Les trois principales formes de nue-propriété : ULS, ULI et ULL

Définition de l’Usufruit Locatif Social

L’Usufruit Locatif Social (ULS) consiste à céder temporairement l’usufruit d’un bien, par exemple pour 15 à 20 ans selon le montage, à un bailleur social (organisme HLM ou SEM). L’investisseur acquiert la nue-propriété à un prix tenant compte de l’absence d’usage et de loyers pendant cette période, puis retrouve la pleine propriété à l’échéance. Les conditions de restitution et les éventuels frais ou travaux restant à sa charge doivent être examinés dans la convention.

Bases légales et réglementaires de l’ULS

• Les bailleurs sociaux et les conventions d’usufruit relèvent notamment du Code de la construction et de l’habitation ; le montage doit préciser la durée de l’usufruit et les règles applicables aux baux.³
• La loi SRU (article 55) impose aux communes concernées de disposer d’une certaine proportion de logements sociaux. Les logements produits en ULS peuvent être comptabilisés au titre de ce quota.

Avantages de l’ULS

• Investisseur nu-propriétaire
  • Prix d’acquisition inférieur à la pleine propriété, selon la valorisation des droits dans l’opération.
  • Traitement IFI selon les règles du démembrement, détaillées plus bas.
  • Forte demande locative dans les zones “tendues” (Paris, Grand Paris, grandes métropoles).
  • Retour en pleine propriété automatique au terme de l’usufruit.
• Bailleur social (usufruitier)
  • Acquisition de l’usage locatif sans financer la pleine propriété du bien.
  • Réponse à la pénurie de logements sociaux dans les secteurs chers.
• Collectivités locales
  • Mobilisation de capitaux privés pour développer le parc social, selon le financement retenu.
  • Respect ou augmentation du quota SRU.
• Locataires
  • Accès à un loyer social dans un secteur à fort besoin.
  • Emplacement avantageux (transports, bassins d’emplois, commodités).

Cas d’usage de l’ULS

L’ULS est adapté dans les zones urbaines en tension, principalement en Ile-de-France (Paris, Grand Paris), dans les grandes agglomérations régionales (Lyon, Marseille, Lille) et sur certains littoraux où le foncier est particulièrement onéreux.

Définition de l’Usufruit Locatif Intermédiaire

L’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) suit le même principe de démembrement, mais les loyers se situent entre le logement social et le marché libre. Le bailleur, souvent un organisme institutionnel ou intermédiaire, loue à des ménages aux revenus trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour se loger facilement au prix du marché.

Bases légales et réglementaires de l’ULI

• Les logements intermédiaires répondent notamment à des conditions de loyers et de ressources définies par le CCH et les textes du régime applicable.³
• L’ULI décrit un montage en démembrement. Il ne doit pas être assimilé à un avantage Pinel ou Borloo automatiquement ouvert à l’acquéreur de la nue-propriété.
• L’usufruitier perçoit les loyers et supporte leur imposition selon son propre régime fiscal.

Avantages de l’ULI

• Investisseur nu-propriétaire
  • Prix de la nue-propriété fixé selon la durée, la valeur du bien et les conditions de l’opération.
  • Constitution d’un patrimoine dans des secteurs où existe une demande de logements intermédiaires.
  • Gestion locative assurée par l’usufruitier ; répartition des charges à vérifier dans la convention.
  • Récupération de la pleine propriété au terme, avec des modalités de restitution à anticiper.
• Bailleur intermédiaire (usufruitier)
  • Parc locatif à loyers maîtrisés.
  • Contribution à la mixité sociale et à l’équilibre du marché locatif.
• Collectivités
  • Production d’une offre « abordable » pour les classes moyennes ou les jeunes actifs.
  • Développement d’une offre à loyers plafonnés dans les secteurs concernés.
• Locataires
  • Accès à des loyers modérés, de qualité, dans les conditions propres au logement intermédiaire.
  • Situation géographique favorable (proche des emplois et services).

Cas d’usage de l’ULI

L’ULI trouve sa place dans des agglomérations dynamiques (Lyon, Bordeaux, Marseille) ou dans des zones touristiques comme le littoral où la pression locative est élevée. Il cible un public intermédiaire, dont les ressources et les besoins correspondent aux conditions du logement intermédiaire.

Définition de l’Usufruit Locatif Libre

L’Usufruit Locatif Libre (ULL) ne relève pas, par sa seule appellation, d’un régime de loyers sociaux ou intermédiaires ; il s’agit d’un démembrement contractuel conclu entre nu-propriétaire et usufruitier, sans obligations de loyers sociaux ou intermédiaires. La durée peut varier (5, 10, 15 ans…), ainsi que les conditions de mise en location ou d’occupation par l’usufruitier lui-même.

Bases légales et pratiques de l’ULL

• Principalement régi par le Code civil (articles 578 et s.). Le contrat doit respecter les règles applicables. L’usufruit accordé à une personne morale est notamment limité à trente ans par l’article 619 du Code civil.⁵
• Les notaires conseillent souvent sur les clauses spécifiques (réparations, travaux, fin d’usufruit).

Avantages de l’ULL

• Investisseur nu-propriétaire
  • Prix de la nue-propriété tenant compte de la durée d’usufruit et de la valeur économique des droits cédés.
  • Liberté de choisir un horizon d’investissement (démembrement court ou plus long).
  • Constitution ou transmission d’un patrimoine, avec une gestion locative courante confiée à l’usufruitier.
• Usufruitier
  • Fixation du loyer dans le respect du droit locatif, notamment des règles d’encadrement applicables.
  • Possibilité d’occuper le bien ou d’en tirer des revenus locatifs.
• Flexibilité contractuelle
  • Les parties définissent la répartition des charges (travaux, réparations, taxes) et prévoient le sort des baux à l’issue de l’usufruit.
  • Possibilité d’adapter le montage à des projets particuliers (rénovation d’un immeuble, occupation temporaire par l’ancien propriétaire, montage familial…).

Cas d’usage de l’ULL

L’ULL est particulièrement indiqué pour

• des biens anciens à rénover,
• des projets de transmission familiale,
• des propriétaires qui souhaitent céder la nue-propriété d’un bien en conservant temporairement son usage,
• ou des investisseurs cherchant un montage sur mesure pour des adresses adaptées à leurs objectifs patrimoniaux.