Nue-propriété

L’investissement en nue‑propriété (ou démembrement immobilier) consiste à acheter un bien décoté de 30 % à 50 %, grevé d’un usufruit temporaire confié à un bailleur social ou institutionnel (15‑20 ans). Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier exploite le logement, règle les taxes, l’entretien et les gros travaux ; vous, nu‑propriétaire, n’encaissez pas de loyer mais ne supportez aucune gestion, aucun impôt. À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement : vous récupérez un bien remis aux normes, libre de tout engagement, hors IFI, prêt à être revendu, loué ou occupé.

Sur notre site, nous vous proposons

• Des programmes immobiliers éligibles à l’investissement en nue‑propriété : résidences neuves RE 2020 ou réhabilitations premium situées à Paris – Grand Paris, grandes métropoles, littoral et stations dynamiques ; usufruit confié à des bailleurs sociaux de premier plan (CDC Habitat, Action Logement, SEM régionales).
• Des simulations personnalisées : décote exacte, effort de trésorerie, économies d’IFI/IR, projection de valeur à la reconstitution de la pleine propriété.

L’objectif : vous permettre de conjuguer capitalisation immobilière et optimisation fiscale, sans aléa locatif, tout en optimisant la transmission de votre patrimoine.

Pourquoi investir en nue‑propriété ?

• Décote d’achat immédiate : vous payez 50 % à 70 % de la valeur pleine propriété selon la durée de l’usufruit.
• Aucune fiscalité courante : 0 € d’impôt sur le revenu, 0 € de prélèvements sociaux, 0 € de taxe foncière pendant toute la période de démembrement.
• Exonération IFI : la valeur de la nue‑propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
• Intérêts d’emprunt déductibles : imputables sur vos autres revenus fonciers si l’usufruitier est un bailleur social (art. 156 I‑3 CGI).
• Aucune gestion ni travaux : l’usufruitier assume entretien courant, gros travaux (art. 606 C. civ.), remise aux normes et taxe foncière.
• Valorisation mécanique : à la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans frais, souvent largement revalorisée.

Transmission patrimoniale : le meilleur dispositif pour préparer votre succession

• Donation optimisée : vous pouvez donner la nue‑propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit. Les droits de donation ne portent que sur la valeur décotée, réduisant fortement les frais successoraux.
• Bien hors IFI pour l’héritier : la nue‑propriété reçue demeure exclue de la fortune immobilière jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
• Aucune charge pour les héritiers : pendant la durée du démembrement, ni gestion ni impôts ne pèsent sur eux.
• Reconstitution gratuite de la pleine propriété : à la fin de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier, vos ayants droit retrouvent la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Réalisez votre simulation d’investissement en nue‑propriété

Grâce à notre équipe d’experts en nue‑propriété, vous bénéficiez :

• D’un accompagnement personnalisé : De l’étude de votre situation fiscale jusqu’à la finalisation de l’acquisition.
• D’une veille permanente sur les opportunités immobilières en démembrement de propriété.

Investissements éligibles et rôle de l’usufruitier

• Biens concernés : appartements neufs RT 2012/RE 2020 ou copropriétés réhabilitées, situés dans des zones à forte demande locative.
• Usufruitier : bailleur social ou foncière institutionnelle (solidité financière, gestion professionnelle).
• Durée type de l’usufruit : 15 à 20 ans (parfois 12 ans en revente intermédiaire).
• Obligations de l’usufruitier : entretien courant, réparations lourdes, taxe foncière, remise en état intégrale deux ans avant la restitution.

Principes et mécanisme de la nue-propriété

1. Acquisition décotée via acte notarié : paiement ou crédit sur 50 – 70 % du prix plein.
2. Phase d’usufruit : aucune perception de loyer, aucune fiscalité courante ; intérêts d’emprunt éventuellement déductibles.
3. Extinction de l’usufruit : pleine propriété reconstituée sans frais ni droits.
4. Stratégie de sortie : location meublée, usage personnel ou vente à la valeur du marché libre.

Conditions clés

• Aucune condition de revenus ou de plafonnement de niches fiscales.
• Revente de la nue‑propriété possible avant l’échéance, décotée de l’usufruit restant.
• Convention de démembrement annexée à l’acte : sécurité juridique, calendrier, pénalités en cas de manquement du bailleur.

Nos conseils pour optimiser votre investissement en nue‑propriété

• Étudiez le prix en pleine propriété : comparez‑le aux programmes neufs/anciens du secteur.
• Analysez le bailleur social : notation, historique, portefeuille géré.
• Choisissez le bon financement : amortissable pour réduire l’IR foncier, in‑fine pour maximiser la trésorerie.
• Planifiez la sortie : résidence principale, location meublée (LMNP) ou cession, afin d’adapter localisation et fiscalité finale.

Découvrez nos programmes éligibles à la nue-propriété

• Décotes réelles validées par notaires.
• Usufruitiers institutionnels avec convention de remise en état.
• Emplacements à fort potentiel (Grand Paris, métropoles, littoral).

Avantages et inconvénients de l’investissement en nue‑propriété

1. Les plus

• Prix d’achat décoté de 30 – 50 %.
• Zéro gestion, zéro impôt, zéro IFI.
• Intérêts d’emprunt parfois déductibles.
• Transmission patrimoniale optimisée (droits réduits, exonération IFI).

2. Les points de vigilance

• Pas de revenu locatif pendant 15‑20 ans : prévoir la trésorerie du crédit.
• Liquidité avant terme limitée (revente de la seule nue‑propriété).
• Horizon d’investissement long ; il faut être certain de sa capacité de portage.

Investissement en nue‑propriété : une solution patrimoniale et successorale de premier plan

L’investissement en nue‑propriété offre un levier unique : acheter la pierre moins chère, sans charges ni fiscalité courante, tout en préparant une transmission à coût optimisé et en se constituant un patrimoine libre et valorisé à horizon 15‑20 ans. Son efficacité repose sur :

• La sélection rigoureuse du programme (prix plein, emplacement, bailleur social).
• La maîtrise des clauses de la convention de démembrement.
• Un accompagnement professionnel pour le financement, la fiscalité et la stratégie de sortie.

Notre valeur ajoutée : sourcing exclusif, audit prix‑marché, simulation sur mesure jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété.

En investissant en nue-propriété, vous transformez votre épargne en un patrimoine immobilier durable, sans gestion, hors IFI et idéal pour transmettre à vos proches. Contactez‑nous pour bâtir une stratégie d’investissement sur mesure et exploiter pleinement les avantages fiscaux et successoraux de la nue‑propriété.