Bailleur privé : nouveau statut fiscal pour l’investissement locatif voté à l’Assemblée
Adoption du "statut du bailleur privé" pour 2026
Les députés ont adopté, le 14 novembre, un nouveau statut du bailleur privé qui introduit un amortissement fiscal pour les locations nues à loyers encadrés, avec des bonus pour les loyers sociaux/très sociaux. Le dispositif, issu d’un compromis parlementaire autour de l’amendement I-582 et de plusieurs sous-amendements, s’appliquerait aux mises en location de 2026 à 2028 et impose un engagement de location de 12 ans. Il doit encore poursuivre son parcours législatif.
Mis à jour le 17 novembre 2025
Par Sébastien Couston
6 minutes
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Sommaire
2026 sera-t-elle une bonne année pour investir dans l’immobilier locatif ? Les députés ont adopté un statut du bailleur privé qui vise à remettre des logements à louer sur le marché, à des loyers abordables, tout en accélérant la rénovation. Voici, en langage simple, ce que le vote du 14 novembre change potentiellement pour vous, et ce qui reste à confirmer au fil de la navette.
Bailleur privé : pourquoi un nouveau statut ?
Le bailleur privé au sens large, c’est tout simplement un propriétaire (personne physique le plus souvent) qui loue un logement sur le marché « classique », par opposition aux bailleurs sociaux (offices HLM, sociétés publiques, etc.).
Le « statut du bailleur privé », c’est le nom du nouveau régime fiscal voté à l’Assemblée nationale pour les particuliers qui mettent en location des logements à loyers encadrés.
L’objectif affiché est de relancer l’investissement locatif abordable, de remettre des logements à louer dans les zones tendues et de soutenir la transition énergétique du parc existant. Après débats, majorité et opposition ont convergé sur un mécanisme d’amortissement fiscal présenté comme plus incitatif que la première copie gouvernementale.
- Avant : bailleur privé = simple propriétaire qui loue un bien, imposé aux revenus fonciers (micro ou réel).
- Dès 2026 : possibilité d’opter pour un statut de bailleur privé donnant droit à un amortissement fiscal annuel sur le prix du bien, en contrepartie de loyers encadrés et de conditions de location.
Les règles du « statut du bailleur privé » votées à l’Assemblée (PLF 2026)
Un amortissement fiscal pour les locations nues
- Logements neufs en collectif : amortissement de 3,5 %/an, avec bonus de +1 à +2 points pour les loyers sociaux et très sociaux. Les loyers doivent a minima respecter le niveau intermédiaire ; le dispositif ne vise pas les loyers libres. Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs.
- Logements anciens avec travaux : amortissement de 3 %/an si les travaux représentent au moins 20 % du prix d’acquisition, avec bonus de +0,5 à +1 point pour le social/très social.
- Point de départ : la période d’amortissement commence à la mise en location (résidence principale du locataire).
Comment fonctionne l’amortissement ?
Ce n’est pas une réduction d’impôt appliqué « en bas » de votre avis. C’est une déduction qui réduit vos revenus fonciers imposables chaque année.
Rappel : Les loyers d’un logement loué nu sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et supportent en plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Amortissement : moins d’impôt foncier (barème) et moins de prélèvements sociaux (17,2 %).
Base et taux de l’amortissement fiscal
- Base amortissable plafonnée à 80 % du prix de revient du logement (la part du terrain, réputée 20 %, n’est pas amortissable).
- Logement neuf collectif : 3,5 %/an (bonus de +1 à +2 pts si loyer social/très social).
- logement ancien avec travaux ≥ 20 % du prix : 3 %/an (bonus de +0,5 à +1 pt si social/très social).
- Plafond annuel de déduction : 8 000 € par foyer.
Quel effet sur l’impôt ?
Ordre de grandeur : Économie ≈ Déduction × (TMI + 17,2 %). Par exemple, à TMI 30 %, le gain est d’environ Déduction × 47,2 %.
Exemples rapides de calcul de l’avantage fiscal
- Exemple 1 : Logement neuf (300 000 €)
- Base amortissable : 80 % × 300 000 = 240 000 €
- Taux 3,5 % ⇒ déduction théorique 8 400 €/an, mais plafond 8 000 €.
- À TMI 30 % ⇒ économie ≈ 8 000 × 47,2 % = 3 776 €/an.
- Exemple 2 : Logement ancien avec travaux (200 000 €)
- Base amortissable : 80 % × 200 000 = 160 000 €
- Taux 3 % ⇒ déduction 4 800 €/an.
- À TMI 30 % ⇒ économie ≈ 4 800 × 47,2 % = 2 266 €/an.
À savoir : l’amortissement n’est pas cumulable avec le régime micro-foncier (dont l’abattement passerait à 50 % dans la limite de 15 000 € de loyers/an). Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges et de votre TMI.
Un engagement de location de 12 ans
La durée minimale d’engagement est portée de 9 à 12 ans (bail à loyers encadrés). L’idée : donner de la visibilité aux investisseurs et sécuriser l’offre pour les locataires.
Un plafonnement annuel de l’avantage
Le bénéfice fiscal est plafonné à 8 000 € par foyer et par an (au lieu de 10 000 € envisagés au départ).
Des garde-fous anti-effets d’aubaine
Le logement ne peut pas être loué à un proche jusqu’au 2e degré (enfants, parents, grands-parents, petits-enfants, frères/sœurs).
Calendrier d’application
Fenêtre triennale : locations intervenant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
Articulation avec le micro-foncier
L’amortissement n’est pas cumulable avec le micro-foncier. Parallèlement, l’abattement du micro-foncier serait porté de 30 % à 50 % (toujours dans la limite de 15 000 € de loyers/an). À chacun de comparer selon son profil de revenus et la nature du bien.
Les points clés des amendements adoptés pour les bailleurs privés
- Logement abordable par construction : le dispositif cible les loyers intermédiaires, sociaux ou très sociaux. Plus l’effort de loyer est important, plus le bonus d’amortissement augmente.
- Neuf collectif vs ancien avec travaux : dans le neuf collectif, le taux de base est de 3,5 % ; dans l’ancien, l’amortissement de 3 % suppose des travaux ≥ 20 %.
- Vision long terme : l’engagement de 12 ans stabilise le cadre mais implique d’anticiper vacance, charges, travaux et horizon de revente.
- Plafond annuel : l’avantage est limité à 8 000 €/an/foyer.
- Base amortissable : calculée sur 80 % du prix (le foncier étant réputé 20 %).
Où en est le parcours législatif ?
Le statut du bailleur privé a été adopté en 1re lecture à l’Assemblée nationale. Le texte poursuit sa route (navette et budget). Des ajustements sont possibles d’ici l’adoption définitive de la loi de finances. Nous mettrons cette page à jour en cas de modification.
Statut du bailleur privé – FAQ express
Est-ce le retour d’une « niche » type Pinel ?
Non : on parle d’un cadre pérenne basé sur l’amortissement fiscal et des loyers encadrés, avec un accent sur la rénovation et l’accès au logement.
À qui profite le plus ce statut ?
Aux bailleurs prêts à louer à loyers abordables en neuf collectif ou à rénover un bien ancien (travaux significatifs) en échange d’une visibilité fiscale.
Puis-je cumuler avec le micro-foncier ?
Non, l’amortissement n’est pas cumulable. En revanche, le micro-foncier verrait son abattement porté à 50 % (toujours dans la limite de 15 000 € de loyers/an). Le bon choix dépend de votre niveau de loyers et de vos charges.
Est-ce une « réduction d’impôt » ou une « déduction » ?
C’est une déduction qui diminue vos revenus fonciers imposables (donc votre IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Ce n’est pas une réduction ni un crédit d’impôt appliqué directement au montant à payer. La déduction est plafonnée à 8 000 € par foyer et par an, et calculée sur une base limitée à 80 % du prix (hors foncier).
Quand le statut du bailleur privé s’applique-t-il ?
En l’état du vote : du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028. Sous réserve de la suite du processus budgétaire.
Statut du bailleur privé – À retenir
- Amortissement fiscal sur les locations nues à loyers encadrés.
- 3,5 % dans le neuf collectif (bonus jusqu’à +2 pts),
3 % dans l’ancien avec travaux ≥ 20 % (bonus jusqu’à +1 pt). - Engagement 12 ans, plafond 8 000 €/an/foyer.
- Fenêtre 2026–2028, non cumulable avec le micro-foncier (abattement relevé à 50 % dans sa limite).
- Nature de l’avantage : une déduction (pas un crédit) qui réduit vos revenus fonciers imposables ; base limitée à 80 %.
Références :
Amendement I-582 (Rect.) adopté en séance et sous-amendements (I-4000, I-3999, I-4028, I-3970), dossiers et comptes rendus de l’Assemblée nationale, ainsi que les synthèses de presse.
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