LMNP et Crédit d’Impôt Outre‑mer Productif (CIOP) à l’IR
Peut-on cumuler LMNP et CIOP et bénéficier des taux majorés du CIOP à l'IR ?
Le crédit d’impôt outre‑mer productif (CIOP) à l’impôt sur le revenu peut financer jusqu’à 45,9 % du prix de revient d’un investissement immobilier neuf dans les DROM. Condition incontournable : louer le bien nu pendant cinq ans. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) semble donc hors‑jeu… mais seulement durant cette période. Passé le cinquième anniversaire, le passage en LMNP devient parfaitement légal : on conserve le crédit d’impôt encaissé et l’on profite ensuite de l’amortissement BIC. Voici la marche à suivre pour transformer cette contrainte en double optimisation fiscale.
Mis à jour le 15 juillet 2025
Par Sébastien Couston
3 minutes
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Sommaire
- Le dispositif CIOP à l’IR en bref
- Conditions générales d’éligibilité au CIOP (location intermédiaire nue)
- Pourquoi le LMNP est exclu du CIOP pendant 5 ans
- Comment préparer la transition vers le LMNP
- Découvrez nos programmes immobiliers éligibles au CIOP
- Les atouts du « combo » CIOP + LMNP
- LMNP et CIOP à l’IR : l’essentiel à retenir
Depuis 2019, le CIOP (art. 244 quater W CGI) offre un soutien massif aux investisseurs outre‑mer :
| Territoire | Taux CIOP à l’IS | Taux CIOP à l’IR |
|---|---|---|
| Guadeloupe · Martinique · La Réunion | 35 % | 38 ,25 % |
| Guyane · Mayotte | 35 % | 45 ,9 % |
Le dispositif impose toutefois une exploitation nue pendant cinq ans. La location meublée, qu’elle soit longue durée ou touristique, est donc exclue pendant l’engagement mais redevient possible après. Ce guide détaille la chronologie à respecter et les bonnes pratiques pour réussir ce « combo » CIOP + LMNP.
Article à jour de la loi de finances 2024 et des BOFiP disponibles au 3 juillet 2025.
Le dispositif CIOP à l’IR en bref
- Base juridique : art. 244 quater W du CGI.
- Objet : encourager l’investissement productif ou résidentiel intermédiaire dans les DROM.
- Taux IR : 38 ,25 % (Guadeloupe, Martinique, La Réunion) ; 45 ,9 % (Guyane, Mayotte).
- Obligation centrale : location nue pendant cinq ans au minimum.
Conditions générales d’éligibilité au CIOP (location intermédiaire nue)
- Bien neuf ou assimilé situé en DROM.
- Destination : résidence principale du locataire.
- Plafonds de loyer et de ressources.
- Engagement de conservation : 5 ans à compter de la mise en location.
- Le bien doit rester situé et exploité dans le même DROM.
Pourquoi le LMNP est exclu du CIOP pendant 5 ans
Le texte exige que l’entreprise « loue l’immeuble nu ». Toute mise à disposition meublée avant l’expiration des cinq ans déclenche la reprise totale du crédit d’impôt, majoré d’intérêts.
| Forme de location | Éligibilité CIOP à l’IR |
|---|---|
| Nu (logement intermédiaire) | |
| Meublé longue durée (LMNP « classique ») | |
| Meublé touristique classé / para‑hôtelière |
Comment préparer la transition vers le LMNP
Calculer la date de libération
Point de départ : la mise en location nue effective.
Point d’arrivée : le lendemain du 5ᵉ anniversaire.
Exemple : bail nu signé le 1ᵉʳ octobre 2021 → liberté de meubler à compter du 2 octobre 2026.
Scénarios possibles à partir de la 6ᵉ année
| Option | Avantage | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Poursuivre la location nue | Pas de formalités nouvelles, loyer et ressources déplafonnés | |
| Passer en LMNP longue durée | Amortissement mobilier et immobilier (régime réel BIC) | Déclaration BIC, micro ou réel ; respecter les règles locales sur le meublé |
| Passer en LMNP touristique classé | Cibler un marché saisonnier et, si besoin, défiscaliser des travaux ultérieurs | Classement « meublé de tourisme », taxe de séjour, services para‑hôteliers |
Mode d’emploi pratique pour la bascule LMNP
- Meubler intégralement le logement (mobilier, électroménager, vaisselle).
- Choisir son régime BIC : micro‑BIC (≤ 77 700 €) ou réel (au‑delà ou sur option).
- Déclarer le changement d’activité (formulaire P0i ou M2 pour une SCI).
- Tenir la comptabilité : amortir le bâti (25‑40 ans) et le mobilier (5‑10 ans).
- Contrôler les seuils SCI → IS : ≤ 23 000 € ou ≤ 10 % du CA pour rester à l’IR.
- Respecter les obligations locales : autorisation de changement d’usage, numéro d’enregistrement, taxe de séjour.
Découvrez nos programmes immobiliers éligibles au CIOP
Les atouts du « combo » CIOP + LMNP
| Phase | Avantage fiscal | Bénéfice concret |
|---|---|---|
| Années 1 – 5 | Crédit d’impôt CIOP (jusqu’à 45,9 %) | Réduction immédiate du coût d’acquisition, trésorerie renforcée |
| À partir de l’année 6 | Amortissement LMNP + micro ou réel BIC | Revenus faiblement imposés, optimisation durable du cash‑flow |
LMNP et CIOP à l’IR : l’essentiel à retenir
- Aucune location meublée pendant les cinq premières années si vous voulez sécuriser le CIOP.
- Après cinq ans, liberté totale : location nue, LMNP longue durée ou touristique.
- Le passage en LMNP combine le financement public immédiat (CIOP) et l’optimisation fiscale durable (amortissements BIC).
- Anticipez la date charnière, préparez le mobilier et ajustez votre régime fiscal pour transformer cette séquence « CIOP → LMNP » en stratégie gagnante.
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