Dispositif Denormandie outre-mer : explications, exemples et avis
Profitez d’une réduction d’impôt majorée, jusqu’à 96 000 € (32%) !
Le Denormandie outre-mer s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir des logements anciens rénovés dans les territoires ultramarins (DROM-COM) afin de soutenir la revitalisation des centres urbains. À la clé : une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient (prix d’acquisition + frais + travaux), des taux majorés par rapport à la métropole (23 %, 29 % ou 32 % sur 6/9/12 ans), et l’application des plafonds Outre-mer (loyers/ressources), mis à jour annuellement.
Mis à jour le 29 octobre 2025
Par Karine Malatier
5 minutes
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Sommaire
- Denormandie outre-mer : champ d’application & objectif
- Avantages fiscaux : mécanisme & taux
- Communes éligibles (état au 30 septembre 2025)
- Découvrez nos biens éligibles Denormandie outre-mer
- Exemple de défiscalisation Denormandie outre-mer
- Conditions & travaux éligibles
- Mise en location : plafonds 2025
- Plafonnement du dispositif
- Notre avis sur le dispositif Denormandie outre-mer
Investissement locatif ancien en Outre-mer : investissez dans un logement ancien rénové situé dans une commune éligible des DROM-COM, louez-le nu comme résidence principale et profitez d’une réduction d’impôt majorée (jusqu’à 32 %) avec des plafonds de loyers et de ressources spécifiques à l’Outre-mer. Le Denormandie outre-mer allie défiscalisation et revitalisation des centres-villes.
Denormandie outre-mer : champ d’application & objectif
Le dispositif Denormandie outre-mer vise l’acquisition de logements anciens à rénover (ou déjà rénovés) dans des communes éligibles des DROM-COM, destinés à la location nue en résidence principale. Sont également éligibles les locaux transformés en habitation. Outre-mer, le dispositif s’applique dans les communes couvertes par une ORT (opération de revitalisation du territoire) ou identifiées par l’administration comme présentant un besoin marqué de réhabilitation.
Un dispositif pour réhabiliter l’ancien dans les DROM-COM tout en optimisant votre fiscalité immobilière.
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Avantages fiscaux : mécanisme & taux
- Réduction d’impôt de 23, 29 ou 32 % du prix de revient (prix d’acquisition + frais d’acte + travaux), plafonné à 5 500 €/m², dans la limite de 300 000 € et 2 investissements/an/foyer.
- Durée d’engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans. La réduction est non reportable si elle excède l’impôt dû sur une année.
- Location à un ascendant/descendant possible (hors même foyer fiscal) avec respect des plafonds.
- Départ de l’avantage : année d’achèvement des travaux (quel que soit le mois).
- Charges déductibles usuelles (taxe foncière, gestion, assurance du prêt) et intérêts d’emprunt reportables sur les revenus fonciers.
| Taux de réduction d’impôt — Denormandie outre-mer (acquisitions 2019–2027) | ||
|---|---|---|
| Durée d’engagement locatif | Taux de réduction | Montant total (pour 300 000 €) |
| 6 ans | 23 % | 69 000 € |
| 9 ans | 29 % | 87 000 € |
| 12 ans | 32 % | 96 000 € |
Communes éligibles (état au 30 septembre 2025)
Éligibilité via ORT ou besoin marqué de réhabilitation (liste évolutive) :
- Guadeloupe (971) : Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Baie-Mahault, Basse-Terre
- Martinique (972) : Fort-de-France, Le Lamentin
- Guyane (973) : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
- La Réunion (974) : Le Port, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Joseph, Saint-Pierre, Bras-Panon, Sainte-Rose, Salazie
- Mayotte (976) : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi
(Sources : BOFiP – BOI-IR-RICI-365-10, DGFIP, Service-Public.fr – mise à jour septembre 2025)
Découvrez nos biens éligibles Denormandie outre-mer
Exemple de défiscalisation Denormandie outre-mer
Situation : vous achetez un appartement ancien de 60 m² dans une commune ORT à La Réunion pour 220 000 € (frais inclus) et engagez 75 000 € de travaux (soit 25,4 % du coût total). Mise en location nue 12 ans (résidence principale).
- Prix d’achat du bien : 220 000 €
- Travaux : 75 000 €
- Coût total (assiette) : 295 000 € (retenu à 300 000 € max et 5 500 €/m²)
- Loyer annuel cible (plafonné) : selon barème Outre-mer (voir tableau ci-dessous)
| Description | Calcul / Montant |
|---|---|
| Prix au m² | 220 000 € / 60 m² = 3 667 € (< 5 500 €/m²) |
| Montant de la défiscalisation (12 ans) | 295 000 € × 32 % = 94 400 € |
| Réduction d’impôt | 7 867 € par an pendant 12 ans |
NB : Les déficits fonciers (hors intérêts) issus des charges réelles sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers.
Conditions & travaux éligibles
- Travaux ≥ 25 % du prix de revient (prix + frais + travaux) avec amélioration effective (performance énergétique et/ou réhabilitation lourde).
- Location nue en résidence principale pendant 6/9/12 ans.
- Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux (ou l’acquisition si postérieure).
- Plafonds Outre-mer de loyers et de ressources (cf. tableaux 2025 ci-dessous).
- Travaux typiques (réf. Denormandie) : gain énergétique (≥ 20 % en copropriété) ou 2 postes sur 5 (toiture, murs, fenêtres ≥ 50 %, chauffage, eau chaude). Outre-mer, ces solutions sont adaptées au climat tropical (ventilation, brise-soleils, énergie solaire).
Mise en location : plafonds 2025
- Les loyers sont plafonnés selon deux familles de territoires Outre-mer (barèmes mis à jour annuellement).
| Plafonds de loyer mensuel – Denormandie Outre-mer 2025 | ||
|---|---|---|
| Famille de territoires | Départements d’Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna |
| Plafond de loyer (€/m²) | 11,19 € | 13,56 € |
| Coefficient multiplicateur | 0,7 + 19/S (arrondi à la deuxième décimale, sans dépasser 1,20) | |
| Exemple pour 60 m² | 0,7 + 19/60 = 1,016 → 1,02 (assiette locative = S × coeff.) | |
- Les plafonds annuels de ressources des locataires sont spécifiques Outre-mer (table mise à jour chaque année selon la composition du foyer et la famille de territoires).
| Plafonds annuels de ressources – Denormandie Outre-mer 2025 | ||
|---|---|---|
| Composition du foyer du locataire | Départements d’Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon |
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna |
| Personne seule | 32 602 € | 34 607 € |
| Couple | 43 539 € | 46 213 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 52 358 € | 55 573 € |
| … avec 2 personnes à charge | 63 207 € | 67 090 € |
| … avec 3 personnes à charge | 74 354 € | 78 921 € |
| … avec 4 personnes à charge | 83 795 € | 88 943 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5e | + 9 354 € | + 9 928 € |
Source : barème officiel 2025 « Duflot / Pinel Outre-mer » (applicable par référence aux plafonds Denormandie Outre-mer).
- La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux (ou l’acquisition si postérieure).
Plafonnement du dispositif
- 300 000 € par an et 2 opérations maximum par foyer.
- Plafond global des niches fiscales : 18 000 € pour les investissements Outre-mer (vs 10 000 € en métropole).
Notre avis sur le dispositif Denormandie outre-mer
- Avec des taux jusqu’à 32 % et un plafond de niches à 18 000 €, le Denormandie outre-mer est un levier puissant pour conjuguer réduction d’impôt et requalification du parc ancien.
- Il s’adresse en priorité aux investisseurs qui acquièrent un bien à rénové clés en main via un opérateur/maître d’ouvrage, tout en vérifiant la conformité des travaux, des plafonds et des délais (mise en location sous 12 mois).
- Comme tout investissement immobilier, la qualité d’emplacement, le rapport qualité/prix et la demande locative priment sur le seul avantage fiscal.
- Un accompagnement (notaire, conseil fiscal) reste conseillé pour sécuriser l’assiette, l’éligibilité communale et la documentation.
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