Dispositif Jeanbrun : investir dans l’immobilier locatif avec amortissement et déficit foncier

Le dispositif Jeanbrun introduit un mécanisme d’amortissement dans le régime fiscal de la location nue. En contrepartie d’une location encadrée, l’investisseur peut déduire cet amortissement et les charges admises de ses revenus fonciers.

Ce mécanisme peut notamment intéresser les foyers disposant déjà de revenus fonciers imposables. Il peut également être étudié dans le cadre d’un premier investissement locatif, en fonction du financement, des charges, du loyer applicable et de la situation fiscale du foyer.

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des biens compatibles avec le dispositif Jeanbrun : programmes sélectionnés dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien rénové, sous réserve de la validation des critères propres à chaque opération.
• Des simulations d’investissement personnalisées : pour estimer l’incidence de l’amortissement, du déficit foncier éventuel, de l’impôt, des prélèvements sociaux et de la trésorerie.

L’objectif : vous aider à mesurer l’intérêt du dispositif Jeanbrun sans négliger les fondamentaux de l’investissement immobilier : emplacement, demande locative, prix d’acquisition, loyer plafonné et conditions de revente.

Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun ?

1. Défiscalisation orientée “revenus fonciers”

• Amortissement déductible des revenus fonciers, dans la limite du plafond annuel applicable au foyer fiscal.
• Déficit foncier possible : il peut absorber les autres revenus fonciers du foyer, puis être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, selon les règles de droit commun.
• Effet sur plusieurs années : le dispositif peut réduire l’imposition de loyers déjà perçus et améliorer la fiscalité d’un nouveau projet locatif.

2. Location longue durée encadrée

• Location nue constituant la résidence principale du locataire.
• Loyers et ressources plafonnés, avec trois niveaux possibles : intermédiaire, social ou très social.
• Engagement de location d’au moins neuf ans.
• Logique patrimoniale : l’avantage fiscal ne remplace pas la qualité du logement, de son emplacement et de son marché locatif.

À retenir : contrairement à l’ancien dispositif Pinel, il n’existe pas de zonage national limitant les communes éligibles. Le zonage reste toutefois utilisé pour déterminer certains plafonds de loyer et de ressources.

Réalisez votre simulation d’investissement Jeanbrun

• Un outil de simulation Jeanbrun : Renseignez vos données (tranches d’imposition, budget, etc.) et obtenez une estimation du gain fiscal (amortissement + déficit), de la trésorerie et de la rentabilité.

Grâce à notre équipe d’experts, vous bénéficiez :

• D’un diagnostic fiscal (TMI, revenus fonciers, capacité à imputer le déficit, cohérence de l’enveloppe).
• D’une analyse locative (loyer plafonné vs marché, tension locative, cible locataire).
• D’une sécurisation opérationnelle (conditions de location, points de vigilance, stratégie de sortie).

Investissements éligibles au dispositif Jeanbrun

1. Typologie de biens concernés

• Logements neufs : appartement acquis neuf, en VEFA ou construit par le contribuable dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Logements anciens rénovés : appartement faisant l’objet de travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères légaux de réhabilitation lourde.

La seule présence de travaux représentant 30 % du prix d’acquisition ne suffit donc pas automatiquement. La nature des travaux et le respect des critères de réhabilitation doivent être vérifiés avant l’investissement.

2. Cadre d’exploitation

• Bâtiment d’habitation collectif.
• Location nue à titre de résidence principale.
• Acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Pour un logement construit par le contribuable, dépôt de la demande de permis de construire pendant cette même période.

Principes et mécanisme de la défiscalisation Jeanbrun

1. Une déduction d’amortissement plafonnée

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement appliqué à la valeur du logement hors foncier. La valeur du terrain est fixée forfaitairement à 20 %. Dans le neuf, la base amortissable correspond donc à 80 % du prix d’acquisition net de frais. Dans l’ancien, elle correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré, le cas échéant, du montant des travaux retenus.

Le taux d’amortissement dépend de la nature du logement et de son affectation locative.

Neuf / VEFA :

• Location intermédiaire : taux d’amortissement de 3,5 %.
• Location sociale : taux d’amortissement de 4,5 %.
• Location très sociale : taux d’amortissement de 5,5 %.

Ancien avec rénovation lourde :

• Location intermédiaire : taux d’amortissement de 3 %.
• Location sociale : taux d’amortissement de 3,5 %.
• Location très sociale : taux d’amortissement de 4 %.

La somme des amortissements Jeanbrun pratiqués par le foyer fiscal est plafonnée à 8 000 € par an. Ce plafond peut être porté à :

• 10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements concernés sont affectés à la location sociale ;
• 12 000 € lorsque 50 % au moins de ces revenus sont affectés à la location très sociale.

À retenir : ces plafonds s’appliquent à l’ensemble des amortissements Jeanbrun du foyer fiscal, et non séparément à chaque logement.

2. Le “vrai levier” : le déficit foncier

Le revenu foncier est déterminé de la manière suivante :

Loyers encaissés
– charges déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurances, gestion, charges de copropriété…)
– amortissement Jeanbrun
= revenu foncier imposable ou déficit foncier

Si un déficit apparaît :

• il s’impute sur les autres revenus fonciers du foyer ;
• la fraction relevant des charges et déductions autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
• la fraction provenant des intérêts d’emprunt et la fraction excédentaire sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Point important : l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global implique en principe de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Pour approfondir ce mécanisme, consultez notre page dédiée au déficit foncier.

Les conditions de mise en location

1. Location encadrée et interdictions

• Location nue à titre de résidence principale du locataire.
• Location intermédiaire : application des plafonds utilisés pour les dispositifs Pinel et Denormandie.
• Locations sociale et très sociale : application des plafonds et du conventionnement Anah correspondant aux références Loc’Avantages.
• Loyers et ressources du locataire plafonnés.
• Impossibilité de bénéficier de l’amortissement lorsque le logement est loué à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

2. Durée et délai de mise en location

• Engagement de location : au moins neuf ans.
• Délai de mise en location : dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition dans le neuf, ou suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition dans l’ancien.
• Location effective et continue pendant la période d’engagement, sous réserve des vacances locatives admises par la réglementation.

3. Plafonds de loyers applicables en 2026

Les trois niveaux de location ne reposent pas sur une méthode de calcul identique :

Important : pour la location intermédiaire, le plafond doit être vérifié selon la zone et la surface du logement. Pour les locations sociale et très sociale, il doit être vérifié à l’adresse exacte du bien à partir des données officielles.

4. Plafonds de ressources locataires (2026)

Location intermédiaire – Métropole :

Location intermédiaire – DROM :

Location sociale :

Location très sociale :

Précision : les plafonds intermédiaires correspondent aux barèmes Pinel et Denormandie. Les plafonds social et très social relèvent des références Loc’Avantages. Des montants spécifiques s’appliquent aux logements situés dans les DROM.

À retenir : les ressources sont appréciées lors de la signature du bail à partir du revenu fiscal de référence de l’année N-2. Elles doivent être de nouveau contrôlées lors de chaque changement de locataire.

5. Points de vigilance opérationnels

• Conserver les avis d’imposition, baux, calculs de loyers et, pour les niveaux concernés, la convention Anah.
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources à chaque nouvelle location.
• Vérifier les conditions de l’option fiscale irrévocable pour le logement concerné.
• Comparer le loyer plafonné au marché locatif réel avant l’acquisition.
• Intégrer l’incidence des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente.

Nos conseils pour optimiser votre investissement Jeanbrun

1. Calibrez l’opération sur votre fiscalité foncière
   Le dispositif Jeanbrun est d’autant plus efficace si vous avez déjà des revenus fonciers imposés. Vérifiez votre niveau de loyers existants, votre TMI et votre capacité à utiliser le déficit foncier (imputation sur revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 €).
2. Choisissez le bon niveau de loyer (intermédiaire / social / très social)
   Un plafond de loyer plus bas peut améliorer l’intérêt fiscal (taux/plafonds d’amortissement plus favorables), mais réduit la recette locative. L’objectif est d’optimiser l’arbitrage loyer vs gain fiscal selon votre marché local et votre trésorerie.
3. Maîtrisez les plafonds d’amortissement
   Le plafond de base est fixé à 8 000 € par foyer fiscal. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque la condition tenant à la proportion de revenus bruts issus de locations sociale ou très sociale est satisfaite.
4. Soignez l’emplacement et la demande locative “résidence principale”
   La fiscalité ne compense pas un actif mal placé. Vérifiez la tension locative, la solvabilité des locataires au regard des plafonds de ressources, et la cohérence prix/loyer plafonné.
5. Sécurisez la conformité locative
   Contrôlez les ressources du locataire, appliquez le loyer plafond et vérifiez l’absence de lien familial exclu par le texte. L’interdiction vise le membre du foyer fiscal ainsi que les parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
6. Ancien : validez la rénovation lourde avant de signer
   Faisabilité technique, calendrier, budget, cohérence locative après travaux : une rénovation “lourde” se pilote comme un projet (marge de sécurité, assurances, réception).
7. Anticipez la stratégie de sortie
   Les amortissements admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La simulation doit donc comparer l’économie fiscale obtenue pendant la location avec la fiscalité potentielle lors de la revente.

Découvrez nos programmes éligibles au dispositif Jeanbrun

Notre sélection regroupe des programmes compatibles Jeanbrun (neuf/VEFA et opérations d’ancien rénové lourd), choisis pour leur cohérence prix/loyer, leur demande locative et leur capacité à générer une optimisation fiscale pertinente.

Avantages et inconvénients de la Loi Jeanbrun

1. Les plus

• Réduction du revenu foncier imposable : l’amortissement et les charges peuvent diminuer, voire neutraliser temporairement, l’imposition des loyers selon la situation du foyer.
• Déficit foncier mobilisable : imputation sur les revenus fonciers, puis possibilité d’imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, selon les règles de droit commun.
• Mécanisme modélisable : le calcul repose sur les loyers, les charges, le financement et l’amortissement applicable.
• Approche patrimoniale : le dispositif accompagne un investissement locatif de longue durée, sous réserve de sélectionner un actif de qualité.

2. Les points de vigilance

• Plafond annuel commun au foyer fiscal : 8 000 €, pouvant être porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions.
• Loyers et ressources plafonnés : le prix d’acquisition doit rester cohérent avec le loyer réellement autorisé.
• Engagement de neuf ans et respect continu des conditions locatives.
• Location familiale limitée : exclusion du foyer fiscal et des parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus.
• Ancien rénové : critères techniques exigeants, risques liés aux travaux, au budget et aux délais.
• Revente : les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value brute imposable.

Un dispositif au service de la défiscalisation des revenus fonciers

Le dispositif Jeanbrun peut répondre aux objectifs des investisseurs souhaitant réduire l’imposition de leurs loyers grâce à l’amortissement et au déficit foncier. Son efficacité dépend toutefois de la situation fiscale du foyer, du logement sélectionné et des conditions locatives applicables.

La cohérence du projet repose sur :

• Le bon calibrage fiscal : TMI, revenus fonciers existants, charges et capacité à utiliser un déficit.
• Le respect de l’engagement de neuf ans, des loyers plafonnés et des conditions de ressources.
• Un emplacement compatible avec le niveau de loyer retenu et la demande locative locale.
• Une simulation complète intégrant la trésorerie, le financement et la fiscalité lors de la revente.

Notre valeur ajoutée : K&P Finance vous propose des programmes susceptibles de répondre aux critères du dispositif Jeanbrun et réalise une simulation pour mesurer l’incidence de l’amortissement et du déficit foncier sur votre projet.

Investir avec le dispositif Jeanbrun permet d’envisager une réduction de l’imposition des revenus fonciers en contrepartie d’une location encadrée. Contactez-nous pour étudier votre projet et sélectionner une opération adaptée à votre profil fiscal et patrimonial.