Loi Malraux Bordeaux : investir dans le centre historique de Bordeaux
Restauration patrimoniale, réduction d’impôt jusqu’à 30 % et marché locatif prisé
Bordeaux, un cadre Malraux de premier plan. Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, Bordeaux conjugue un site patrimonial remarquable (SPR) doté d’un PSMV et une attractivité résidentielle/touristique soutenue. Acquérir un immeuble ancien dans ce périmètre permet d’allier préservation du bâti et optimisation fiscale via la loi Malraux, dans un marché où la demande de logements de caractère reste forte.
Mis à jour le 22 septembre 2025
Par Bruno Petit
3 minutes
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Sommaire
- Pourquoi investir en loi Malraux à Bordeaux ?
- Un cadre unique : le Site Patrimonial Remarquable de Bordeaux
- Les avantages fiscaux de la loi Malraux
- Demande locative et marché dynamique
- Conditions pour profiter de la loi Malraux à Bordeaux
- Découvrez nos biens éligibles Malraux à Bordeaux
- Malraux à Bordeaux : un couple « patrimoine + fiscalité » gagnant
- FAQ – Loi Malraux Bordeaux
La loi Malraux constitue un levier fiscal attractif pour les investisseurs qui veulent à la fois investir dans le patrimoine historique de Bordeaux et profiter d’importantes réductions d’impôt. Réputée dans le monde entier pour ses vignobles et son architecture de caractère, la capitale girondine, dotée d’un vaste Site Patrimonial Remarquable (SPR), offre un terrain d’investissement privilégié.
Pourquoi investir en loi Malraux à Bordeaux ?
Bordeaux est un trésor architectural classé UNESCO. Son Site Patrimonial Remarquable (SPR) englobe les quartiers historiques les plus recherchés. En réhabilitant un immeuble ancien dans ce périmètre, l’investisseur :
- participe à la sauvegarde d’un centre‑ville d’exception ;
- bénéficie d’une réduction d’impôt jusqu’à 30 % (taux PSMV) sur 400 000 € de travaux maximum sur 4 ans ;
- profite d’un marché locatif premium, sans plafonds de loyer.
Un cadre unique : le Site Patrimonial Remarquable de Bordeaux
Depuis 2016, le secteur sauvegardé bordelais est classé SPR. Il couvre notamment :
- Triangle d’Or – façades haussmanniennes et commerces de luxe ;
- Saint‑Pierre / Saint‑Paul – cœur médiéval pavé ;
- Les Chartrons – ancien quartier négociant, très prisé aujourd’hui ;
- Jardin Public, place Gambetta, quais de Garonne.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) encadre chaque projet : matériaux, couleurs, toitures, ouvertures… garantissant la cohérence architecturale.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
- 30 % de réduction d’impôt dans le périmètre PSMV du SPR ;
- 22 % dans les zones patrimoniales éligibles sans PSMV ;
- Plafond global : 400 000 € de travaux sur 4 ans (100 000 € par an en moyenne) ;
- Aucun plafonnement des niches fiscales : avantage imputé hors plafond des 10 000 € ;
- Déduction immédiate l’année du paiement des factures de chantier ;
- Obligation de location nue 9 ans (résidence principale du locataire).
Dispositif Malraux 2025
Jusqu’à 120 000 € de réduction
Financez la restauration d’immeubles de caractère et réduisez jusqu’à 30 % du coût des travaux.
Demande locative et marché dynamique
Bordeaux a enregistré 7 millions de nuitées marchandes en 2023. Les biens rénovés dans le SPR se louent rapidement auprès :
- de jeunes actifs attirés par le dynamisme économique ;
- d’expatriés et cadres du vin / aéronautique ;
- de seniors en quête d’un pied‑à‑terre haut de gamme.
Absence de plafonds de loyers = rentabilité potentielle élevée pour un actif patrimonial rare.
Conditions pour profiter de la loi Malraux à Bordeaux
- Bien situé en SPR (PSMV = 30 % / PVAP = 22 %).
- Dossier de travaux validé par l’Architecte des Bâtiments de France.
- Dépenses éligibles : restauration complète (gros œuvre, second œuvre, honoraires).
- Location nue 9 ans à l’issue des travaux.
Découvrez nos biens éligibles Malraux à Bordeaux
Malraux à Bordeaux : un couple « patrimoine + fiscalité » gagnant
Dans le SPR de Bordeaux, la loi Malraux offre un levier puissant : réduction jusqu’à 30 % sur des travaux encadrés et valorisants, dans des quartiers où la demande ne se dément pas. Bordeaux est une destination phare pour investir en Malraux, vous sécurisez l’avantage fiscal et le potentiel patrimonial de votre investissement.
FAQ – Loi Malraux Bordeaux
Quels quartiers donnent droit au taux 30 % ?
Tout immeuble situé dans le périmètre du SPR couvert par le PSMV : Saint‑Pierre, Triangle d’Or, Chartrons, quais, Jardin Public…
Le loyer est‑il plafonné ?
Non : aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire. Seul l’engagement de location nue 9 ans est requis.
Comment est calculée la réduction ?
22 % ou 30 % appliqués sur le montant TTC des travaux payés (plafond 400 000 € sur 4 ans). Imputation l’année du paiement.
Loi Malraux à Bordeaux : points clés
- 30 % de réduction d’impôt dans le PSMV bordelais (SPR UNESCO).
- Aucun plafonnement de niche : avantage fiscal intégral.
- Marché locatif premium : forte demande, loyers libres.
- Patrimoine valorisé : revente facilitée d’un bien rare et rénové.
Cet article fait parti de la série où investir en loi Malraux ?
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