Le dispositif du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : Explications, exemples et avis

Investissements concernés par le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique aux acquisitions de biens immobiliers neufs ou anciens, situés dans une résidence dite de services. Cela inclut notamment les résidences étudiantes, hôtelières de vacances ou d’affaires, ainsi que les résidences pour seniors ou pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Le principe du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut LMP permet d’investir dans l’immobilier locatif à titre professionnel, que ce soit via une structure sociétaire ou en nom propre, dans un cadre avantageux. Fiscalement, cette activité est traitée comme une activité commerciale (BIC), offrant ainsi une réelle optimisation fiscale.

Ce statut s’applique exclusivement aux logements destinés à l’habitation (excluant ainsi les locaux commerciaux). Une location est qualifiée de meublée lorsque le logement est équipé du mobilier et des équipements adaptés (cuisine équipée, salle de bains, etc.), permettant à l’occupant de s’installer immédiatement sans avoir à apporter ses propres affaires.

Dans ce guide, nous nous concentrons sur les acquisitions en résidences services et soumises à un bail commercial confié à un exploitant professionnel.

Pour bénéficier du droit à la récupération de la TVA, le bien doit proposer au moins trois des quatre prestations suivantes :

• La fourniture du petit-déjeuner
• Le nettoyage des locaux
• La fourniture du linge de maison
• L’accueil de la clientèle

Le bailleur a alors le choix d’opter pour le régime d’imposition le plus adapté à ses objectifs :

• Le régime réel de l’imposition sur les revenus, en déclarant les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• L’imposition sur les sociétés, en informant l’administration fiscale via le formulaire n°2065-SD.

Textes règlementaires :

• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003
  

Le mécanisme du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Avantage n°1 : Récupération de la TVA

En LMP, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien neuf ou en VEFA de 20%, à condition de respecter certaines conditions :

• Le bien doit concerner une résidence services (tourisme, affaires, étudiante, seniors).
• La présence d’un bail commercial garantit le versement des loyers au propriétaire/bailleur.
• Le bien doit être conservé pendant au moins 20 ans, sinon la TVA sera remboursée au prorata, sauf en cas de continuité d’activité TVA dans la résidence.

Par ailleurs, le statut de LMP avec services hôteliers permet de récupérer la TVA si l’exploitant facture lui-même cette taxe.

Avantage n°2 : Non-imposition des loyers

L’un des atouts majeurs du LMP est la possibilité de réduire l’imposition sur les loyers grâce à la récupération de nombreuses charges et à l’amortissement comptable du bien (charge non décaissée).

Ces charges incluent notamment :

• Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition
• Les frais d’entretien et de réparation (charges de copropriété, travaux…)
• Les impôts locaux (taxe foncière)
• Les frais d’établissement et de commercialisation (notaire, constitution de société…), déductibles immédiatement ou étalés sur 5 ans
• Les frais de gestion et d’assurances

Avantage n°3 : Diminution du revenu fiscal du foyer

Le LMP offre la possibilité d’imputer directement le déficit ordinaire (hors amortissement) sur le revenu global annuel, sans limitation de montant. En cas d’insuffisance, ce déficit peut être reporté sur six années.

Avantage n°4 : Exonération de la taxe foncière

Bien que soumis aux règles de droit commun, les bailleurs en meublé peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de taxe foncière – notamment pour les constructions nouvelles durant les deux premières années selon la politique fiscale locale.

Avantage n°5 : Imposition des Plus-Values

Les LMP sont soumis au régime des plus-values immobilières des professionnels. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette (valeur d’origine diminuée des amortissements). Ce régime inclut un abattement de 10 % par an au-delà de la cinquième année, permettant une exonération totale ou partielle pour les biens détenus depuis plus de 15 ans. Toutefois, les LMP restent redevables des cotisations sociales SSI sur la plus-value à court terme.

Avantage n°6 : Imposition à l’IFI

Les biens affectés à l’activité LMP sont considérés comme des outils de travail et bénéficient ainsi d’une exonération d’IFI.

Découvrez nos biens éligibles à la Location Meublée LMP

Exemple de Location en Meublé Professionnel (LMP)

Vous achetez trois appartements de 35 m² dans une résidence hôtelière à Cannes. Le gestionnaire vous garantit un loyer annuel de 12 000 € TTC par appartement, soit 36 000 € TTC par an au total. Si ce revenu représente plus de 50 % des revenus de votre foyer, vous pouvez bénéficier du statut de LMP.

Les conditions du Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

• L’investisseur doit retirer de son activité de location meublée professionnelle plus de 23 000 € TTC annuels.
• Les revenus issus de la location meublée doivent représenter au moins 50 % de vos autres revenus nets d’activité (traitements, salaires, pensions, rentes viagères, ainsi que d’autres revenus déclarés dans les catégories BIC, BNC ou BA).

Si ces deux conditions sont remplies, le loueur est qualifié de LMP ; dans le cas contraire, il relèvera du régime LMNP.

Actualités fiscales du LMP

Depuis janvier 2023, la déclaration en tant que Loueur en Meublé Professionnel ne se fait plus via les Centres de Formalités des Entreprises (CFE). L’enregistrement s’effectue désormais exclusivement via le guichet unique de l’INPI, avec l’ensemble des démarches réalisées en ligne.

Le LMP doit également verser des cotisations au titre de sa protection sociale, en tant qu’activité principale, garantissant ainsi une couverture maladie et des droits à la retraite.

Les cotisations sociales sont calculées à partir du résultat fiscal après déduction des cotisations, ce qui diminue la base taxable. Le taux se situe aux alentours de 40 %, avec une cotisation forfaitaire minimum de 1 162 € en cas de résultat fiscal faible ou déficitaire.

Notre avis sur le Loueur en meublé professionnel (LMP)

La loi PACTE de 2021 a rendu le statut LMP plus accessible aux investisseurs particuliers. Ce dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent déléguer totalement la gestion de leur investissement via un bail commercial, bien que cela nécessite un investissement minimum de 800 000 €.

En plus d’offrir une couverture sociale avantageuse (régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles), le LMP constitue un moyen efficace d’obtenir des revenus complémentaires pour compenser la baisse des revenus à la retraite. La possibilité d’imputer les déficits de la location sur le revenu global renforce encore son attractivité, en particulier lorsqu’il est associé à une imposition au réel.

Toutefois, au-delà des avantages fiscaux, il est crucial de bien analyser les fondamentaux de l’investissement immobilier – notamment l’emplacement, le rapport qualité/prix et la fiabilité du gestionnaire. Avant de vous lancer, il est recommandé de consulter un professionnel (conseiller en immobilier, fiscaliste, etc.) pour optimiser votre projet.