L’investissement immobilier est-il toujours attractif en 2025 ?

Entre effet de levier bancaire, dispositifs Denormandie et CIOP Outre-mer, revalorisation IRL et résilience locative, l’investissement immobilier garde le vent en poupe en 2025. Voici six moteurs – deux structurels, quatre conjoncturels – qui expliquent pourquoi la pierre reste incontournable pour se constituer patrimoine et revenus complémentaires.

L’effet de levier bancaire demeure puissant

Même à 3,5 % sur 20 ans (taux moyen Crédit Logement-CSA, avril 2025 ¹), le financement à crédit multiplie le rendement interne.
Illustration : un T2 à 260 000 € financé à 90 % (loyer 970 €/mois, IRL 2 %) dégage un TRI net de ≈ 6 %, alors qu’un épargnant mettant 300 €/mois sur un livret ne réunirait la même mise qu’au bout de 14 ans.

Des taux d’emprunt réels légèrement négatifs

Inflation INSEE glissante 12 mois : 3,6 % (mars 2025). Un crédit fixe à 3,5 % revient à 0 % en euros constants : la charge d’intérêt est mangée par l’inflation, tandis que le capital se rembourse en « monnaie dévaluée ».

Fiscalité 2025 : Denormandie, Loc’Avantages, CIOP Outre-mer et LMNP

• Loi Denormandie (prolongée jusqu’au 31/12/2026) : réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur le coût « acquisition + travaux » (plafond 300 000 €) dans 245 villes Action-Cœur-de-Ville, sous réserve d’une rénovation énergétique ≥ 35 %.
• Loc’Avantages : abattement fiscal 15 % – 65 % sur les loyers bruts, hors plafond global de 10 000 €.
• CIOP Outre-mer : crédit d’impôt 35 % (45,9 % Guyane/Mayotte) sur les opérations locatives conventionnées 6 ans mini ; non soumis au plafonnement.
• LMNP amortissable : loyers quasi non imposés 20 ans, TVA récupérable sur résidences gérées (seniors, affaires, étudiants).
• Nue-propriété : décote d’achat 30-45 %, aucune fiscalité pendant la durée du démembrement.

Tous nos programmes immobiliers pour investir en 2025

Faut-il attendre une correction des prix pour investir ? Personne n’achète « le marché », on achète un bien. Si TRI > 4 % net, l’opportunité est valable, quel que soit le cycle.

Revalorisation des loyers et tension de l’offre

Le plafonnement IRL à +3,5 % (jusqu’à fin 2025) protège les locataires sans empêcher une hausse nominale supérieure à la moyenne 2016-2020 (+0,9 %). Côté demande, l’offre de petites surfaces recule : –10 % d’annonces disponibles en un an (SeLoger, mars 2025), tirant les rendements bruts vers le haut.

Besoin structurel : déficit de 140 000 logements/an

• Mises en chantier 2024 : 236 000 (–18 % vs 2022)
• Besoins DHUP 2025-2035 : 380 000/an ²
• Foyers 1-2 personnes : 58 % en 2030 (projections Insee)
• Projets structurants : Grand Paris Express, Lyon Part-Dieu 2026, Bordeaux Euratlantique, Lille Euralille 2.

Livrets et fonds euros : rendement réel négatif

• Fonds euros 2024 : 2,4 % net frais (France Assureurs).
• Livret A : 3 %… mais inflation 3,6 % ! Le pouvoir d’achat de l’épargne réglementée recule -0,6 %/an. L’investissement immobilier reste donc l’une des rares classes d’actifs offrant à la fois rendement net positif et protection contre l’inflation.

Quels risques pour l’investisseur immobilier en 2025 ?

• Principaux risques à l’investissement immobilier en 2025 et leurs parades :

Checklist express avant d’investir

1. DPE / Audit énergétique : viser, après travaux, classe B ou C.
2. Emplacement : transports < 400 m, bassin d’emplois, vacance < 4 % (Insee).
3. Dossier bancaire : Taux fixe ≤ inflation + 0,2 pt ; délégation assurance.
4. Montage fiscal : comparer les dispositifs de défiscalisation vs crédit d’impôt ; Denormandie vs déficit foncier ; arbitrer LMNP/amort. vs nu-propriété.
5. Cash-flow : loyer net ≥ 70 % mensualité crédit (sécurité).