Le dispositif Pinel : Explications, exemples et avis

Investissements concernés par le dispositif Pinel

La loi Pinel concerne les acquisitions de logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif. Les logements doivent être neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter, situés en France métropolitaine et mis en location à titre de résidence principale.

Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2024.

Logements éligibles

• Logements neufs ou en état futur d’achèvement ;
• Acquisitions destinées à la réhabilitation ou logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence ;
• Locaux transformés en habitations ;
• Logements construits par le contribuable aux normes en vigueur.

Textes réglementaires

• Code Général des Impôts, art. 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources (BOFiP)

Le principe du dispositif Pinel 

La loi Pinel, en vigueur depuis le 1^er janvier 2015, succède aux dispositifs Périssol, Besson, Robien, Scellier et Duflot. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’acquisition (logement neuf, VEFA ou réhabilité) et de la location du bien.

Contrairement aux régimes Robien et précédents, l’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt (et non d’une déduction du revenu global), identique pour tous les contribuables, quelle que soit la tranche marginale d’imposition.

Tout contribuable domicilié en France peut en bénéficier : achat en direct, via une SCI ou en indivision (la réduction est alors répartie au prorata des parts).

Attention : les logements dont la propriété est démembrée ne sont pas éligibles.

Le mécanisme du dispositif Pinel

• En 2024, réduction : 9 %, 12 % ou 14 % du prix d’acquisition (logement + frais de notaire, plafond : 5 500 €/m²), dans la limite de 300 000 € par an et deux investissements.
• Taux majorés à 12 %, 18 % ou 21 % pour les biens répondant aux critères Pinel+.
• Réduction répartie sur 6 ou 9 ans (prorogeable jusqu’à 12 ans). La fraction non utilisée une année est perdue.
• L’avantage est applicable l’année d’achèvement (ou d’acquisition si elle est postérieure), quels que soient le mois et la date de mise en location.
• Location à un ascendant ou descendant autorisée (APL inaccessibles au locataire).
• Prix de revient retenu : 5 500 €/m² (toutes zones).
• Charges déductibles des revenus fonciers : intérêts et frais d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.
  • Excédent imputable sur d’autres revenus fonciers puis, dans la limite de 10 700 €, sur
    le revenu global.
  • Intérêts d’emprunt non déductibles du revenu global mais reportables dix ans.

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Exemple de défiscalisation Pinel

Situation :
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 300 000 € (frais de notaire inclus) en banlieue parisienne, en zone A bis et répondant aux critères du Pinel +.
Le bien génère 13 380 € de loyers annuels, soit 1 115 € par mois.
Vos charges annuelles s’élèvent à 1 115 € et vos intérêts d’emprunt à 10 000 €.

• Prix d’achat du bien : 300 000 €
• Loyer annuel : 13 380 € (1 115 €/mois)
• Charges annuelles : 1 115 €
• Intérêts d’emprunt : 10 000 €
• Zone Pinel : A bis

Les déficits fonciers provenant des dépenses hors intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Dans ce cas, vous pouvez déduire 1 115 € de charges ; avec une tranche marginale d’imposition de 40 %, cela procure une économie d’impôt supplémentaire de 446 € par an. En outre, si vous percevez d’autres revenus fonciers, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt (10 000 €) de ces revenus de même nature.

Les conditions de la loi Pinel

• Logement neuf jamais habité.
• Location nue, résidence principale, 6/9/12 ans.
• Depuis 2021 : bâtiment d’habitation collectif (maisons individuelles exclues).
• Plafonds de revenus des locataires.
• Communes en tension locative (zones A bis, A, B1, B2).
• Plafonds de loyer par zone.
• Exigences de performance énergétique (BBC 2005, HPE rénovation, etc.).
• Mise en location ≤ 12 mois après achèvement/acquisition.
• Non-respect = reprise de l’avantage fiscal.

Les conditions de mise en location

Les loyers doivent respecter un plafond selon la zone (A bis, A, B1, B2).

Plafonds applicables aux investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2025 :

La location doit commencer dans les 12 mois suivant :

• La date d’achèvement des travaux (construction ou VEFA) ;
• La fin des travaux de transformation (local transformé) ;
• Ou la date d’acquisition (logement neuf/réhabilité).

Conséquences pratiques du dispositif Pinel 

• Obligation de location 6/9/12 ans, déclaration en revenus fonciers.
• Plafonds de ressources des locataires (baux 2025 : voir tableau ci-dessous).

Au terme des neuf années minimales, le propriétaire dispose librement du bien.

Plafonnement du dispositif Pinel

• Investissements limités à 300 000 € par an (2 opérations max.).
• Niches fiscales : plafond global de 10 000 € (depuis 2013, toujours en vigueur).

Extinction définitive du dispositif Pinel fin 2024

La loi de finances 2021 a prorogé le Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Ses taux de réduction diminuent progressivement :

• 2023 : 10,5 % / 15 % / 17,5 % (6 / 9 / 12 ans).
• 2024 : 9 % / 12 % / 14 % (6 / 9 / 12 ans).

Exception : maintien des taux initiaux (12 %, 18 %, 21 %) pour les biens répondant aux exigences Pinel+.

Critères d’emplacement ou de qualité pour bénéficier du Pinel+

• Implantation dans un QPPV ;
• Ou respect d’exigences RE 2020 renforcées et de surfaces minimales (28 m² / T1, 45 m² / T2, etc.) avec espace extérieur privatif et double exposition pour T3 +.

Notre avis sur la défiscalisation Pinel

Malgré la baisse des taux, le Pinel reste intéressant lorsque les critères Pinel+ sont réunis ; il conserve par ailleurs une grande souplesse (durée de location modulable de 6 à 12 ans).

• L’avantage fiscal démarre plein pot dès l’année d’achèvement (pas de prorata).
• Accessible dès quelques milliers d’euros d’IR par an (≈ 2 000 € pour 100 000 € d’investissement).
• Contraintes : plafonds de prix, loyers, ressources. À analyser au cas par cas.
• L’emplacement, la qualité et la rentabilité locative doivent primer comme pour tout investissement immobilier.