Loi Denormandie 2025 : tout savoir sur le dispositif Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement à rénover (ou déjà rénové), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être acheté entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027, avec un plafond fixé à 300 000 € (et un maximum de 5 500 €/m²).

Les logements concernés doivent être situés dans l’une des villes du programme Action Cœur de Ville, ayant signé une convention de revitalisation (ORT), ou toute commune dont la réhabilitation de l’habitat est jugée prioritaire. De plus, la performance énergétique doit être améliorée d’au moins 30 % ou reposer sur la réalisation d’au moins deux travaux d’isolation/modernisation (toiture, murs, chaudière, etc.).

Tout contribuable domicilié en France peut prétendre à la loi Denormandie, que l’acquisition soit réalisée en nom propre, en SCI (hors démembrement de propriété) ou en indivision.

Le logement doit être loué nu comme résidence principale, soumis à des conditions de ressources pour le locataire et à des plafonds de loyers déterminés par le zonage (A, A Bis, B1, B2, C).

Il est possible de louer à un ascendant ou un descendant à condition qu’il ne soit pas rattaché au même foyer fiscal.

Le taux de réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée de location :

• 12 % pour un engagement de 6 ans,
• 18 % pour un engagement de 9 ans,
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

La réduction s’applique sur le prix de revient (prix d’achat + frais de notaire + travaux), dans la limite de 300 000 € par an (avec un maximum de deux opérations). Elle est étalée chaque année sur la période d’engagement : par exemple, pour un investissement de 200 000 € et une location de 9 ans, la réduction sera 200 000 € × 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + frais de notaire + travaux). Ils doivent être réalisés par une entreprise RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et viser une amélioration d’au moins 30 % de la performance énergétique ou inclure deux types de rénovation parmi :

• Isolation des combles,
• Isolation des murs extérieurs,
• Changement de fenêtres,
• Remplacement de chaudière,
• Mise à niveau du système de production d’eau chaude sanitaire.

Les travaux doivent être achevés avant la mise en location, et l’investisseur dispose de 12 mois après leur achèvement (ou après l’acquisition si celle-ci est postérieure) pour louer le logement.

Les immeubles doivent se situer dans l’une des 222 communes du plan « Action Cœur de Ville » ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT), soit plus de 1 900 villes. Le zonage ABC influe sur le plafonnement des loyers et les ressources des locataires. Chaque zone (A Bis, A, B1, B2, C) possède ses propres seuils, définis par l’Administration Fiscale en fonction du marché locatif local.

Bien que parfois imparfait, ce zonage demeure la référence. Lors du changement de locataire, on applique les plafonds en vigueur l’année en cours. Si un locataire voit ses ressources évoluer au-delà du plafond, la location n’est pas remise en cause ; seul le respect du plafond au moment de la mise en place du bail est exigé.

L’investissement est plafonné à 300 000 € par an, avec la possibilité d’acquérir deux logements annuellement. Il est également soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € de réduction d’impôt par an). Toutefois, il reste cumulable avec d’autres dispositifs locatifs (Pinel, etc.), tant que l’ensemble respecte ce plafond total.

Par exemple, un couple peut disposer d’un crédit d’impôt pour employé à domicile, d’un investissement FCPI et d’une opération Denormandie, tant que la somme des réductions ne dépasse pas 10 000 € annuels.

L’avantage fiscal Denormandie débute à la date d’achèvement des travaux (ou après l’achat si celui-ci est postérieur). La réduction s’impute alors sur l’impôt dû au titre de cette même année.

Le logement doit être loué nu comme résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans (pouvant aller jusqu’à 9 ou 12 ans au total). L’investisseur dispose de 12 mois pour mettre le bien en location et, s’il ne respecte pas ce délai, perd le bénéfice du dispositif.

En plus de la réduction d’impôt, certains frais sont déductibles du revenu global (dans la limite de 10 700 €) : la taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt, les primes d’assurance loyers impayés, etc. Les intérêts d’emprunt, eux, ne sont pas déductibles du revenu global ; ils sont reportables et déductibles pendant dix ans sur les revenus fonciers.

Si la réduction d’impôt dépasse l’impôt à payer sur une année, l’excédent est perdu (il n’est pas reportable). Ainsi, un investisseur dont l’impôt annuel est de 3 000 € et la réduction Denormandie de 4 000 € aura un impôt nul, mais ne profitera pas pleinement des 1 000 € supplémentaires.

En revanche, s’il cumule cette réduction avec un crédit d’impôt (par exemple pour un employé à domicile), il pourra descendre l’impôt à zéro et recevoir un crédit d’impôt si la somme des avantages dépasse le montant dû.

Une fois l’investissement réalisé, les conditions (taux, durée de location, etc.) sont figées. Les éventuelles modifications ultérieures du dispositif (suppression, révision du taux ou des travaux éligibles) n’affectent pas un investissement en cours. Seuls peuvent évoluer les plafonds de loyers et de ressources au fil des années ; on applique les plafonds en vigueur lors d’un nouveau bail.