Investissements locatifs et défiscalisation en 2025, quelles opportunités après la fin du dispositif Pinel ?
Panorama des stratégies fiscales à privilégier pour continuer à réduire vos impôts en 2025
Fin du Pinel, mais pas fin des opportunités ! Dès 2025, les investisseurs devront composer avec un nouvel écosystème de niches fiscales : rénovation urbaine, location meublée, patrimoine historique, LLI ou encore nue-propriété. Tour d’horizon des leviers qui remplacent – et parfois dépassent – l’avantage Pinel.
Mis à jour le 1 juillet 2025
Par Karine Malatier
8 minutes
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Sommaire
L’année 2025 marque un tournant décisif pour les investisseurs immobiliers en France. Avec la disparition définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le paysage de la défiscalisation immobilière se transforme en profondeur. Cette évolution incite les investisseurs à repenser leurs stratégies pour optimiser leur fiscalité tout en continuant à bâtir un patrimoine immobilier rentable.
Heureusement, plusieurs dispositifs fiscaux demeurent accessibles en 2025, offrant des alternatives attractives pour les contribuables souhaitant investir de manière avisée. Par exemple, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment grâce à l’amortissement du bien. De plus, le dispositif Denormandie, visant la rénovation de logements anciens dans certaines zones, reste en vigueur et offre des réductions d’impôts aux investisseurs engagés dans la réhabilitation de l’habitat.
Il est également pertinent de considérer les opportunités offertes par le déficit foncier, qui permet de déduire des revenus globaux les charges liées à des travaux de rénovation, sous certaines conditions. Enfin, l’investissement en nue-propriété peut constituer une stratégie intéressante pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Voici un tour d’horizon des solutions disponibles pour optimiser vos investissements immobiliers en 2025.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière accessibles en 2025
La loi Denormandie : encourager la rénovation dans l’ancien
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, vise à revitaliser les centres-villes en difficulté en encourageant la rénovation de biens anciens.
- Avantages :
- Réduction d’impôt de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans, appliquée sur le prix de revient du bien (acquisition + travaux).
- Critères d’éligibilité :
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles, notamment celles participant à l’opération « Action Cœur de Ville » ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).
- Les loyers et les revenus des locataires doivent respecter des plafonds spécifiques.
La loi Denormandie est idéale pour les investisseurs souhaitant conjuguer valorisation de leur bien et optimisation fiscale tout en participant à la rénovation urbaine.
Dispositif Denormandie 2025
Jusqu’à 63 000 € de réduction
Rénovez des logements anciens en centre-ville et profitez d’avantages fiscaux similaires au Pinel.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : une flexibilité inégalée
Le statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
- Avantages :
- Revenus locatifs imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), souvent plus favorable que les revenus fonciers.
- Possibilité d’amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi l’assiette taxable.
- Choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel, permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).
- Critères d’éligibilité :
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le bien doit être meublé selon des critères précis, incluant notamment literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.
L’investissement en LMNP ne dépend pas de critères géographiques ou de plafonds de loyers, offrant ainsi une grande liberté aux investisseurs.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
La loi Malraux : préserver le patrimoine historique
La loi Malraux encourage la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés, offrant une réduction d’impôt significative.
- Avantages :
- Réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux, selon la localisation du bien, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans.
- Non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
- Critères d’éligibilité :
- Le bien doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Les travaux doivent être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement de louer le bien non meublé pendant au moins 9 ans.
Avec des rendements élevés et un attrait pour les biens de caractère, la loi Malraux reste une solution privilégiée pour les investisseurs sensibles au patrimoine architectural.
Dispositif Malraux 2025
Jusqu’à 120 000 € de réduction
Financez la restauration d’immeubles de caractère et réduisez jusqu’à 30 % du coût des travaux.
Le déficit foncier : une solution pour les biens anciens
Le déficit foncier permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global les dépenses liées à la rénovation de biens anciens, réduisant ainsi leur imposition.
- Avantages :
- Déduction des dépenses de travaux sur les revenus fonciers, et jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
- Report possible de l’excédent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Critères d’éligibilité :
- Les travaux doivent concerner l’entretien, la réparation ou l’amélioration du bien, mais ne doivent pas aboutir à une reconstruction ou à une extension.
- Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Le déficit foncier est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés disposant de biens nécessitant des rénovations significatives.
Dispositif Déficit foncier 2025
Imputez 100 % des travaux
Déduisez vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers pour réduire, voire annuler, votre impôt foncier.
La loi Monuments Historiques : préserver et valoriser le patrimoine national
La loi Monuments Historiques offre des avantages fiscaux aux propriétaires de biens classés ou inscrits, en contrepartie de leur restauration et conservation.
- Avantages :
- Déduction de 100 % des dépenses de restauration et d’entretien du revenu global, sans plafonnement.
- Exonération des droits de succession sous certaines conditions, notamment en cas de convention avec l’État.
- Non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
- Critères d’éligibilité :
- Le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques.
- Les travaux doivent être autorisés et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
- Engagement de conserver le bien pendant au moins 15 ans.
La loi Monuments Historiques convient particulièrement aux contribuables fortement imposés ou percevant des revenus exceptionnels sur une courte période.
Dispositif Monuments Historiques 2025
Déduisez 100 % des travaux
Sauvegardez le patrimoine et déduisez intégralement le coût des restaurations, sans plafonds.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : défiscaliser à long terme dans le neuf
Ouvert aux particuliers depuis 2024, le dispositif LLI vise à augmenter l’offre de logements à loyers modérés dans les zones tendues (A bis, A, B1) tout en accordant aux investisseurs des avantages fiscaux immédiats et durables.
- Avantages :
- TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition, soit une économie d’environ 15 – 18 % sur le prix TTC.
- Crédit d’impôt couvrant 100 % de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
- Dispositif exclu du plafonnement global des niches fiscales : cumulable avec Malraux, Monuments Historiques, etc..
- Demande locative soutenue et potentiel de valorisation grâce à l’implantation obligatoire en zones très recherchées.
- Critères d’éligibilité :
- Acquisition via une personne morale (SCI, SARL de famille…).
- Bien neuf ou rénové répondant a minima à la norme RE2020 (ou gain de deux classes DPE en rénovation).
- Engagement de location nue ou meublée pendant au moins 15 ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources.
- Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
La combinaison d’un avantage fiscal immédiat (TVA réduite) et d’une fiscalité quasi nulle sur la détention (remboursement de taxe foncière) fait du LLI l’une des stratégies les plus performantes pour sécuriser et dynamiser un patrimoine immobilier.
Dispositif LLI 2025
TVA à 10 % + exonération de taxe foncière
Accédez à un prix d’acquisition réduit et à une fiscalité allégée pendant 15 ou 20 ans.
La location en Nue-Propriété : une fiscalité allégée
La nue-propriété permet d’acheter un bien à prix réduit en cédant temporairement l’usufruit à un bailleur social. Ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement fiscal sur l’impôt foncier, tout en récupérant la pleine propriété du bien à l’échéance.
- Avantages :
- Acquisition à un prix réduit, généralement 30 à 50 % inférieur à celui du marché.
- Absence de charges et de fiscalité pendant la période de démembrement.
- Revalorisation automatique du bien à la fin de l’usufruit.
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs cherchant à constituer un patrimoine sans alourdir leur fiscalité à court terme.
Dispositif Nue-propriété 2025
Décote immédiate de 30 à 50 %
Achetez un bien en nue-propriété, sans fiscalité pendant la période d’usufruit, puis récupérez la pleine propriété valorisée.
Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP) : booster sa rentabilité dans le neuf ultramarin
Conçu pour soutenir la construction et la réhabilitation lourde de logements intermédiaires dans les DROM, le CIOP (article 244 quater W du CGI) accorde un crédit d’impôt immédiat aux investisseurs qui acquièrent un bien neuf ou rénové via une structure soumise à l’IS ou à l’IR.
- Avantages :
- Crédit d’impôt de 35 % du prix de revient HT (jusqu’à 45,9 % en Guyane et Mayotte).
- Plafond d’assiette élevé : 3 575 €/m² TTC dans la limite de 300 000 € HT (deux logements par exercice).
- Versement anticipé du crédit d’impôt : 70 % à l’ouverture de chantier, 20 % au hors d’eau, 10 % à la livraison → trésorerie optimisée.
- Hors plafonnement global des niches fiscales : cumulable avec Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier, etc.
- Sortie souple : revente ou passage en LMNP amortissable possible après 6 ans.
- Critères d’éligibilité :
- Acquisition réalisée via une personne morale (SCI, SARL de famille, SAS, etc.).
- Bien neuf ou rénové répondant au minimum à la norme RE2020 (ou gain de deux classes DPE en rénovation lourde).
- Implantation dans un DROM et respect des plafonds de loyers et de ressources (barème LLI).
- Engagement de location nue ou meublée pendant au moins 5 ans, mise en location dans les 12 mois suivant la livraison.
- Achèvement des travaux dans les 36 mois après l’ouverture du chantier.
La combinaison d’un crédit d’impôt encaissable dès la première année et d’une fiscalité allégée durant l’exploitation fait du CIOP l’un des dispositifs les plus performants pour dynamiser un patrimoine locatif en outre-mer.
Dispositif CIOP 2025
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
Profitez d’un crédit d’impôt attractif pour l’acquisition d’un bien dans les DROM.
Nouveaux dispositifs à l’horizon en 2025 ?
La transition écologique et la rénovation énergétique sont des priorités gouvernementales. De possibles incitations fiscales autour de l’amélioration de la performance énergétique des logements pourraient émerger, notamment pour encourager les rénovations lourdes dans l’ancien. Les investisseurs devraient surveiller de près les annonces dans le cadre des lois de finances 2025.
Repenser sa stratégie patrimoniale après la loi Pinel
Avec la fin de la loi Pinel, les investisseurs doivent adapter leurs stratégies en 2025. Heureusement, les alternatives sont nombreuses, qu’il s’agisse de rénovation (loi Denormandie, déficit foncier), de préservation du patrimoine (loi Malraux) ou de location meublée (statut LMNP).
Bien que rien n’ait été officialisé, les investisseurs doivent rester attentifs aux annonces concernant des dispositifs favorisant les rénovations énergétiques ou l’habitat durable, des axes stratégiques soutenus par les politiques publiques actuelles.
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