Immobilier ancien avec travaux : l’emplacement est‑il le seul critère ?
Ratio foncier/travaux vs localisation : trouver le point d’équilibre
En 2025, miser sur l’immobilier ancien avec travaux reste un levier de défiscalisation redoutable : ratio foncier/travaux attractif, dispositifs fiscaux (Denormandie, déficit foncier, Malraux) toujours en vigueur et marché locatif soutenu hors hyper‑centres. Mais comment arbitrer entre « bien placé » et « bien calibré » ? Voici la méthode pour conjuguer emplacement, rendement et économie d’impôt.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Bruno Petit
3 minutes
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Sommaire
- Arbitrer défiscalisation et emplacement
- Pourquoi l’emplacement reste clé (même avec un super ratio)
- Découvrez nos biens éligibles à la défiscalisation dans l’ancien
- Réduire le poids du foncier sans sacrifier la demande : 7 pistes concrètes
- Cas pratique : ratio 70/30 % hors hyper‑centre
- FAQ express « Immobilier ancien avec travaux »
- Conclusion : ratio, emplacement… et projection long terme
Ou comment arbitrer le « ratio » (prix foncier/prix travaux) et « l’emplacement » pour un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux défiscalisant.
Lors d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux, la défiscalisation porte uniquement sur la quote‑part « travaux ». D’où la tentation logique de rechercher un ratio travaux/foncier le plus élevé possible (70/30 %, 80/20 % ou plus). Or, plus on s’approche des centres des grandes métropoles, plus le prix du foncier grimpe – et le ratio s’effondre.
L’enjeu : trouver des zones à forte demande locative où le foncier reste raisonnable pour optimiser la réduction d’impôt.
Arbitrer défiscalisation et emplacement
- Ratio cible : ≥ 60 % de travaux pour maximiser la réduction (Denormandie : mini 25 %, déficit foncier : pas de seuil mais plus les travaux sont élevés, plus vous gommez de revenus).
- Zone de tension locative : privilégiez les villes secondaires de 30 000 – 150 000 hab. ou les quartiers de périphérie bien desservis ; loyers stables et moins de vacance.
- Ticket d’entrée modéré : 2 000 – 2 800 €/m² foncier (vs 5 000 €/m² dans les hyper‑centres), permettant un rendement brut ≥ 4,5 % après travaux.
- Dispositif fiscal adapté :
- Denormandie 2025 : réduction 12/18/21 % sur 300 000 € max, zones « Action Cœur de Ville » ou ORT, gain énergétique ≥ 30 %.
- Déficit foncier boosté : déduction jusqu’à 10 700 €/an + report 10 ans (plafond doublé en 2024‑2025 pour les passoires F&G).
- Malraux & MH : 22‑30 % (Malraux) ou 100 % (MH) de travaux déductibles hors plafonnement global.
Pourquoi l’emplacement reste clé (même avec un super ratio)
- Valorisation : plus‑value potentielle après 9‑12 ans.
- Rentabilité locative : loyers soutenus ≥ 4 % net.
- Liquidité revente : délai moyen < 3 mois dans une ville active vs 9 mois en zone rurale.
- Résilience marché : les secteurs avec bassins d’emploi, facs ou tourisme résistent mieux aux cycles.
Découvrez nos biens éligibles à la défiscalisation dans l’ancien
Réduire le poids du foncier sans sacrifier la demande : 7 pistes concrètes
- Choisir une ville moyenne universitaire (Poitiers, Le Mans, Pau) plutôt qu’une métropole saturée.
- Cibler les cœurs historiques en reconversion via ORT : foncier décoté, aides locales.
- Explorer les villes touristiques à l’année (La Rochelle, Bayonne, Annecy) pour mixer location longue durée & saisonnière.
- Miser sur les futurs nœuds de transport (tram, RER NG, LGV) : plus‑value latente.
- Valoriser le patrimoine de caractère (immeuble XIXᵉ, pierres apparentes) : surcote locative après rénovation.
- Intégrer la performance énergétique (DPE A‑C après travaux) : loyers +5 % et revente facilitée (future interdiction de louer F/G).
- Privilégier les micro‑marchés (quartier gare, plage, station thermale) où le prix m² progresse plus vite que la moyenne.
Cas pratique : ratio 70/30 % hors hyper‑centre
| Centre métropole | Ville moyenne ORT | |
|---|---|---|
| Prix foncier | 4 800 €/m² | 2 200 €/m² |
| Travaux | 1 200 €/m² | 5 200 €/m² |
| Ratio travaux/foncier | 20/80 % | 70/30 % |
| Loyer plafond Denormandie | 13 €/m² | 9,5 €/m² |
| Rendement brut | 2,9 % | 4,8 % |
| Réduction fiscale | 18 % sur 20 % (limitée) | 18 % sur 70 % |
FAQ express « Immobilier ancien avec travaux »
Quel seuil de travaux pour profiter du Denormandie ?
Le programme doit comporter au moins 25 % de travaux par rapport au coût global (acquisition + travaux) et permettre un gain énergétique d’au moins 30 % (ou un saut de deux classes DPE).
Puis‑je cumuler déficit foncier et Denormandie ?
Non : un même bien ne peut relever que d’un seul régime. En revanche, vous pouvez mixer les deux la même année sur des biens distincts : par exemple un appartement Denormandie et une maison au déficit foncier.
Quelles banques financent 100 % des travaux en 2025 ?
Quelques banques régionales acceptent encore un financement « prix + travaux » si votre taux d’endettement reste < 35 % et que le projet délivre un DPE cible A à C. Préparez un dossier chiffré (devis, projection loyers) pour renforcer votre négociation.
Conclusion : ratio, emplacement… et projection long terme
L’immobilier ancien avec travaux reste un moyen souple de défiscaliser tout en créant de la valeur. L’arbitrage idéal ? Un ratio travaux ≥ 60 %, un secteur en croissance démographique, et un dispositif fiscal aligné sur vos objectifs (cash‑flow, plus‑value, transmission). En appliquant ces règles, l’emplacement premium devient moins indispensable… sans jamais être totalement négligé.
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