Investir dans l’immobilier locatif quand on est non-résident : miser sur le LMNP et le CIOP

Vivre et travailler hors de France n’empêche pas d’y faire fructifier son patrimoine. Entre statut de loueur en meublé et nouveaux crédits d’impôt ultramarins, un non-résident dispose aujourd’hui de véritables leviers pour investir efficacement dans l’immobilier français, sans alourdir sa fiscalité locale. Voici comment tirer parti de ces dispositifs en 2025.

Comment vos loyers sont-ils imposés quand vous vivez à l’étranger ?

• Imposition en France : conformément à la majorité des conventions fiscales, les revenus tirés d’un bien français sont taxés en France, même si vous êtes résident fiscal étranger.
• Prélèvements sociaux : 17,2 % pour les non-résidents hors EEE/Suisse – 7,5 % pour ceux affiliés à un régime de sécurité sociale européen ou suisse.
• Mécanisme d’élimination de la double imposition : votre pays de résidence tient compte de l’impôt déjà acquitté en France (exemption ou crédit d’impôt selon la convention bilatérale).

Le LMNP « classique » : amortir pour effacer les loyers

• Statut accessible : aucune condition de résidence fiscale ; un expatrié peut créer une SCI ou acheter en direct et relever des BIC.
• Amortissement comptable : le bâti (20-30 ans) et le mobilier (5-10 ans) effacent la quasi-totalité des loyers bruts.
• Imposition en France : base imposable souvent nulle ; prélèvements sociaux réduits à 17,2 % (ou 7,5 % pour les affiliés UE/EEE) sur le bénéfice résiduel uniquement.
• Absence de taxation locale : grâce aux conventions bilatérales, la Suisse, le Luxembourg, Hong-Kong ou Singapour, par exemple, n’ajoutent pas d’impôt supplémentaire sur ces revenus nets.

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Zoom sur le Crédit d’Impôt Outre-mer (CIOP) – art. 244 quater W CGI

En 2025, le CIOP est l’unique dispositif ultramarin encore ouvert aux particuliers… à condition de passer par une société soumise à l’IS (SCI à l’IS, SARL de famille, SASU, etc.).

Taux et plafonds applicables en 2025

• 35 % du coût de revient pour les sociétés soumises à l’IS (idéale pour un non-résident).
• Assiette plafonnée : 3 295 € HT/m² (3 575,075 € TTC/m²) de surface habitable utile en 2025.

Investissements éligibles

• Immobilier locatif neuf (VEFA ou construction) à usage d’habitation intermédiaire.
• Territoires couverts : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte (+ extension COM à l’étude).

Modalités de déclenchement et de remboursement

1. Création de la société : immatriculation dans le DOM concerné, objet : « location de logements » (code APE 6820 A).
2. Faits générateurs :
   • 70 % du crédit à l’achèvement des fondations,
   • 20 % à la mise hors d’eau,
   • solde à la livraison.
3. Remboursement : dépôt de la liasse fiscale + formulaire 2069-E. Encaissement par virement du Trésor entre 7 et 9 mois après la clôture.

Exemple chiffré (Martinique 2025)

Appartement T3 de 72,7 m² + 14 m² de varangue, coût 298 000 € TTC.
Base CIOP : 86,7 m² utiles × 3 575,075 € TTC = 310 000 € (plafonné).
Crédit d’impôt (taux 35 %) : ≈ 108 500 € remboursés en trois temps dans l’année de livraison.

Pourquoi le CIOP séduit les non-résidents ?

• Remboursable (cash dans la société) même sans impôt dû en France.
• Hors plafonnement global des niches fiscales : aucun risque de dépassement.
• Effet de levier bancaire : l’emprunt peut être couvert dès la première année par le remboursement du crédit d’impôt.
• Sortie patrimoniale : conservation 5 ans seulement avant revente ou mise en location meublée.

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Comparatif rapide LMNP / CIOP pour un expatrié

Étapes clés pour investir sereinement quand on vit à l’étranger

1. Vérifier la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence.
2. Ouvrir un compte bancaire français (ou ultramarin) dédié au projet.
3. Mandater un expert-comptable pour la tenue BIC ou la déclaration IS/CIOP.
4. Confier la gestion locative à un professionnel (exploitation LMNP ou bail notarié pour le CIOP).
5. Prévoir une clause bénéficiaire ad hoc (contrats d’assurance-vie français) pour optimiser la transmission du bien meublé ou des titres de la société CIOP.

Conclusion : non-résident, deux piliers pour investir en 2025

Entre amortissement LMNP (rendements nets, fiscalité quasi nulle) et crédit d’impôt ultramarin CIOP (remboursement immédiat, taux de 35 % – IS – et jusqu’à 45,9 % – IR), un expatrié dispose aujourd’hui d’outils puissants pour bâtir un portefeuille immobilier français performant, sans double imposition. Le choix dépendra surtout du degré de liquidité recherché, de l’appétence géographique (Hexagone vs DROM) et du montage sociétaire que l’investisseur est prêt à piloter.

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