Le dispositif LMNP, la solution pour préparer sa retraite
LMNP : un levier fiscal pour des revenus complémentaires à la retraite
Préparer sa retraite avec le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), c’est transformer un investissement immobilier en source de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés, tout en déléguant la gestion. Amortissements, récupération de TVA, financement bancaire : autant d’atouts qui font du LMNP un outil patrimonial particulièrement efficace.
Mis à jour le 24 juillet 2025
Par Sophie Bequet
5 minutes
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Sommaire
Plus que jamais, les Français doivent profiter de leurs années d’activité pour organiser des revenus complémentaires disponibles au moment de la retraite. L’assurance‑vie reste utile mais ses rendements se sont érodés ; l’immobilier nu souffre d’une fiscalité lourde et d’une gestion chronophage. La location meublée non professionnelle (LMNP) – notamment en résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD, affaires, tourisme) – constitue une réponse complète.
Le LMNP géré présente cinq spécificités qui font de ce produit un excellent complément de retraite
La simplicité de gestion
Dans sa version « gérée », le LMNP consiste à investir dans un logement meublé (résidence étudiants, seniors, EHPAD, tourisme, affaires…) et à le louer via un bail commercial (9 à 12 ans fermes) à un exploitant professionnel. Le gestionnaire prend en charge la recherche des occupants, l’entretien courant, la facturation des services et verse un loyer contractuel. L’investisseur n’a qu’à transmettre une liasse fiscale annuelle (souvent préparée par un expert‑comptable) et encaisser ses loyers. Idéal pour une retraite sereine.
La possibilité d’emprunter et d’utiliser l’effet de levier
Le LMNP est un actif immobilier : il se finance facilement par crédit amortissable ou in fine. Les taux restent historiquement attractifs à horizon long. En calant la durée de l’emprunt sur l’âge de départ en retraite, le bien sera intégralement payé au moment où les loyers – toujours indexés – deviennent une rente nette.
La récupération de la TVA sur l’immobilier neuf
En résidences services éligibles (au moins trois des quatre services réglementaires : accueil, ménage, linge, petit‑déjeuner), l’achat neuf est soumis à la TVA au taux normal (20 %). Sous réserve d’exploiter le bien sous bail commercial soumis à TVA pendant 20 ans, l’investisseur récupère intégralement la TVA quelques mois après la livraison. En cas de revente anticipée, une régularisation prorata temporis peut intervenir. (Attention : pas de TVA en Guyane, cas particuliers hors métropole.)
L’amortissement comptable : neutraliser l’impôt pendant des années
La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, le bailleur peut déduire ses charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière…) puis pratiquer un amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. Cet amortissement vient diminuer – souvent jusqu’à zéro – le résultat imposable pendant la durée du financement et au‑delà.
Exemple simplifié : acquisition 180 000 € (dont 10 000 € de mobilier) financée à crédit. Loyer annuel net de charges : 7 200 €. Amortissements (immobilier sur 30 ans ≈ 5 700 €/an + mobilier sur 7 ans ≈ 1 400 €/an) + intérêts d’emprunt ≈ supérieurs au loyer : résultat fiscal neutre, donc aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Une revalorisation indexée et un capital revendable
La plupart des baux prévoient une indexation annuelle (IRL, ILC…) protégeant le pouvoir d’achat des loyers. À long terme, la valeur du bien suit l’évolution du marché local. Le choix d’un exploitant solide et d’un segment structurellement porteur (seniors, santé, étudiants) favorise la liquidité à la revente.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
Conditions d’accès au statut LMNP
- Plafond de recettes : recettes locatives meublées ≤ 23 000 € ou < 50 % des revenus professionnels du foyer.
- Régime fiscal : micro‑BIC (abattement 50 %) ou réel (souvent optimal avec amortissements).
- Obligations : immatriculation (guichet unique INPI), tenue comptable au réel, déclaration n°2031 / 2042‑C‑PRO.
Focus 2025 : amortissements et plus‑value
La loi de finances 2025 a instauré la réintégration des amortissements dans la base de calcul de la plus‑value pour certaines locations meublées. Exception : plusieurs catégories de résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, structures handicapées/SMR) demeurent exclues de ce mécanisme. Sur ces segments, l’amortissement conserve donc son plein intérêt économique et fiscal. Pour les autres actifs (ex. résidences de tourisme), il convient d’intégrer ce paramètre dans la stratégie de détention (horizon plus long, rendement cible adapté).
Étapes pratiques pour investir en LMNP
- Choisir le segment (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme, affaires) et analyser l’emplacement.
- Auditer l’exploitant : solidité financière, taux d’occupation, durée moyenne des baux renouvelés.
- Négocier et signer le bail commercial (répartition des charges, indexation, article 606).
- Financer (simulation bancaire) et immatriculer l’activité.
- Confier la comptabilité à un cabinet spécialisé BIC/LMNP.
Points de vigilance
- Vérifier la qualité du bail (clause de renouvellement, indexation plafonnée).
- Provisionner le renouvellement mobilier (≈5 % du loyer).
- Anticiper l’horizon de revente (garder ≥ 9–10 ans pour lisser frais et amortissements).
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FAQ LMNP & retraite
Le LMNP est‑il toujours pertinent face à l’assurance‑vie ?
Oui : il offre des loyers peu imposés (voire neutres) grâce aux amortissements, une indexation et un capital tangible. L’assurance‑vie reste complémentaire pour la liquidité et la transmission.
Faut‑il privilégier le micro‑BIC ou le régime réel ?
Dans 90 % des cas, le régime réel est plus avantageux : charges + amortissements gomment l’assiette taxable. Le micro‑BIC (abattement 50 %) n’est pertinent que si les charges sont très faibles.
Peut‑on revendre facilement un LMNP géré ?
Oui si le bail restant est long (>6 ans) et l’exploitant solide. Les segments santé/seniors se revendent généralement plus vite que le tourisme.
Le LMNP, un outil efficace pour préparer sa retraite
En combinant effet de levier du crédit, faible fiscalité des loyers, récupération de TVA et gestion déléguée, le dispositif LMNP reste en 2025 l’un des outils les plus efficaces pour préparer sa retraite et sécuriser des revenus complémentaires indexés. Un audit rigoureux de l’exploitant et du bail commercial demeure la clé d’un placement réussi.
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