La loi Pinel prolongée jusqu’en 2024 mais resserrée dès 2023 ?

Niche fiscale la plus utilisée parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, la loi Pinel vient d’être prolongée pour trois ans alors qu’elle devait s’éteindre fin 2021. Le texte n’en sort pas indemne : à partir de 2023, ses taux de réduction d’impôt décroissent, sauf pour un label « Pinel + » plus exigeant en performance énergétique et qualité d’usage. Avant de signer un compromis, il est donc capital de décrypter le nouveau barème, le calendrier et les exceptions Outre-mer.

Loi Pinel : rappel des fondamentaux

Adopté en 2014 pour succéder à la loi Duflot, le dispositif Pinel accorde une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location (6, 9 ou 12 ans) et plafonnée à 300 000 € d’investissement. Le logement doit se situer en zone tendue (A, A bis, B1) et respecter des plafonds de loyer et de ressources.

• Engagement 6 ans → 12 % de réduction (jusqu’au 31/12/2022)
• Engagement 9 ans → 18 %
• Engagement 12 ans → 21 %

Prolongation : la loi Pinel subsiste jusqu’au 31 décembre 2024

Le PLF 2021 a acté une prorogation de trois ans. Objectif : laisser le temps au marché d’intégrer un futur dispositif moins coûteux jugé « plus efficace ». Pour 2021-2022, les taux historiques sont maintenus.

Baisse progressive des réductions d’impôt en 2023 et 2024

• Évolution des taux de réduction d’impôt Loi Pinel Métropole :

En Pinel Outre-mer, l’avantage reste de 23 % / 29 % / 32 % jusqu’en 2022, puis descend à 21,5 % – 26 % – 28,5 % en 2023 et 20 % – 23 % – 25 % en 2024.

Pinel + : comment conserver les taux historiques ?

Pour éviter la décote, le texte crée un Pinel + (aussi appelé « Super-Pinel ») réservé aux biens :

• Situés en quartier prioritaire ou
• Affichant des performances énergétiques supérieures aux exigences RE 2020 (-10 % de Cep max.)
• Respectant des critères de qualité d’usage : surface minimale (28 m² T1, 45 m² T2 …), espace extérieur privatif et double exposition pour les T3+.

Un décret précisant ces seuils est programmé avant fin 2021. Les logements répondant à ces conditions conservent les taux 12-18-21 % jusqu’au 31/12/2024.

Quel intérêt d’investir en loi Pinel avant 2024 ?

1. Rattraper la pleine réduction : un acte authentique signé avant le 31 décembre 2022 fige les taux actuels.
2. Anticiper la RE 2020 : viser un Pinel + haut de gamme (BBC A) sécurise la fiscalité sur 2023-2024.
3. Optimiser la zone géographique : l’offre neuve en A bis/A (IDF, Lyon, Montpellier) reste rare et porteuse.

Points de vigilance avant d’investir en loi Pinel

Checklist express pour réussir son investissement Pinel

1. Comparer TRIs : Pinel « classique » 2022 vs Pinel + 2023 (> 4 % net cible).
2. Valider DPE A ou B – indispensable pour revendre après 2030.
3. Simuler cash-flow (loyer plafonné – crédit – charges) ≥ 0 €.
4. Vérifier plafonds de ressources locataires ≠ loyers zone (A bis/A/B1).
5. Acte notarié avant 31 décembre 2022 = taux Pinel intégral garanti.

FAQ – Loi Pinel & Pinel +

• Puis-je basculer un Pinel signé vers le Pinel + ?
  Non, l’avantage reste celui de la date d’acte. En revanche, rien n’empêche de viser d’emblée un logement répondant aux critères du Pinel + afin de maximiser la valeur à la revente.
• Le plafonnement des niches fiscales (10 000 €) change-t-il ?
  Non. Le Pinel classique ou Pinel + reste comptabilisé dans le plafond global. Seul le CIOP Outre-mer relève du plafond spécifique 18 000 €.
• Peut-on cumuler Denormandie et Pinel ?
  Non sur un même logement. Mais vous pouvez détenir un Pinel et, parallèlement, investir dans l’ancien sous Denormandie.