Investir dans l’immobilier via son assurance‑vie : SCPI, SCI et autres unités de compte
L’immobilier en unités de compte : booster son contrat sans exploser le risque
À la recherche d’un rendement supérieur à celui des fonds euros, tout en restant dans le cadre fiscal protecteur de l’assurance‑vie ? Loger des supports immobiliers (SCPI, SCI ou OPCI) à l’intérieur de votre contrat permet d’accéder à la « pierre‑papier » dès quelques centaines d’euros, avec une fiscalité adoucie, une liquidité facilitée et des tickets d’entrée minimes. Tour d’horizon pour investir intelligemment dans l’immobilier grâce à votre assurance‑vie.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Sébastien Couston
4 minutes
Partager
Sommaire
L’immobilier « pierre‑papier » bénéficie, via l’assurance‑vie, d’un triple avantage : rendement supérieur au fonds en euros, fiscalité différée puis adoucie après huit ans et transmission hors succession. Découvrez comment optimiser ce couple rendement/risque, quels pièges éviter (frais, liquidité, décote) et les points clefs à vérifier avant de signer.
Pourquoi passer par l’assurance‑vie ?
- Fiscalité différée puis dégressive : tant que vous ne rachetez pas, aucun impôt sur les loyers encaissés par la SCPI/SCI. Après 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s’applique sur les gains retirés.
- Transmission optimisée : les capitaux sont transmis hors succession (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire avant 70 ans), un vrai atout pour les supports délivrant un flux régulier.
- Liquidité assurée : l’assureur vous rachète les parts sous 2 à 4 jours ouvrés (contre plusieurs semaines en détention directe).
- Tickets d’entrée mini : dès 500 € par versement, voire 100 € en gestion pilotée.
SCPI : le moteur rendement & revenus réguliers
Les SCPI distribuées dans les contrats haut de gamme affichent encore un rendement moyen 2024 de 4,30 %* (4,60 % pour le top quartile). Le marché anticipe un niveau proche de 4,2 % malgré la remontée des taux, grâce à la revalorisation des loyers tertiaires et au recentrage des portefeuilles.
- Frais d’entrée : 0 à 3 % chez l’assureur (vs 8 – 10 % en direct), grâce à une « décote négociée » sur le prix de part.
- Frais de gestion UC : 0,50 % – 1 %/an en moyenne ; privilégiez les contrats qui redistribuent 100 % du revenu.
- Délai de jouissance : 1 mois maximum (3‑6 mois en direct).
*Source : ASPIM/IEIF, rendement moyen net de frais SCPI de rendement 2024.
SCI & OPCI : diversification et liquidité quotidienne
Les SCI dites « grand public » (Capimmo, Silver Avenir, Aviva EU Immobilier…) mélangent immobilier physique, SCPI / OPCI et foncières cotées. Avantages :
- Frais de souscription 0 – 2 %.
- Valeur liquidative quotidienne : arbitrage instantané, aucun délai de jouissance.
- Rendement cible : 4 – 4,5 % brut contrat (donc ~3 – 3,5 % net frais de gestion).
Exemple concret
| SCPI directe | SCPI via assurance‑vie | |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 5 000 € la part | 500 € par versement |
| Frais d’acquisition | 10 % | 2 % |
| Délai de jouissance | 4 mois | 1 mois |
| Rendement brut attendu | 4,3 % | 4,3 % |
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % | — (capitalisé) |
| Sortie (après 8 ans) | PFU 30 % sur la plus‑value | 7,5 % après abattement |
Fiscalité : rappel des règles clés
- Prélèvements sociaux : 17,2 % prélevés annuellement sur la part « intérêts » du rachat.
- Barème IR ou PFL/PFU :
- < 8 ans : option PFU 12,8 % + PS 17,2 % ou barème IR.
- > 8 ans : abattement 4 600/9 200 € + PFU 7,5 % (au‑delà) + PS.
- Transmission assurance‑vie : avant 70 ans, exonération jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (article 990 I CGI).
Sélectionner le bon contrat : check‑list pratique
- Au moins 6 SCPI et 2 SCI/OPCI disponibles.
- 0 % de frais sur versement ou négociables ; frais UC ≤ 1 %/an.
- Rachat des parts garanti sous 72 h ouvrées.
- Option gestion pilotée immobilière facultative, sans surcoût prohibitif (+0,20 % max).
FAQ express »investir en immobilier via assurance‑vie »
Quel pourcentage de mon contrat puis‑je exposer à l’immobilier ?
Les assureurs limitent souvent à 50 – 60 % la part « pierre‑papier » afin de préserver la liquidité globale. Un mix de 30 – 40 % est couramment conseillé, complété par le fonds euros et quelques ETF actions/obligations.
Puis‑je emprunter pour loger des SCPI dans l’assurance‑vie ?
Oui : un crédit in fine nantit le contrat. Les intérêts d’emprunt ne sont toutefois pas déductibles puisque les revenus restent capitalisés ; l’effet de levier est donc plus faible que pour la détention en direct.
Que se passe‑t‑il si l’assureur retire une SCPI du référencement ?
Les parts déjà détenues restent en portefeuille. Vous pourrez les conserver ou les arbitrer — sans pénalité — vers un autre support immobilier, la liquidité étant assurée par l’assureur.
À retenir
- Rendement cible : 4 – 5 % brut sur SCPI / SCI, soit 3 – 4 % net après frais.
- Toute la fiscalité foncière est neutralisée tant que le capital reste dans le contrat.
- Comparer systématiquement frais UC, délai de jouissance, nombre de supports, redistribution des loyers.
« Pousser les murs » de son contrat d’assurance‑vie vers l’immobilier reste l’une des rares tactiques pour viser un rendement attrayant sans sacrifier la liquidité ni multiplier les formalités fiscales. À condition, bien sûr, de choisir le bon assureur et de diversifier les supports.
