L’investissement immobilier est-il toujours attractif en 2026 ?

Dans un marché plus rationnel et sélectif, la pierre demeure un levier efficace pour constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires et se protéger partiellement de l’inflation, à condition de raisonner en rentabilité nette et en qualité d’emplacement.

Voici six moteurs, deux structurels, quatre conjoncturels, qui expliquent pourquoi la pierre reste incontournable pour se constituer patrimoine et revenus complémentaires.

L’effet de levier bancaire demeure puissant

Même avec des taux de crédit immobilier stabilisés autour de 3,0 % à 3,6 % sur 20 ans début 2026, le financement à crédit demeure un puissant multiplicateur de rendement interne, dès lors que l’opération est correctement calibrée.

Illustration : un T2 à 260 000 € financé à 90 % (loyer 970 €/mois, IRL 2 %) dégage un TRI net de ≈ 6 %, alors qu’un épargnant mettant 300 €/mois sur un livret ne réunirait la même mise qu’au bout de 14 ans.

Des taux d’emprunt réels légèrement négatifs

Avec une inflation désormais revenue dans une fourchette autour de 2 % à 2,5 %, les taux d’emprunt immobiliers réels restent contenus. Le crédit permet toujours de rembourser un capital dans une monnaie dont la valeur évolue plus vite que l’effort nominal supporté.

Fiscalité 2026 : Denormandie, Loc’Avantages, CIOP Outre-mer et LMNP

• Loi Denormandie : dispositif maintenu pour les opérations engagées dans les communes éligibles, sous réserve du respect des conditions de travaux et de performance énergétique.
• Loc’Avantages : abattement fiscal 15 % – 65 % sur les loyers bruts, hors plafond global de 10 000 €.
• CIOP Outre-mer : crédit d’impôt 35 % (45,9 % Guyane/Mayotte) sur les opérations locatives conventionnées 6 ans mini ; non soumis au plafonnement.
• LMNP amortissable : loyers quasi non imposés 20 ans, TVA récupérable sur résidences gérées (seniors, affaires, étudiants).
• Nue-propriété : décote d’achat 30-45 %, aucune fiscalité pendant la durée du démembrement.

Pour comprendre les mécanismes fiscaux applicables à l’immobilier, consultez notre guide sur la défiscalisation immobilière.

Tous nos programmes immobiliers pour investir en 2026

Fontainebleau, Seine-et-Marne (77)

Héritage 18

Appartements du 2 pièces au 3 pièces

Héritage 18 : une réhabilitation d’exception au cœur de Fontainebleau

À partir de 215 000 €

Denormandie

Saint-Denis, La Réunion (974)

Écrin de Bellepierre

Appartements du 2 pièces au 4 pièces

Écrin de Bellepierre : résidence de standing au cœur de Bellepierre à Saint-Denis

À partir de 259 000 €

Neuf Girardin IS CIOP PTZ

Lège-Cap-Ferret, Gironde (33)

Villa Toulinguet

Appartements 4 pièces

Villa Toulinguet : une nue-propriété rare à horizon maîtrisé au Cap Ferret

À partir de 833 000 €

Nue-propriété

Baie-Mahault, Guadeloupe (971)

Résidence Bel Canto

Appartements du Studio au 4 pièces

Bel Canto : Résidence élégante et verdoyante à Baie-Mahault

À partir de 169 000 €

Neuf Girardin IS CIOP PTZ

Clavette, Charente-Maritime (17)

La Closerie du Parc

Appartements du Studio au 5 pièces

La Closerie du Parc : Déficit foncier patrimonial aux portes de La Rochelle

À partir de 146 223 €

Déficit foncier

Faut-il attendre une correction des prix pour investir ? Personne n’achète « le marché », on achète un bien. Si TRI > 4 % net, l’opportunité est valable, quel que soit le cycle.

Revalorisation des loyers et tension de l’offre

Depuis la fin du plafonnement exceptionnel des loyers, la revalorisation annuelle s’effectue de nouveau selon l’IRL “normal”, dans un contexte de hausse désormais plus modérée. Sur les marchés tendus, cette évolution contribue à préserver le rendement locatif sans recréer de tensions excessives.

Côté marché locatif, la tension d’offre reste un facteur clé, en particulier sur les petites surfaces : SeLoger indiquait par exemple qu’à Paris, le volume d’annonces disponibles à la location demeurait inférieur de 25 % à l’avant-crise sanitaire (mai 2025). Dans le même temps, leurs analyses récentes montrent une hausse des loyers plus modérée, autour de +1,3 % sur un an sur le marché locatif, ce qui n’empêche pas les biens les plus recherchés de rester très disputés.

Un déficit structurel de logements qui soutient durablement la demande locative

• Mises en chantier 2024 : 236 000 (–18 % vs 2022)
• Besoins DHUP 2025-2035 : 380 000/an ¹
• Foyers 1-2 personnes : 58 % en 2030 (projections Insee)
• Projets structurants : Grand Paris Express, Lyon Part-Dieu 2026, Bordeaux Euratlantique, Lille Euralille 2.

Livrets et fonds euros : rendement réel négatif

• Fonds euros 2024 : 2,4 % net frais (France Assureurs).
• Livret A : 3 %… mais inflation 3,6 % ! Le pouvoir d’achat de l’épargne réglementée recule -0,6 %/an. L’investissement immobilier reste donc l’une des rares classes d’actifs offrant à la fois rendement net positif et protection contre l’inflation.

Quels risques pour l’investisseur immobilier en 2026 ?

• Principaux risques à l’investissement immobilier en 2026 et leurs parades :

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques en 2026. L’enjeu n’est pas de les ignorer, mais de les anticiper et de les neutraliser par une structuration adaptée.

Checklist express avant d’investir

Avant toute décision, il est recommandé d’avoir une vision globale du projet : nous l’avons formalisée dans notre guide tout savoir sur l’investissement locatif et ses leviers en 2026.

1. DPE / Audit énergétique : viser, après travaux, classe B ou C.
2. Emplacement : transports < 400 m, bassin d’emplois, vacance < 4 % (Insee).
3. Dossier bancaire : Taux fixe ≤ inflation + 0,2 pt ; délégation assurance.
4. Montage fiscal : comparer les dispositifs de défiscalisation vs crédit d’impôt ; Denormandie vs déficit foncier ; arbitrer LMNP/amort. vs nu-propriété.
5. Cash-flow : loyer net ≥ 70 % mensualité crédit (sécurité).