Logements éligibles en Pinel ou Pinel outre-mer au titre d’une même année

La réduction d’impôt « Pinel » n’est pas qu’une question de pourcentage ou de zone géographique ; c’est aussi un calendrier fiscal précis qui limite l’avantage à deux logements achevés la même année.

Depuis la décision du Conseil d’État du 18 juillet 2018 et la mise à jour BOI-IR-RICI-360-30-20 du 10 mai 2019, le repère n’est plus la date de l’acte notarié ni celle du permis de construire, mais la date d’achèvement du bien.

Cette nuance, souvent ignorée des investisseurs, conditionne pourtant la validité de votre montage Pinel : la bonne stratégie consiste donc à programmer les livraisons plutôt que les signatures pour optimiser votre plafond de défiscalisation.

Pourquoi une limite de deux logements ?

Le législateur plafonne la défiscalisation Pinel à deux logements par an afin d’éviter la concentration excessive des avantages sur les très gros investisseurs et de maintenir un parc locatif réellement accessible. Cette règle vaut pour la France métropolitaine et l’Outre-mer. Elle s’ajoute au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € ou 18 000 € selon la zone).

Fait générateur : la nouvelle référence de l’administration

Depuis la doctrine BOI-IR-RICI-360-30-20 du 10 mai 2019, confirmée par le Conseil d’État (18 juillet 2018), l’année d’achèvement constitue le fait générateur de la réduction d’impôt.
Concrètement :

• VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : c’est la date d’achèvement qui compte, pas la date de l’acte notarié.
• Construction personnelle : on retient toujours l’achèvement,
  non le dépôt de permis.
• Logement ancien + travaux lourds : l’achèvement des rénovations déclenche la réduction.

Vous pouvez donc signer plusieurs actes la même année sans dépasser la limite, tant que seuls deux logements sont achevés cette année-là.

Exemple chiffré : trois VEFA, deux années d’achèvement

Hypothèse : un investisseur acquiert en 2023 trois VEFA A, B et C (150 000 €, 200 000 €, 310 000 €).
A et B sont livrés en 2024 ; C en 2025.

Simulation réduction Pinel pour trois VEFA achevées sur deux années :

* Taux Pinel Outre-mer 2023 pour un engagement de 9 ans.
** Plafond biennal : seuls deux logements sont « comptés » en 2024 (A et B).

FAQ – Vos questions fréquentes sur la limite Pinel

• La règle des deux logements vaut-elle pour un couple marié ?
  Oui. Les époux soumis à imposition commune partagent un même plafond de deux logements
  Pinel (ou Pinel Outre-mer) par an.
• Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?
  Les logements excédentaires ne bénéficient d’aucune réduction d’impôt.
  Ils peuvent cependant être loués sans l’avantage fiscal.
• Puis-je cumuler Pinel et autres dispositifs (Denormandie, Malraux) ?
  Oui, mais chaque régime possède son propre plafonnement et tous
  entrent dans le plafond global des niches fiscales.

Points-clés à retenir

• Deux logements Pinel maximum par année d’achèvement, pas par année d’acquisition.
• Le plafonnement s’applique au foyer fiscal dans son ensemble.
• Bien distinguer la date d’acte (VEFA/notaire) et le fait générateur (livraison).
• Conservez tous vos procès-verbaux de livraison : ils prouvent l’année d’achèvement.
• En cas de doute, sollicitez un conseiller fiscal Pinel ou vérifiez la doctrine BOFiP à jour.