Malraux, Monument Historique ou Denormandie : quel dispositif défiscalisant choisir ?
Comparatif des trois régimes phares pour défiscaliser dans l’immobilier ancien
Malraux, Monument Historique et Denormandie sont les trois grands leviers de défiscalisation dans l’immobilier ancien ou rénové. Leur point commun : financer la restauration d’un bien à louer et bénéficier en contrepartie d’une réduction ou d’une déduction d’impôt. Leur force : s’adapter à presque toutes les tranches d’imposition et à tous les projets patrimoniaux.
Mis à jour le 29 juillet 2025
Par Bruno Petit
4 minutes
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Sommaire
Les dispositifs Malraux, Monument Historique et Denormandie ciblent des biens situés en centre‑ville ou dans des communes au bâti dégradé. Ils peuvent concerner des métropoles d’envergure (Paris, Lyon, Bordeaux) comme des villes moyennes sous tension locative. Parmi ces trois dispositifs, chacun d’entre eux à un attrait plus spécifique selon la TMI (tranche marginale d’imposition), le montant total de travaux défiscalisant et la durée de location.
Nous conseillons en théorie, pour la tranche moyenne (30%) le dispositif Denormandie, pour la tranche supérieur (41%) la loi Malraux et enfin pour la dernière tranche (45%) le texte régissant les Monuments Historiques.
En pratique, l’investisseur se trouve souvent confronté au choix entre deux possibilités, d’une part entre les dispositifs Denormandie et Malraux (1), d’autre part entre les dispositifs Malraux et Monument Historique (2) pour les plus fiscalisés. Nous vous proposons de détailler les points de comparaison de ces deux choix.
Denormandie ou Malraux : quel régime pour une TMI ≤ 41 % ?
Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI < à 41% et pourront porter sur des investissements similaires en particulier dans l’ancien.
| Points clés | Denormandie (ancien + travaux dans 245 villes) |
Malraux (SPR, PSMV ou PVAP) |
|---|---|---|
| Nature de l’investissement | Logement ancien + travaux d’amélioration énergétique ou création de surface. | Immeuble de caractère + restauration complète validée par l’ABF. |
| Réduction d’impôt | 12 %, 18 % ou 21 % (6, 9 ou 12 ans) Plafond : 300 000 €/an |
22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) Plafond : 400 000 € sur 4 ans |
| Plafonnement des niches | Oui (10 000 €/an). | Non : hors plafond. |
| Conditions de location | Loyers & ressources plafonnés. Possible de louer à un ascendant/descendant. |
Loyer libre, pas de plafond de ressources. Interdiction de louer à ses ascendants/descendants. |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans. | 9 ans (location nue). |
| Dépenses éligibles | Travaux avant le 31 déc. 2027. Au moins 25 % du coût global. |
Dépenses payées jusqu’au 31 déc. de la 3e année après PC. |
Malraux ou Monument Historique : quel régime pour une TMI > 41 % ?
Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI > à 41% et portent sur des investissements similaires (patrimonial et ancien).
| Points clés | Malraux | Monument Historique |
|---|---|---|
| Réduction / déduction | 22 % ou 30 % de réduction d’IR (plafond 400 000 € sur 4 ans). | 100 % des travaux + intérêts d’emprunt déductibles sans plafond du revenu global. |
| Plafond de niches | Hors plafond. | Hors plafond. |
| Durée d’engagement | Location nue 9 ans. | Conservation 15 ans (location facultative – 3 ans mini si loué). |
| Transmission / démembrement | Démembrer ou donner impossible avant la fin des 9 ans (sauf décès). | Démembrement ou donation possibles pendant l’engagement (exon. partielle de droits). |
| Profil cible | Investisseur à haute TMI cherchant une réduction rapide et un loyer. | Patrimonial long terme ; très forte TMI ; volonté de conserver un bien d’exception. |
Malraux, Monument Historique ou Denormandie : la synthèse
TMI ≤ 30 % : Denormandie reste la porte d’entrée la plus accessible (extension jusqu’au 31 décembre 2027).
TMI 30 – 41 % : Malraux devient plus compétitif si vous visez une réduction d’impôt élevée sans plafonnement et des loyers libres.
TMI ≥ 45 % : Monument Historique est imbattable grâce à la déduction illimitée sur le revenu global et sa grande souplesse successorale.
Il reste alors à faire le bon choix d’investissement en fonction des opportunités du marché, du moment et bien sûr de ses propres affinités. Les deux dispositifs Malraux et Monument Historique échappent au plafonnement des niches fiscales et peuvent compléter des réductions soumises au plafonnement telles que la loi Denormandie.
Pour la transmission pendant la durée du dispositif, la loi Malraux interdit toute donation pendant l’engagement de location et n’autorise le démembrement de propriété qu’en cas de décès. À l’inverse, le dispositif des Monuments Historiques permet la transmission à titre gratuit durant l’engagement de conservation, autorise le démembrement de propriété, et offre une exonération des droits de mutation à certaines conditions.
Chaque dispositif présente des caractéristiques uniques comme on le voit sur le tableau de comparaison, permettant aux investisseurs de choisir celui qui correspond le mieux à leurs objectifs patrimoniaux et financiers. Les dispositifs Malraux et Monument Historique sont conseillés pour les investisseurs friands de biens prestigieux et de lieux uniques.
Afin de valider son choix, il conviendra de se faire conseiller par un spécialiste de la gestion de patrimoine car chaque foyer fiscal est unique et a son lot de particularités.
Nos programmes éligibles Malraux, Monument Historique ou Denormandie
FAQ – Dispositif défiscalisant dans l’ancien
Puis‑je combiner Denormandie et déficit foncier ?
Oui : les travaux non retenus dans le plafond Denormandie peuvent créer du déficit foncier imputable sur vos revenus fonciers – dans la limite légale de 10 700 € par an.
Malraux et MH sont‑ils cumulables sur un même foyer ?
Oui, les deux régimes sont hors plafonnement de niches ; rien n’interdit de détenir un bien Malraux et un bien Monument Historique, sous réserve de respecter leurs propres engagements (location 9 ans pour Malraux, conservation 15 ans pour MH).
Quelles villes offrent du Denormandie en 2025 ?
Le dispositif couvre 245 communes de taille moyenne, souvent en plein renouveau : Limoges, Troyes, Calais, Béziers, Perpignan, etc. Les travaux doivent représenter ≥ 25 % du coût global et améliorer la performance énergétique.
Dispositifs de défiscalisation dans l’ancien : à retenir
- Denormandie : jusqu’à 21 % de réduction, plafonné niches, TMI ≤ 30 %.
- Malraux : 22 % / 30 % de réduction, hors plafond, loyer libre, TMI ≥ 30 %.
- Monument Historique : déduction illimitée, conservation 15 ans, idéal TMI ≥ 45 %.
- Choix = fiscalité + stratégie patrimoniale .
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