/terrasse couverte.

Principes et mécanisme du crédit d’impôt

1. Un crédit d’impôt indexé sur le prix de revient

• Guadeloupe, Martinique, Réunion :
  • 35 % du prix de revient HT pour une société à l’IS.
  • 38,25  % du prix de revient HT pour une société à l’IR.
• Guyane, Mayotte :
  • 35  % du prix de revient HT pour une société à l’IS.
  • 45,9 % du prix de revient HT pour une société à l’IR.

• Le prix de revient inclut la construction ou l’acquisition en VEFA, moins les aides publiques et frais non éligibles, dans la limite du plafond au m².

2. Échelonnement du versement

• 70 % lors de l’achèvement des fondations, calculé sur un prix de revient prévisionnel.
• 20 % à la mise hors d’eau du bâtiment.
• Solde (10 %) à la livraison, basé sur le prix de revient final.

3. Report et imputation

• Le CIOP s’impute directement sur l’impôt de la société via la liasse fiscale (IS) ou la déclaration de revenus (IR).
• En cas d’excédent, l’entreprise peut demander un remboursement du crédit d’impôt.

Les conditions de mise en location et obligations

• Durée de location : 5 ans minimum, à usage de résidence principale, loué nu dans les 12 mois suivant l’achèvement (ou l’acquisition si déjà livré).
• Plafonds de loyer et de ressources : Mise en location soumise aux plafonds définis par décret chaque année (loyer hors charges, ressources du locataire). Le non-respect de ces plafonds peut entraîner la perte du crédit d’impôt.
• Justificatifs et formalités : Création d’une société domiciliée dans le DOM (ou extension de l’activité de l’entreprise existante dans le même DOM). Dépôt des comptes de la société auprès du greffe du tribunal du commerce, respect des délais pour chaque étape (fondations, hors d’eau, livraison), et justificatifs à l’administration.

En cas de départ du locataire, la société doit relouer dans les meilleurs délais, en veillant à respecter le même plafond de loyer et la destination du bien.

Plafonds du CIOP en 2025

• Plafonds de loyer :
  • 207 €/m² hors charges.
• Plafonds de ressources du locataire (baux conclus en 2025) :

  Les revenus annuels du foyer locataire sont limités par des barèmes. Par exemple :

  • Pour une personne seule : 37 731 €.
  • Pour un couple : 69 773 € dans les DOM.
  • +1 à +4 personnes à charge : montants croissants, majorés pour chaque personne supplémentaire.
• Plafonnement de la base du crédit d’impôt :
  • 3 295 € HT/m² de surface habitable (ou 3 575,075 € TTC à 8,5 % de TVA), la partie excédentaire n’est pas prise en compte dans le calcul du crédit d’impôt.
  • La surface éligible au crédit d’impôt est la surface utile outre-mer, soit la surface habitable + la varangue dans la limite de 14 m²..

Nos conseils pour optimiser votre investissement CIOP

1. Choisissez un bien de qualité
   Vérifiez la zone (demande locative, cadre légal), la solidité du promoteur, et la cohérence du prix/m² dans la limite du plafond (3 295 € HT/m²).
2. Respectez l’échelonnement
   Les grandes étapes (fondations, hors d’eau, livraison) conditionnent le versement du crédit d’impôt. Une bonne planification évite les retards et améliore votre trésorerie.
3. Formalités de création/extension
   Qu’il s’agisse d’une nouvelle société ou d’une société existante, assurez-vous de respecter les obligations de dépôt de comptes, d’activités, et de location effective du bien.
4. Simulez l’opération
   Un conseiller expert du CIOP vous aidera à déterminer le montant éligible, la rentabilité locative, et à sécuriser chaque étape (demande de remboursement, respect des plafonds).

Découvrez nos biens éligibles au CIOP

Nous proposons des programmes immobiliers en construction ou en VEFA dans les DROM, spécialement étudiés pour :

• Maximiser le crédit d’impôt (respect du plafond 3 295 € HT/m², programmes en zones dynamiques).
• Sécuriser la location sur 5 ans (demande locative, qualité du logement).
• Optimiser la visibilité sur les étapes (fondations, hors d’eau, livraison) pour une trésorerie fluide.

Avantages et inconvénients du CIOP

1. Les plus

• Crédit d’impôt élevé : 35 %, 38,25 % ou 45,9 % du coût de revient pour une société selon le régime d’imposition, hors plafonds m².
• Versement progressif dès les fondations, améliorant la trésorerie de la société.
• Possible création d’une structure dédiée (SCI, SARL) facilitant la gestion locative.

2. Les points de vigilance

• Formalités plus complexes (création/extension d’une entité propre, déclaration spécifique).
• Obligation de location 5 ans, soumise à des plafonds de loyer et de ressources.
• Éligibilité limitée aux DROM (extension au COM souhaitable).

CIOP : Un crédit d’impôt pour investir outre-mer et soutenir l’immobilier locatif

Le CIOP (loi 244 quater W) constitue un puissant outil de défiscalisation pour les entreprises souhaitant profiter d’un avantage fiscal via l’acquisition de logements neufs dans les DROM. En respectant les plafonds de loyers, la durée de location et les étapes de construction, la société bénéficie d’un crédit d’impôt élevé, tout en participant à la création d’une offre locative de qualité dans ces territoires.

Notre valeur ajoutée : Nous vous proposons des biens adaptés à ce dispositif et assurons un accompagnement complet : analyse de votre situation fiscale, sélection du programme immobilier, suivi des déclarations.

En investissant avec le crédit d’impôt CIOP, vous contribuez à la dynamisation des départements et régions d’outre-mer, tout en profitant d’un avantage fiscal exceptionnel et en construisant un patrimoine immobilier pérenne. Contactez-nous pour bâtir une stratégie d’investissement sur mesure et profiter pleinement de l’avantage fiscal du CIOP.