Focus sur les Frais de notaire en Polynésie française
Droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, exonérations « primo-accédant » : tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien à Tahiti, Moorea ou dans les archipels
La censure partielle de la loi du pays n° 2023-37 par le Conseil d’État en février 2024 a rétabli le régime antérieur des frais de notaire en Polynésie française. Barème proportionnel de 9 % puis 11 %, taxe de publicité foncière à 1 %, émoluments notariaux dégressifs : ce guide décrypte la structure exacte des coûts et les rares exonérations encore en vigueur.
Mis à jour le 30 juin 2025
Par Karine Malatier
3 minutes
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Sommaire
- Retour au barème de 2018 après annulation de la loi du pays 2023-37
- Barème général des droits d’enregistrement et frais annexes
- Exonérations et abattements maintenus
- Simulation : combien coûtent réellement les frais de notaire ?
- Réduire ses frais de notaire en Polynésie française : 3 leviers
- Frais de notaire en Polynésie française : un environnement stabilisé
- Découvrez nos biens immobiliers en Polynésie française
Lorsqu’on achète un bien à Tahiti, Moorea ou dans les archipels, la première surprise vient souvent des droits d’enregistrement polynésiens, nettement plus élevés qu’en métropole. Héritage de l’autonomie fiscale du territoire, ces prélèvements couvrent à la fois les anciennes « taxes domaniales » et la publicité foncière locale.
Après l’annulation partielle de la loi du pays 2023-37, le législateur est revenu au barème de 2018 – 9 % puis 11 % – tout en préservant les exonérations destinées à favoriser la primo-accession.
Comprendre cette architecture (droits, PF, émoluments) est indispensable pour budgéter correctement son projet immobilier en Polynésie française et arbitrer entre ancien, VEFA ou terrain nu.
Retour au barème de 2018 après annulation de la loi du pays 2023-37
La délibération n° 2024-03 APF (3 février 2024) a confirmé l’annulation des articles 11 à 17 de la loi du pays n° 2023-37, jugés non conformes aux compétences financières de la Polynésie française. Conséquence directe : les droits d’enregistrement reviennent au barème fixé par la délibération n° 2018-47 APF (applicable depuis le 1er janvier 2019).
Barème général des droits d’enregistrement et frais annexes
| Assiette | Droit proportionnel | Taxe de publicité foncière | Frais notariaux (émoluments + débours) |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 25 000 000 F CFP (≈ 209 000 €) | 9 % | 1 % | ≈ 1,6 % (barème dégressif art. 67 C.enreg.) |
| Au-delà de 25 000 000 F CFP | 11 % | 1 % | ≈ 1,2 % dès 40 M F CFP |
Total à l’achat : environ 11 % à 13 % du prix, selon la tranche et la complexité de l’acte (copie numériques, pièces cadastrales, frais de conservation).
Exonérations et abattements maintenus
- Primo-accédants < 25 M F CFP (terrain) ou < 40 M F CFP (logement neuf)
– Exonération totale du droit proportionnel (art. 384-4 C.enreg.).
– Condition : occupation en résidence principale ≥ 5 ans. - Dation en paiement / partage familial : droit fixe de 1 % + 1 % PF.
- Donation parent → enfant : barème progressif spécifique (art. 306 & 311).
Les taux réduits VEFA de 3,75 % / 4,25 % prévus par la loi 2023-37 n’entreront donc pas en vigueur.
Simulation : combien coûtent réellement les frais de notaire ?
| Exemple | Prix acte | Droits + PF | Émoluments * | Total frais | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| T2 ancien à Punaauia | 28 000 000 F CFP | 11 % = 3 080 000 | 340 000 | 3 420 000 | 12,2 % |
| VEFA neuf (primo < 40 M) | 35 000 000 F CFP | 0 % (exonération) | 410 000 | 410 000 | 1,2 % |
| Terrain 22 M F CFP | 22 000 000 F CFP | 0 % (exonération) | 310 000 | 310 000 | 1,4 % |
* Émoluments calculés sur le barème notarial 2025, hors débours (≈ 60 000 F CFP).
Réduire ses frais de notaire en Polynésie française : 3 leviers
- Primo-accession ou VEFA ? : l’exonération jusqu’à 40 M F CFP divise les frais par dix comparé à l’ancien.
- Négocier la prestation : le barème des émoluments est plafonné ; vérifiez les lignes « copies », « formalités pré-état civil ».
- Optimiser la ventilation prix/équipement : les meubles incorporés (cuisine !) peuvent être déduits de l’assiette après justification.
Frais de notaire en Polynésie française : un environnement stabilisé
Avec l’annulation de la loi du pays 2023-37, le barème de 9 % / 11 % redevient la norme, mais les exonérations « primo-accédant » jusqu’à 40 M F CFP offrent toujours un levier puissant pour les résidents. Avant tout compromis, calculez précisément droits, PF et émoluments, puis choisissez votre montage (ancien vs. neuf) en pleine connaissance des coûts.
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