Investissement locatif, tout savoir sur l’investissement en immobilier locatif
Guide de l'investissement locatif en 2025 : stratégies, fiscalité et pièges à éviter
Rendement régulier, constitution d’un patrimoine, protection contre l’inflation et préparation de la retraite : l’investissement locatif reste en 2025 un pilier de la gestion de patrimoine. Pour réussir, il faut cependant arbitrer entre sécurité et rentabilité, financement et fiscalité, neuf et ancien, tout en intégrant les nouvelles contraintes énergétiques (DPE) et l’évolution des taux d’intérêt.
Mis à jour le 25 juillet 2025
Par Nicolas Bunoz
8 minutes
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Sommaire
- Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
- Pour qui est fait l’investissement locatif ?
- Explorez nos programmes immobiliers d’investissement locatif
- Comment investir dans l’immobilier locatif ?
- Où investir dans l’immobilier locatif ?
- Quelles sont les limites de l’investissement locatif ?
- FAQ – Investissement locatif 2025
- Conclusion : structurer son investissement locatif pour durer
L’investissement dans l’immobilier locatif est perçu comme l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables par une majorité de Français. Cette conviction est ancrée dans l’idée largement répandue que l’immobilier demeure le placement privilégié de nombreux ménages, qu’il s’agisse de l’acquisition de la résidence principale, de la résidence secondaire ou de biens destinés à la location. Ce secteur, pilier central du patrimoine de nombreux foyers, offre des perspectives de rendement et de valorisation patrimoniale considérables.
Dans le cadre de cet article, nous explorerons en profondeur la thématique de l’investissement immobilier locatif, en apportant des réponses concises et éclairées aux interrogations les plus courantes sur le sujet. Pourquoi faire un investissement locatif ? Qu’est-ce que l’effet de levier ? Qui peut investir dans l’immobilier locatif ? Faut-il investir à crédit ? Dans le neuf ou l’ancien ? Où investir en France ? Et enfin, quels peuvent être les freins à un tel investissement ? Autant de questions auxquelles nous allons répondre le plus simplement possible, tout en essayant d’être le plus complet possible.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?
La revalorisation du patrimoine
La croissance démographique, le solde migratoire, l’augmentation du nombre de familles monoparentales et la destruction des logements insalubres maintiennent une demande de logements en constante augmentation sur une grande partie du territoire français. En parallèle, les contraintes réglementaires imposées aux promoteurs limitent le nombre de logements construits chaque année. En conséquence, et malgré des baisses conjoncturelles, les prix de l’immobilier sont structurellement orientés à la hausse depuis la seconde guerre mondiale.
L’un des intérêts de l’investissement immobilier locatif réside donc dans la revalorisation sur le long terme de l’actif acquis.
L’indexation de la rente
Les loyers aussi obéissent à la loi de l’offre et de la demande. Comme la valeur des biens immobiliers, ceux-ci sont en augmentation structurelle. D’autre part l’IRL, indice de révision des loyers, qui permet à un propriétaire d’augmenter son loyer en dehors de tout changement de locataire, est principalement fondé sur l’inflation.
Investir dans l’immobilier locatif permet donc de se construire une rente de revenus qui sera peu ou prou corrélée à l’inflation, protégeant ainsi l’investisseur contre l’érosion monétaire.
L’effet de levier du crédit
L’investissement immobilier est le seul support finançable intégralement à crédit. Les banques ne prêtent pas pour acheter des actions ou des obligations mais le crédit immobilier est accessible à la plupart des investisseurs, sous réserve d’être salarié en CDI ou indépendant depuis 2 ans ou plus et de ne pas excéder un taux d’endettement d’environ 33 %.
Le principe de l’effet de levier consiste à faire travailler immédiatement une somme que l’on va rembourser sur le long terme. Ainsi, un investissement immobilier de 200 000 € avec une rentabilité de 4 % engendrera dès la première année des revenus de 8 000 € ; quand bien même il est remboursé au rythme de 1 200 € par mois sur 20 ans. Comparativement, un investissement progressif de 1 200 € par mois sur un support financier avec la même rentabilité de 4 % n’engendrerait la première année qu’un revenu de moins de 300 €.
Grâce à cet effet de levier, on peut dire que l’investissement immobilier permet de « s’enrichir avec l’argent de la banque ».
Protection contre l’érosion monétaire
En 2025, dans un contexte toujours inflationniste, le couple « loyers indexés / capital réel qui se rembourse » offre une couverture naturelle : la valeur réelle de la dette diminue au fil du temps alors que la valeur d’usage (logement) reste élevée.
Pour qui est fait l’investissement locatif ?
L’investissement immobilier est, avec l’épargne financière, l’un des deux piliers d’une construction patrimoniale équilibrée. Théoriquement, tout investisseur désireux d’accroître son patrimoine sur le moyen ou le long terme doit s’intéresser à l’investissement immobilier. Pour autant, tout le monde ne peut pas investir en immobilier et ce pour deux raisons :
La première est liée au ticket d’entrée. Il n’existe que très peu de biens immobiliers de moins de 100 000 €. Investir nécessite donc d’avoir les moyens d’un tel montant, que ce soit en épargne disponible ou en capacité d’emprunt. Une solution permet de contourner cette limite : les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dont les tickets d’entrée ne dépassent jamais quelques milliers d’euros.
L’autre limite est liée aux aléas de l’immobilier. La vacance locative, les loyers impayés, les charges de copropriété peuvent être budgétés mais restent aléatoires. Il faut donc pour investir sereinement avoir la capacité d’absorber quelques imprévus sans remettre en cause l’équilibre financier du ménage.
En résumé, tout investisseur peut être gagnant à investir en immobilier mais il est préférable de réserver ce type de placement à des épargnants capables d’acheter dans de bonnes conditions et d’assumer des aléas éventuels.
Explorez nos programmes immobiliers d’investissement locatif
Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Investissement direct ou indirect ?
Lorsqu’on parle d’immobilier, on pense généralement à l’acquisition d’un bien, appartement ou maison, détenu en propre ou via une SCI. Une autre solution consiste à acheter des parts de SCPI qui investissent sur des immeubles entiers, assurent leur gestion et apportent une solution « clef en mains ».
Le choix entre les deux modes de détention dépend des attentes. Pour accéder à l’immobilier commercial diversifié, la SCPI sera souvent préférée. De même, la SCPI conviendra à l’investisseur désireux de s’affranchir de toute gestion.
En revanche, si l’objectif est d’acheter un bien utilisable pour ses besoins propres (occupation future, transmission), l’acquisition directe s’impose. Limitant les intermédiaires, l’investissement direct est généralement plus rentable qu’une SCPI sur un marché comparable.
Immobilier neuf ou ancien ?
L’immobilier neuf est généralement un peu plus cher que l’immobilier ancien (TVA et absence de vétusté). En théorie, à loyer équivalent, l’ancien délivre une rentabilité brute supérieure. Pour autant, le neuf offre : frais de notaire réduits, garanties biennale/décennale, charges d’entretien moindres, et accès à des dispositifs fiscaux (ex. : amortissement en meublé, dispositifs outre‑mer, etc.). L’ancien rénové peut ouvrir d’autres avantages (Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier).
Le choix doit donc être apprécié au cas par cas, selon fiscalité personnelle, horizon de détention et appétence pour les travaux.
Acheter comptant ou à crédit ?
Investir à crédit permet de profiter de l’effet de levier et de déduire les intérêts (location nue) ou de cumuler intérêts + amortissements (meublé). A priori, le financement bancaire optimise la rentabilité nette. Toutefois, l’achat comptant peut être pertinent pour générer immédiatement un revenu net (préparation retraite) ou si l’emprunteur ne dispose plus de conditions de crédit compétitives.
En définitive, il n’y a pas de règle absolue : l’arbitrage dépend de l’objectif (capitalisation vs. revenus immédiats) et de la capacité d’endettement.
Contraintes énergétiques (DPE) en 2025
Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus, pour beaucoup, être remis en location sans travaux de rénovation énergétique. Anticiper ces obligations (isolation, chauffage performant) conditionne la valeur future et évite une décote à la revente.
Où investir dans l’immobilier locatif ?
La propriété privée étant respectée dans la plupart des pays, on peut virtuellement investir partout. Ici, nous nous concentrons sur le territoire français.
Le choix de la zone dépend de l’objectif : usage futur personnel ou pur rendement. Pour le rendement sécurisé, l’investisseur arbitre entre :
- Sécurité : grandes agglomérations (Paris, Lyon, Nantes, Toulouse…) offrant liquidité et moindre volatilité.
- Rentabilité : villes moyennes dynamiques ou outre‑mer, où les prix d’achat restent contenus et le déséquilibre offre/demande soutient des rendements bruts parfois supérieurs à 5 %.
Un portefeuille équilibré peut mixer un actif « patrimonial » à faible rendement et un actif « opportuniste » plus rémunérateur.
Quelles sont les limites de l’investissement locatif ?
L’immobilier présente des avantages majeurs (levier du crédit, indexation des loyers, incitations fiscales) mais aussi des limites :
- Coûts de transaction : frais de notaire, agence, garantie bancaire (2 à 13 % du prix). Ils réduisent la rentabilité réelle et imposent un horizon long pour les amortir.
- Liquidité : délais de vente (formalités notariales, recherche d’acquéreur).
- Horizon long terme : pour lisser les cycles et absorber les frais initiaux, viser au moins 7–10 ans de détention.
- Gestion / aléas : vacance, impayés, travaux ; à atténuer via sélection rigoureuse, assurance loyers, et provisions de sécurité.
FAQ – Investissement locatif 2025
Quelles stratégies fiscales privilégier en 2025 ?
Location nue : immobilier neuf en location intermédiaire ou ancien rénové pour profiter des avantages fiscaux (réduction ou crédit d’impôt). Location meublée : régime réel BIC pour amortir le bien et neutraliser l’impôt plusieurs années. Selon votre profil, combiner un bien meublé (revenus nets) et un bien au déficit foncier (réduction d’IR) optimise la charge fiscale globale.
Comment limiter le risque locatif ?
Sélection stricte du locataire (revenus ≥ 2,5/3 × loyer), assurance loyers impayés, constitution d’une trésorerie de sécurité (3 à 6 mois de loyers), choix d’un emplacement premium et respect des obligations énergétiques pour rester compétitif.
Faut-il déléguer la gestion ?
Au‑delà d’un premier bien ou si vous manquez de temps, la gestion déléguée (5–8 % du loyer) sécurise encaissements et conformité légale. Les frais sont déductibles des revenus fonciers ou BIC.
Conclusion : structurer son investissement locatif pour durer
En apparence très simple, la sécurisation de votre actif et de sa rentabilité exige le respect rigoureux de plusieurs étapes : localisation, analyse du marché locatif, maîtrise des coûts, conformité énergétique, financement optimisé et provision de sécurité. Une fois ces éléments réunis, l’investissement répondra efficacement à vos objectifs : complément de revenu régulier ou capital à la revente.
Pour maximiser vos chances de réussite, faites-vous accompagner : étude de marché, montage financier, choix du régime fiscal (nue ou meublée), arbitrage entre neuf et ancien. En conjuguant prudence, information et accompagnement professionnel, votre investissement immobilier locatif deviendra une étape clé dans la constitution de votre patrimoine et la sécurisation de votre avenir financier.
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