Révision du Zonage ABC pour le classement des communes (sept. 2025)
Version à jour de l'arrêté du 5 septembre 2025
Le zonage ABC découpe le territoire métropolitain et outre-mer en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C, en fonction de la tension du marché du logement immobilier. Ce zonage, initialement créé en 2003 et régulièrement mis à jour, permet de répondre aux évolutions du marché immobilier en ajustant les critères d’éligibilité et les barèmes applicables aux aides relatives au logement.
Mis à jour le 30 octobre 2025
Par Ilan Eskenazi
5 minutes
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Sommaire
Le 5 septembre 2025, un nouvel arrêté ministériel (ATDL2524318A, J.O. du 6/09/2025) a reconfiguré le zonage ABC, l’outil qui conditionne l’accès aux plafonds de loyers et de ressources pour la défiscalisation (Pinel, Denormandie, Logement Locatif Intermédiaire, Loc’Avantages) et l’accession à la propriété (PTZ, PSLA, BRS). 468 communes changent de catégorie, dont une majorité vers les zones tendues (A, A bis, B1), impactant près de 2,4 millions d’habitants.
Résultat : des plafonds revalorisés et une rentabilité potentielle accrue dans de nombreux territoires.
Historique et périmètre du zonage ABC
Créé en 2003 (dispositif « Robien »), le zonage a été refondu en 2006, 2009, 2014 puis ajusté à plusieurs reprises (2019, 2022, 2023). La révision de juillet 2024 avait déjà élargi les zones tendues. La mise à jour du 5 septembre 2025 va plus loin : elle affine le classement de 468 communes, afin de coller aux tensions locales (prix, loyers, démographie, bassins de vie) et d’optimiser l’efficacité des aides et dispositifs d’investissement locatif.
Qu’est-ce que le zonage ABC ?
Défini par l’article D.304-1 du CCH, le zonage classe les communes selon la tension offre/demande et sert de base à :
- Défiscalisation : Pinel, Denormandie, LLI (Logement Locatif Intermédiaire), Loc’Avantages
- Accession : PTZ, PSLA, BRS, TVA réduite en ANRU/QPV
Répartition des zones
| Définitions synthétiques du zonage ABC | |
|---|---|
| Zone | Description |
| A bis | Paris et proche couronne : demande maximale |
| A | Grandes métropoles et marchés très tendus (Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nice…) |
| B1 | Villes moyennes dynamiques, zones frontalières et DOM hors A |
| B2 | Communes à tension modérée |
| C | Communes où l’offre excède la demande |
Périmètre et tensions des zones
Zone A bis
Comprend Paris et 97 communes d’Île-de-France (Essonne, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise) ainsi qu’une sélection de communes en province fortement tendues.
Zone A
Englobe la grande aire parisienne (hors A bis), la Côte d’Azur, l’agglo genevoise côté français et de grandes agglomérations (Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes…), ainsi que certaines communes d’outre-mer très chères.
Zone B1
Couvre des agglomérations et communes où les prix et loyers sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non classée en A bis/A, des villes de province tendues et les communes DOM non classées en A.
Zone B2
Regroupe des villes-centres de grandes aires urbaines, la grande couronne hors A/A bis/B1, et des communes à prix relativement élevés. Inclut les communes de Corse hors A/B1.
Zone C
Reste du territoire.
Critères de tension et usages du zonage
La tension se mesure par le déséquilibre offre/demande, les dynamiques démographiques et économiques (prix, loyers). Les zones A bis, A, B1 sont considérées tendues (réf. art. 18-0 bis C Annexe IV CGI) et ouvrent droit à des plafonds adaptés pour Pinel/Denormandie/Loc’Avantages, au LLI, et au PTZ (logement collectif neuf) selon calendrier réglementaire.
Ce que change la révision du 5 septembre 2025
La nouvelle carte 2025 met à jour le classement de 468 communes (majoritairement promues vers A, A bis, B1), pour mieux refléter la réalité des marchés locaux et ajuster automatiquement les plafonds de loyers et de ressources.
Détails du reclassement
| Communes reclassées par nouvelle zone | |
|---|---|
| Nouvelle zone | Nombre de communes |
| A bis | 10 |
| A | 64 |
| B1 | 247 |
| B2 | 147 |
| Total reclassées | 468 |
| Communes déclassées | 19 |
Régions les plus concernées
- Occitanie : 48 communes
- Normandie : 30
- Hauts-de-France : 30
- Auvergne-Rhône-Alpes : 26
- Grand Est : 25
- Nouvelle-Aquitaine : 22
Impacts immédiats pour l’investissement locatif
1) Plafonds de loyers revalorisés
Pinel, Denormandie et Loc’Avantages appliquent des plafonds par zone. Un passage en zone plus tendue autorise un loyer plafond plus élevé, ce qui peut améliorer le cash-flow.
| Exemple d’impact d’un reclassement A → A bis (référence Denormandie) | ||
|---|---|---|
| Zone | Plafond loyer (€/m²) | Exemple 40 m² (hors coeff.) |
| A | 14,49 | ≈ 580 €/mois |
| A bis | 19,51 | ≈ 780 €/mois |
| Différence ≈ +200 €/mois hors coefficient de surface (0,7+19/S, plafonné à 1,2). Avec le coefficient, l’écart peut approcher +235 €/mois. | ||
2) Nouvelles communes éligibles
Des communes auparavant exclues rejoignent les périmètres d’investissement locatif (Pinel/Denormandie), de loyer maîtrisé (Loc’Avantages) et d’accession aidée (PTZ, selon l’échéance réglementaire).
3) Un levier pour la production de logements
La révision cible une offre accrue en zones tendues, notamment via le LLI, afin de proposer des loyers accessibles aux classes moyennes.
Communes nouvellement classées en zones tendues (extraits)
Exemples de communes reclassées en zone A bis
- Ain (01) : Cessy, Chevry, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly
- Alpes-Maritimes (06) : Beaulieu-sur-Mer, Cap-d’Ail, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Valbonne
- Haute-Savoie (74) : La Clusaz, Megève, Chamonix-Mont-Blanc, Saint-Julien-en-Genevois
Exemples de communes reclassées en zone A
- Gironde (33) : Andernos-les-Bains, Lège-Cap-Ferret, Arcachon
- Hérault (34) : Mauguio, Pérols, Lattes, Castelnau-le-Lez
- Ille-et-Vilaine (35) : Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire, Bruz
Exemples de communes reclassées en zone B1
- Calvados (14) : Bayeux, Honfleur, Dives-sur-Mer
- Aube (10) : Troyes, Sainte-Savine
- Var (83) : Brignoles, Draguignan, Saint-Raphaël
La liste intégrale des 468 communes reclassées et des 19 déclassées est disponible via les ressources officielles (ministère, data.gouv.fr, simulateur du zonage ABC).
En résumé
| Chiffres clés de la révision du zonage 2025 | |
|---|---|
| Éléments clés | Données |
| Communes reclassées | 468 |
| Communes déclassées | 19 |
| Population concernée | ≈ 2,4 millions de personnes |
| Dispositifs impactés | PTZ, Pinel, Denormandie, LLI, Loc’Avantages, PSLA, BRS |
| Entrée en vigueur | 7 septembre 2025 (PTZ : 30 septembre 2025) |
À retenir pour les investisseurs
- Vérifiez la nouvelle zone de votre commune avec le simulateur officiel.
- Mettez à jour vos plafonds de loyers (Pinel/Denormandie).
- Ciblez les communes promues en A, A bis, B1 pour des opportunités d’investissement locatif potentiellement plus rentables.
Références :
1. Arrêté ATDL2524318A du 5/09/2025 (J.O. du 6/09/2025) — Ressources officielles : Ministère chargé du Logement, Service-Public, data.gouv.fr.
2. Zonage ABC : simulateur officiel pour vérifier le classement d’une commune.
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