Que faire de son investissement locatif après la défiscalisation ?
Sortie de défiscalisation : revendre, conserver ou passer en meublé ?
La fin d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier…) ne doit rien au hasard : c’est le moment d’arbitrer pour maximiser votre rentabilité future. Revente, poursuite en location nue ou bascule vers la location meublée (LMNP) : voici comment analyser chaque option.
Mis à jour le 24 juillet 2025
Par Ilan Eskenazi
4 minutes
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Sommaire
La sortie de défiscalisation immobilière est une étape charnière : l’investisseur retrouve sa liberté et peut s’affranchir des contraintes (plafonds de loyers, durée d’engagement, conditions de ressources).
Trois stratégies principales s’offrent alors à vous, à calibrer selon votre fiscalité marginale, votre horizon patrimonial et l’état du marché local.
Revendre le bien immobilier
La revente est envisageable une fois l’engagement locatif totalement expiré. Aucune action (mandat, annonce, promesse) ne doit être initiée avant la fin officielle du dispositif, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
- Questions clés : marché local porteur ? Logement bientôt libre (valeur de présentation supérieure d’un bien vacant) ? Prix net vendeur couvrant le capital restant dû et frais ?
- Fiscalité de la plus-value : abattements pour durée de détention (exonération d’IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans). Les déficits fonciers imputés sur le revenu global au cours des trois dernières années doivent être réintégrés si la location cesse avant l’échéance du délai de conservation.
Astuce : faire réaliser une estimation contradictoire (agence + notaire) permet d’objectiver la décision. En cas de plus-value modeste, la poursuite de l’exploitation peut s’avérer plus rentable qu’une vente précipitée.
Poursuivre en location nue
Option la plus simple : vous sortez du dispositif mais continuez la location vide “classique”. Avantages : aucun coût de transformation, continuité du locataire (pas de vacance), amortissement de votre emprunt jusqu’à son extinction.
Limite fiscale : une fois les intérêts d’emprunt amortis, le bien génère des revenus fonciers positifs soumis à l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %). Pour les foyers à TMI élevée, la pression fiscale peut réduire significativement le rendement net.
Quand conserver ? Si le bien est très bien situé, faiblement endetté et que le loyer de marché reste dynamique, maintenir la location nue offre une rente immédiate et simple.
Basculer vers la location meublée (LMNP)
La conversion en location meublée non professionnelle (longue durée ou saisonnière) peut optimiser le rendement net après impôt.
- Location meublée longue durée : bail d’un an (ou 9 mois étudiant), loyer souvent 5 à 15 % supérieur au nu. Régime réel LMNP = déduction des charges (intérêts, travaux, assurance) + amortissements (bâti et mobilier) permettant de neutraliser l’impôt plusieurs années.
- Location meublée saisonnière : rendement brut potentiellement élevé (un loyer hebdomadaire pouvant valoir un loyer mensuel nu) mais gestion plus intensive, vacance accrue et frais (conciergerie 15–25 %). Soumise à réglementation locale (enregistrement, quotas, changement d’usage dans les grandes villes).
Fiscalité 2025 : au régime réel, l’amortissement continue de réduire fortement le résultat imposable. Attention toutefois aux évolutions législatives futures et à la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus-value dans certains cas (hors segments gérés bénéficiant d’exceptions). Un expert-comptable LMNP sécurise la tenue des registres et l’optimisation.
Tableau comparatif des options
| Option | Cash-flow immédiat | Fiscalité | Complexité | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|
| Revente | Capital disponible | Plus-value (abattements) | Faible (transaction) | Réorientation de patrimoine / arbitrage |
| Location nue | Rente stable | IR + PS sur revenus fonciers | Très faible | Investisseur prudent à TMI faible |
| Location meublée LMNP | Rente optimisée | Résultat souvent neutre (amortissements) | Moyenne (mobilier, compta) | Foyer fiscal élevé / optimisation retraite |
Checklist avant décision
- Évaluer valeur de marché (avis de valeur vs capital restant dû).
- Calculer rendement net après impôts dans chaque scénario (simulateur conseillé).
- Analyser régime fiscal futur (TMI, CSG‑CRDS, amortissements).
- Vérifier contraintes réglementaires (meublé / saisonnier).
- Anticiper horizon patrimonial (retraite, transmission, liquidité).
FAQ – Sortie de défiscalisation
Puis‑je vendre dès la dernière année d’engagement ?
Non. Attendez la fin effective de l’engagement locatif (ex. fin de la 9e année Pinel) avant tout mandat ou promesse. Une cession anticipée entraîne la reprise de l’avantage fiscal.
Dois‑je rembourser la réduction d’impôt obtenue ?
Uniquement si les conditions (durée, loyers, ressources) n’ont pas été respectées jusqu’à leur terme. Sinon, l’avantage acquis reste définitivement acquis.
Comment passer de la location nue à la location meublée ?
À l’issue du bail nu, vous équipez le logement selon la liste légale (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.), réalisez la déclaration d’activité (P0i) et choisissez le régime fiscal (micro‑BIC ou réel). Un expert‑comptable optimise ensuite l’amortissement.
Sortie de défiscalisation : à retenir
- Anticiper la sortie un an avant l’échéance permet d’éviter les choix précipités.
- Comparer objectivement rendement net après impôts vs plus-value immédiate.
- Le LMNP reste la voie royale pour créer une rente faiblement fiscalisée après défiscalisation.
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