Loi Malraux Nice : investir en loi Malraux dans le vieux Nice
Restauration patrimoniale et réduction d’impôt jusqu’à 30 %
Entre façades pastel, art baroque et douceur méditerranéenne, Nice offre un terrain rêvé aux investisseurs qui souhaitent conjuguer préservation patrimoniale et forte réduction d’impôt grâce au dispositif Malraux.
Mis à jour le 22 septembre 2025
Par Bruno Petit
3 minutes
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Sommaire
Imaginez acquérir une bâtisse au charme méridional, nichée dans les ruelles colorées du Vieux‑Nice, puis effacer jusqu’à 30 % de vos travaux de votre impôt. La loi Malraux à Nice permet de transformer ce rêve en stratégie patrimoniale concrète.
Nice, classée UNESCO pour son « paysage urbain de la Riviera », dispose d’un vaste Site Patrimonial Remarquable (SPR) où les rénovations Malraux profitent d’avantages fiscaux majeurs. Voici les points clés à connaître avant de se lancer.
Nice : un patrimoine architectural unique sur la Riviera
Entre façades ocre, architectures Belle Époque et ruelles pavées, Nice séduit autant les touristes que les investisseurs. Son SPR couvre plusieurs secteurs emblématiques :
- Vieux‑Nice : venelles étroites, façades pastel, ambiance provençale.
- Place Masséna : cœur névralgique au dallage noir et blanc.
- Cours Saleya : marché aux fleurs et terrasses animées.
- Colline du Château : vestiges médiévaux et vue mer panoramique.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) encadre chaque chantier : matériaux, couleurs et volumes sont validés par l’Architecte des Bâtiments de France, garantissant l’authenticité des restaurations.
Pourquoi la loi Malraux est idéale à Nice ?
Le dispositif Malraux récompense les rénovations complètes dans les SPR. À Nice, il combine :
- Une réduction d’impôt de 30 % des travaux dans le périmètre PSMV (ou 22 % hors PSMV).
- Aucun plafonnement des niches fiscales : l’économie Malraux n’entre pas dans le plafond de 10 000 €.
- Des loyers non plafonnés : parfait pour la location de caractère ou la saisonnière haut de gamme.
Dispositif Malraux 2025
Jusqu’à 120 000 € de réduction
Financez la restauration d’immeubles de caractère et réduisez jusqu’à 30 % du coût des travaux.
Potentiel locatif et marché dynamique
Avec plus de 5 millions de visiteurs par an, Nice présente un marché locatif animé :
- Demande continue des touristes et actifs des secteurs tourisme & tech.
- Tarifs premium dans le Vieux‑Nice : 6 000 € – 8 500 €/m² avant travaux ; forte valeur de revente après rénovation.
- Aucun plafonnement de loyer ni de ressources du locataire.
Conditions d’éligibilité pour profiter de la loi Malraux à Nice
- Localisation : immeuble situé dans le SPR niçois (PSMV = 30 %, PVAP = 22 %).
- Travaux complets : gros œuvre + second œuvre + façades, validés par la DRAC.
- Engagement de location nue : 9 ans (sans plafond de loyer).
- Plafond travaux : 400 000 € sur 4 ans, reportable si tranche non consommée.
Nos programmes Malraux à Nice
Nice et la loi Malraux : le duo gagnant
Rénover un immeuble ancien niçois, c’est :
- Effacer jusqu’à 120 000 € d’impôt (30 % de 400 000 €).
- Profiter d’une valorisation patrimoniale durable dans une ville ensoleillée et internationale.
- Détenir un actif rare, facilement loué ou revendu.
Prêt à conjuguer optimisation fiscale et dolce vita ? La loi Malraux à Nice vous ouvre la porte d’un investissement à la fois rentable et chargé d’histoire.
Quels quartiers ouvrent droit au taux 30 % ?
Tout immeuble situé dans le périmètre PSMV du SPR : Vieux‑Nice, Place Masséna, Cours Saleya, Colline du Château, etc.
Existe‑t‑il un plafond de loyer ?
Non. La loi Malraux n’impose ni plafond de loyer ni condition de ressources. Seule compte la location nue pendant 9 ans.
Quelle part de mes travaux puis‑je déduire ?
30 % (ou 22 %) du montant TTC des travaux payés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. La réduction s’impute l’année du paiement des factures.
Loi Malraux à Nice : points clés
- 30 % de réduction d’impôt dans le cœur historique niçois (SPR & PSMV).
- Niches fiscales illimitées : l’avantage sort du plafond de 10 000 €.
- Demande locative premium grâce au tourisme et au dynamisme économique.
- Valorisation patrimoniale d’un bien rare, restauré et situé sur la Riviera.
Cet article fait parti de la série où investir en loi Malraux ?
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