Guide des dispositifs de défiscalisation 2026 : choisir le dispositif le plus adapté à votre situation
Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2026 classés par objectif
Choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière peut transformer votre projet fiscal et patrimonial. Chaque mécanisme (Malraux, Denormandie, déficit foncier, LLI, nue-propriété…) a des conditions, objectifs et profils d’investisseurs différents. Ce guide cartographie, objectif par objectif, l’ensemble des dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en France en 2026 : réduction d’IR, optimisation d’IFI, crédit d’impôt Outre-mer ou Corse, stratégie retraite… En trois minutes de lecture, vous identifiez les leviers adaptés à votre situation ; pour toute mise en œuvre, nos conseillers restent à votre écoute.
Mis à jour le 14 janvier 2026
Par Sébastien Couston
7 minutes
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Sommaire
Dans ce Guide des dispositifs de défiscalisation 2026, nous décryptons les leviers qui peuvent optimiser votre situation fiscale. Les mécanismes immobiliers tiennent une double promesse : réduire immédiatement votre charge d’impôt tout en créant ou valorisant un patrimoine pérenne. Pourtant, la profusion de règles et d’options rend souvent le choix complexe.
Conçu comme une boussole plutôt qu’un simple catalogue, ce guide vous conduit directement au dispositif le mieux adapté grâce à :
- Des objectifs ciblés : chaque rubrique répond à un besoin concret — diminuer l’IR, alléger l’IFI, préparer la succession, optimiser la retraite ou profiter des régimes Outre‑mer et Corse.
- Des fiches ultra‑synthétiques : pour chaque dispositif, retrouvez le principe, l’avantage fiscal, les conditions d’éligibilité, la durée d’engagement et le profil investisseur idéal — l’essentiel, sans jargon.
Repérez en un clin d’œil le levier fiscal adapté à votre situation
Obtenir votre simulation de défiscalisation
Complétez quelques informations et découvrez le montant de réduction d’impôts que vous pouvez obtenir avec la défiscalisation immobilière.
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Quel dispositif de défiscalisation choisir selon votre objectif fiscal ?
Réduire mon impôt sur le revenu (IR)
Investissez dans la rénovation ou la préservation du patrimoine immobilier et réduisez votre impôt sur le revenu, tout en valorisant un bien d’exception.
Dispositif Malraux 2026
Jusqu’à 120 000 € de réduction
Financez la restauration d’immeubles de caractère et réduisez jusqu’à 30 % du coût des travaux.
Dispositif Monuments Historiques 2026
Déduisez 100 % des travaux
Sauvegardez le patrimoine et déduisez intégralement le coût des restaurations, sans plafonds.
Dispositif Denormandie 2026
Jusqu’à 63 000 € de réduction
Rénovez des logements anciens en centre-ville et profitez d’avantages fiscaux similaires au Pinel.
Obtenir un crédit d’impôt (IR ou IS)
Financez le logement locatif intermédiaire, neuf ou rénové en Corse et Outre-mer : ces opérations ouvrent droit à un crédit d’impôt qui vient réduire immédiatement l’IR ou l’IS.
Dispositif CIOP 2026
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
Profitez d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition d’un bien dans les DROM.
Dispositif LLI 2026
TVA à 10 % + exonération de taxe foncière
Accédez à un prix d’acquisition réduit et à une fiscalité allégée pendant 15 ou 20 ans.
Dispositif CIIC 2026
Crédit d’impôt jusqu’à 30 %
Investissez en Corse et profitez d’un crédit d’impôt conséquent sur le prix HT de votre bien.
Alléger mon impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Optimisez votre exposition à l’IFI en privilégiant l’achat en nue-propriété ou en investissant sur l’Île Maurice : vous conservez le potentiel de plus-value tout en allégeant votre assiette taxable.
Dispositif Nue-propriété 2026
Décote immédiate de 30 à 50 %
Achetez un bien en nue-propriété, sans fiscalité pendant la période d’usufruit, puis récupérez la pleine propriété valorisée.
Dispositif Ile Maurice (non-résident) 2026
Cadre fiscal attractif
Achetez un bien accessible aux étrangers (PDS, G+2, Smart City, IHS) et bénéficiez d’une fiscalité très favorable aux investisseurs.
Défiscaliser mes revenus fonciers
Transformez vos travaux de rénovation en charges déductibles : le déficit foncier vient diminuer directement vos recettes imposables.
Dispositif Déficit foncier 2026
Imputez 100 % des travaux
Déduisez vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers pour réduire, voire annuler, votre impôt foncier.
Préparer ma succession
Anticipez la transmission de votre patrimoine grâce à la nue-propriété ou à l’immobilier mauricien accessible aux étrangers : deux options efficaces pour réduire les droits à venir.
Dispositif Nue-propriété 2026
Décote immédiate de 30 à 50 %
Achetez un bien en nue-propriété, sans fiscalité pendant la période d’usufruit, puis récupérez la pleine propriété valorisée.
Dispositif Ile Maurice (non-résident) 2026
Cadre fiscal attractif
Achetez un bien accessible aux étrangers (PDS, G+2, Smart City, IHS) et bénéficiez d’une fiscalité très favorable aux investisseurs.
Préparer ma retraite
Générez des revenus complémentaires pérennes avec le statut LMNP/LMP : amortissements et régimes fiscaux avantageux au service de votre retraite.
Dispositif LMP/LMNP 2026
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
Réduire l’impôt sur les sociétés (IS)
Réduisez la charge fiscale de votre entreprise via le Girardin IS ou le crédit d’impôt en investissant dans les DROM ou en Corse.
Dispositif Girardin IS 2026
Déduisez 100 % de votre investissement
Réduisez immédiatement l’impôt de votre société en finançant des projets ultramarins.
Dispositif CIOP 2026
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
Profitez d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition d’un bien dans les DROM.
Dispositif CIIC 2026
Crédit d’impôt jusqu’à 30 %
Investissez en Corse et profitez d’un crédit d’impôt conséquent sur le prix HT de votre bien.
Chaque situation patrimoniale est unique. Une simulation personnalisée permet d’identifier rapidement le dispositif le plus pertinent selon votre fiscalité, vos revenus et vos objectifs.
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Quel dispositif de défiscalisation choisir selon votre profil investisseur ?
Vous êtes fortement imposé (TMI 41 % ou 45 %)
Objectif : réduire rapidement l’impôt sur le revenu.
Dispositifs recommandés :
- Loi Malraux : réduction d’impôt élevée, généralement hors plafonnement des niches fiscales.
- Monuments Historiques : déduction des travaux, adapté aux contribuables recherchant un levier fiscal puissant sur des biens patrimoniaux.
Adapté si vous recherchez un levier fiscal fort et une logique patrimoniale, avec un horizon de détention de moyen/long terme.
Vous percevez déjà des revenus fonciers
Objectif : alléger l’imposition de vos loyers existants.
Dispositif recommandé :
- Déficit foncier : imputation des travaux sur les revenus fonciers (et, dans les conditions prévues, une partie sur le revenu global).
Solution souple et efficace si vous avez déjà un patrimoine locatif et des revenus fonciers à optimiser.
Vous souhaitez investir sans fiscalité courante ni gestion
Objectif : capitaliser sans alourdir votre fiscalité au quotidien.
Dispositifs recommandés :
- LMNP : amortissement du bien et optimisation des revenus locatifs selon le régime choisi.
- Nue-propriété : reconstitution de la pleine propriété à terme, sans fiscalité locative pendant la phase d’usufruit.
Deux approches différentes : l’une orientée revenus (LMNP), l’autre orientée capital et transmission (nue-propriété).
Vous êtes entrepreneur ou dirigeant soumis à l’IS
Objectif : réduire l’impôt sur les sociétés.
Dispositif recommandé :
- Girardin IS : réduction directe de l’impôt sur les sociétés, dans un cadre réglementé.
Solution ciblée et à fort impact fiscal, réservée aux sociétés imposées à l’IS.
Vous êtes investisseur structuré en société (SCI, holding, entreprise)
Objectif : optimiser la fiscalité via un crédit d’impôt, tout en investissant dans l’économie réelle des DROM.
Dispositif recommandé :
- CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif) : crédit d’impôt pour les entreprises, applicable à certains investissements immobiliers neufs situés en DROM.
Particulièrement adapté aux investisseurs professionnels, dirigeants, SCI et structures patrimoniales recherchant une diversification via l’immobilier outre-mer.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien
Objectif : concilier réduction d’impôt et valorisation patrimoniale.
Dispositifs recommandés :
- Denormandie : réduction d’impôt liée à des travaux de rénovation dans un cadre précis.
- Malraux : restauration de biens situés dans des secteurs protégés, avec une logique patrimoniale forte.
Idéal si vous privilégiez l’emplacement, la rareté du bâti et un projet de long terme.
Tableau synthétique des dispositifs de défiscalisation immobilière
| Dispositif | Nature de l’avantage | Durée / Conditions clés | Pour qui / Quand l’utiliser |
|---|---|---|---|
| Denormandie | Réduction d’impôt sur l’ancien avec travaux ≥ 25 % du coût total ; plafonds loyers/ressources. | Centre-villes éligibles (ACV/ORT) ; location 6/9/12 ans ; plafonds m² & enveloppe annuelle ; amélioration énergétique/exigences travaux. | Pour réhabiliter en centre-ville et obtenir une réduction IR avec effet patrimonial. |
| Malraux | Réduction d’impôt sur le montant des travaux (taux selon secteur sauvegardé/SPR). | Travaux encadrés (ABF) ; autorisations ; location nue 9 ans ; immeuble en secteur protégé. | Profil patrimonial visant la revalorisation d’un immeuble historique avec avantage fiscal élevé. |
| Déficit foncier | Déduction des charges/travaux sur revenus fonciers ; imputation partielle possible sur le revenu global (hors intérêts). | Travaux sur bien loué nu ; respect des plafonds ; location ≥ 3 ans après imputation. | Propriétaires imposés voulant alléger l’IR tout en rénovant leur parc. |
| Monuments historiques | Grande déduction des dépenses de restauration sur le revenu global (conditions spécifiques). | Classement/inscription MH ; autorisations ; engagements de conservation/location selon cas. | Profils très imposés et patrimoniaux (logique de transmission et de conservation). |
| CIOP (art. 244 quater W) | Crédit d’impôt Outre-mer pour l’immobilier locatif neuf (ou VEFA) dans les DROM, accessible aux entreprises IS ou IR ; taux proportionnel au prix de revient (plafonds/règles en vigueur). | Investissement dans les DROM ; location nue à usage de résidence principale ; respect des plafonds (loyers/ressources, prix/m²) et obligations déclaratives ; dispositif prorogé. | Entreprises à l’IR ou l’IS, y compris entreprises individuelles — crédit d’impôt significatif (35 à 45,9 % de l’investissement). |
| LLI (Logement Locatif Intermédiaire) | Accès à une TVA réduite et cadre locatif régulé (loyers/ressources) favorisant l’équilibre rendement/risque. | Zones éligibles ; location nue à loyers intermédiaires ; plafonds ressources ; durée d’engagement selon le montage. | Investisseurs recherchant une demande soutenue et une visibilité locative dans des zones tendues. |
| LMNP / LMP | Amortissements comptables (mobilier/immeuble/hors terrain) + régime BIC (réel/micro) pour réduire l’IR. | Location meublée (classique ou résidences services) ; conditions/statuts distincts LMNP/LMP. | Investisseurs visant des revenus récurrents faiblement fiscalisés via amortissements. |
| Nue-propriété (démembrement) | Achat décoté de la nue-propriété ; pas d’imposition sur loyers (usufruitier) ; IFI non dû sur la NP. | Usufruit 10–20 ans (bailleur institutionnel) ; remembrement automatique à terme. | Épargnants patrimoniaux voulant capitaliser sans gestion locative et préparer la retraite/transmission. |
| Girardin IS | Déduction du prix d’acquisition du bien neuf (ou VEFA) du résultat imposable (IS) + amortissement comptable (BIC) ; immobilier locatif Outre-mer. | Entreprises à l’IS ; location nue à résidence principale pendant 5 ans minimum ; respect des plafonds (loyers/ressources, prix/m²) et obligations. | Entreprises avec résultat imposable significatif, visant une réduction forte de l’IS (déduction immédiate + amortissement). |
Notes : Synthèse indicative des solutions de défiscalisation immobilière, sujette aux évolutions des textes (PLF, BOFiP, zonages, seuils, calendriers). Une étude personnalisée est indispensable pour valider l’éligibilité, les taux et les plafonds applicables à votre situation.
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Choisir le bon dispositif de défiscalisation : l’essentiel à retenir
- Réduire l’IR : Malraux, Monuments historiques, Denormandie — leviers orientés rénovation/restauration avec engagement locatif et pour Denormandie plafonds loyers/ressources.
- Obtenir un crédit d’impôt (IR/IS) : CIOP (DROM) (35-45,9 %), LLI (TVA à 10 % + exonération TF), CIIC (Corse) — conditions de localisation et d’éligibilité spécifiques.
- Alléger l’IFI / préparer la transmission : Nue-propriété (décote 30-50 %, pas d’IFI sur la NP) ; Île Maurice (non-résident) pour une exposition IFI optimisée dans un cadre international (PDS, Smart City, G+2).
- Défiscaliser les revenus fonciers : Déficit foncier — déduction des travaux/charges (imputation partielle possible sur revenu global, hors intérêts) avec location nue et durée minimale de conservation.
- Préparer la retraite / revenus peu fiscalisés : LMNP/LMP — amortissements (BIC) et/ou abattement, idéal pour générer des loyers faiblement imposés à long terme.
- Réduire l’IS : Girardin IS (déduction du prix d’acquisition + amortissements) et CIOP pour les sociétés — dispositifs Outre-mer avec cadres et plafonds dédiés.
- Règles transverses : vérifiez plafonds (niches 10 000 € — jusqu’à 18 000 € pour certains Outre-mer), durées d’engagement (6/9/12 ans…), zonages et délais de mise en location.
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