Loi Pinel Outre-Mer

Pourquoi investissait-on avec la Loi Pinel Outre-Mer ?

1. Réduction d’impôt majorée : 20 %, 23 % ou 25 % du prix de revient (jusqu’à 32 % en Pinel +).
2. Plafond annuel : 300 000 € (≤ 2 logements) et 5 500 €/m² ; niches fiscales relevées à 18 000 €.
3. Début d’avantage immédiat : la totalité de la réduction est répartie dès l’année de livraison, sans prorata temporis.
4. Souplesse patrimoniale : location possible à un ascendant ou descendant, prorogations 6 → 9 → 12 ans.

Réalisez votre simulation « Après-Pinel Outre-Mer »

• Vous cherchez le relais idéal à la loi Pinel Outre-Mer ? Découvrez quel dispositif de défiscalisation vous correspond.
  Renseignez vos données (tranches d’imposition, budget, etc.) et obtenez une estimation chiffrée de la réduction d’impôt, des flux de trésorerie et de la rentabilité à long terme.

Grâce à notre équipe d’experts en défiscalisation immobilière, vous bénéficiez :

• Diagnostic fiscal personnalisé pour cibler l’alternative la plus rentable dans votre tranche d’imposition.
• Vérification des critères réglementaires (crédit d’impôt CIOP, amortissements LMNP etc.).
• Suivi global jusqu’à la première mise en location et au-delà.

Logements et zones éligibles au dispositif Pinel Outre-Mer

• Typologie : logement neuf, VEFA ou réhabilité situé dans un bâtiment collectif (maisons exclues).
• Zones B1 : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon.
  Zone A : Polynésie, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna + 8 communes DOM reclassées depuis 2023.

Principe et mécanisme Pinel Outre-Mer

• Base de calcul : prix d’acquisition + frais de notaire (≤ 300 000 €).
• Taux 2024 : 20 % / 23 % / 25 % (6 / 9 / 12 ans) – ou 23 % / 29 % / 32 % pour le Pinel + OM (QPV ou critères RE 2020 & confort).
• Imputation : déduction annuelle de l’IR – excédent non reportable.
• Charges déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion (report des intérêts 10 ans).

Exemple (avant 2025)

Pour un T3 neuf à 280 000 € à Saint-Leu (zone A) loué 12 ans :
– Réduction = 280 000 € × 25 % = 70 000 € (soit 5 833 €/an).
– Loyer plafond 2025 : 14,28 €/m² × coefficient 1,02 = 14,57 €/m² → 75 m² ≈ 1 093 €/mois.
– Charges (intérêts, gestion, etc.) imputables sur les revenus fonciers puis sur le revenu global (10 700 €).

Conditions de location

• Bail nu 6, 9 ou 12 ans ; mise en location ≤ 12 mois après livraison.
• Plafonds de loyers 2025 : 12,02 €/m² (DOM, SM, SPM) ou 14,28 €/m² (PF, NC, WF, Zone A).
• Plafonds de ressources locataires 2025 : ex. DOM – personne seule ≤ 32 602 € ; couple ≤ 43 539 € (barème complet mis à jour chaque année).
• Non-respect des plafonds ou revente anticipée = reprise de l’avantage.

Conseils pour optimiser un Pinel Outre-Mer en cours

1. Vérifiez loyers & ressources à chaque nouveau bail et archivez les justificatifs.
2. Anticipez la vacance locative (garantie loyers impayés ou vacance).
3. Préparez la sortie : passage en LMNP (amortissement), revente ou conservation patrimoniale.
4. En Pinel + OM, conservez les preuves de conformité (RE 2020, surfaces, QPV).
5. Respectez les déclarations : 2044-EB la 1ʳᵉ année, puis 2042 C + 2044.

Découvrez nos offres alternatives au Pinel Outre-Mer

Notre sélection regroupe des programmes CIOP immédiatement éligibles dans les DROM les plus dynamiques (Réunion, Martinique, Guyane…), associés à un service « clé en main » : choix du montage, simulation fiscale, suivi jusqu’à la remise des clés et à l’encaissement du crédit d’impôt (70 % + 20 % + 10 %).

Avantages et limites du Pinel Outre-Mer

• Atouts : réduction jusqu’à 32 %, démarrage immédiat, patrimoine dans le neuf, niches fiscales rehaussées (18 k€).
• Vigilances : plafonds de loyer/ressources, non-report de la réduction, marché locatif parfois étroit, contrainte de revente avant levée d’hypothèque locale.

Alternative 2025 : le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif)

Pour les nouveaux dossiers, le CIOP, article 244 quater W CGI permet d’obtenir un crédit d’impôt de 35 % (45,9 % en Guyane & Mayotte) du coût de revient d’un logement neuf (VEFA) à louer nu pendant 5 ans, via la création d’une société à l’IS dans le DROM concerné. Le crédit est versé à 70 % à l’achèvement des fondations, 20 % hors d’eau et 10 % à la livraison, générant ainsi un cash-flow immédiat.

• A qui ? : entreprises soumises à l’IS ou sociétés interposées (y compris créées par des particuliers investisseurs).
• Plafond : 3 295 € HT/m² (3 575,075 € TTC) – agrément au-delà de 1 M €.
• Durée : location nue 5 ans (plafonds de loyers & ressources).

Après le Pinel Outre-Mer : comment continuer à défiscaliser dans l’immobilier Outre-Mer ?

Si votre VEFA a été actée avant fin 2024, optimisez la gestion jusqu’au terme (bilan foncier, revente, passage LMNP). Pour vos nouveaux projets d’investissement immobilier Outre-Mer, nous privilégions désormais :

• CIOP : crédit d’impôt de 35 % à 45,9 %, trésorerie rapide.
• LMNP/LMP dans les DOM : amortissement et TVA récupérable.

Notre mission : transformer votre projet Pinel outre-Mer en une stratégie patrimoniale sur-mesure, en sélectionnant les dispositifs et les biens les plus performants pour vos objectifs.

Contactez-nous pour étudier votre projet, bénéficiez d’un comparatif complet avec votre profil fiscal et d’un accompagnement clés en main pour réorienter votre stratégie immobilière post-Pinel Outre-Mer.