Le zonage A, B, C découpe le territoire métropolitain et outre-mer en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C, en fonction de la tension du marché du logement immobilier. Ce zonage, initialement créé en 2003 et régulièrement mis à jour, permet de répondre aux évolutions du marché immobilier en ajustant les critères d’éligibilité et les barèmes applicables aux aides relatives au logement.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel, Pinel outre-mer et Denormandie.
Le zonage ABC a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien ». Il a été refondu en 2006, 2009, et 2014. Depuis 2014, quatre révisions partielles ont été réalisées, avec les dernières modifications apportées en 2019, 2022, 2023 et désormais en juillet 2024 [1].
La dernière révision, issue de l’arrêté du 5 juillet 2024, a modifié la classification de 865 communes : 48 nouvelles communes sont désormais classées en zone A bis, 142 en zone A et 675 en zone B1. Pour ces communes, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont automatiquement réajustés, augmentant ainsi la rentabilité locative et l’intérêt pour l’investissement locatif dans ces localités. Cette mise à jour permet de mieux refléter la réalité du marché immobilier et d’optimiser les dispositifs d’aide au logement en fonction des besoins actuels.
Périmètre et tensions des zones
Zone A bis
Comprend Paris et 97 autres communes d’Île-de-France situées dans l’Essonne, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise, ainsi que 26 communes en province, dont certaines dans l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l’Oise, la Haute-Savoie et le Var.
Zone A
Inclut l’agglomération de Paris (y compris la zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, et des agglomérations ou communes telles que Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes, ainsi que 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1
Regroupe certaines grandes agglomérations et communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zones A bis ou A, des villes tendues de province, ainsi que les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
Zone B2
Comprend les villes-centre de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non située en zones A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, et les communes de Corse non situées en zones A ou B1.
Zone C
Couvre le reste du territoire.
Critères de tension des zones ABC
La tension du marché immobilier est déterminée par l’adéquation ou le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Elle se mesure par des dynamiques territoriales (comme les dynamiques des bassins de vie et l’évolution de la démographie) et des indicateurs économiques, notamment les prix immobiliers et le niveau des loyers d’habitation.
Les zones caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements sont les zones A bis, A, et B1, comme stipulé par l’article 18-0 bis C de l’annexe 4 du code général des impôts. Ces zones sont particulièrement éligibles aux aides de l’État pour les dispositifs d’investissement locatif (comme le dispositif Pinel), le logement locatif intermédiaire pour les investisseurs institutionnels, et le prêt à taux zéro dans le logement collectif neuf à partir du 1er janvier 2024.
Utilisation du zonage ABC
Le zonage ABC est crucial pour déterminer le périmètre d’éligibilité et les barèmes (plafonds de loyer et plafonds annuels de ressources des locataires) applicables aux aides relatives à l’investissement locatif (Denormandie, Pinel, Loc’avantages), à l’accession à la propriété (prêt social location-accession, prêt à taux zéro, TVA à taux réduit en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville, bail réel solidaire), au logement locatif intermédiaire, et pour fixer les plafonds de loyers des logements sociaux financés en PLS.
Mise à jour des classements
La révision du 5 juillet 2024 a notamment reclassé 865 communes pour mieux refléter la tension actuelle du marché immobilier. Ainsi, des villes comme Noisy-le-Roi, Alfortville ou Ramatuelle, autrefois classées en zone B1 ou A, sont désormais en zone A bis. Cette mise à jour permet d’adapter les plafonds de loyer mensuel et les plafonds annuels de ressources des locataires aux spécificités locales du marché. Le zonage est également utilisé pour le calcul d’autres dispositifs relatifs au logement, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
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[1] Voir la liste complète des communes loi Pinel