Classement 2025 des EHPAD : quel gestionnaire choisir ?

Depuis notre premier classement publié en 2014, le paysage des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) a profondément évolué : fusions, refinancements, rebranding et, surtout, une concentration toujours plus marquée autour d’une poignée de groupes privés commerciaux. Au 31 décembre 2024, quinze gestionnaires se partagent plus de 80 % des lits privés français, contre à peine 30 % au tournant des années 2000.

Le TOP 15 2025 des gestionnaires privés commerciaux (lits d’EHPAD en France)

Source : Planète Grise, Note d’analyse « EHPAD : le TOP 15 2025 », mars 2025 (données arrêtées au 31 décembre 2024).

Tendances marquantes 2024 – 2025

1. Le « Big Three » à fronts renversés

• Clariane prévoit de céder une quinzaine d’EHPAD pour réduire sa dette ; DomusVi pourrait prendre la tête en 2026.
• Emeis poursuit sa restructuration sous l’égide de la Caisse des Dépôts.

2. Une 2^e ligne solide autour de 10 000 lits

Colisée (EQT) et Domidep (I-Squared) renforcent le segment « mid-cap » après plusieurs rachats d’actifs en 2024.

3. Entre 1 000 et 2 000 lits : foisonnement et repositionnements

Groupes familiaux, fonds d’investissement ou modèles hybrides : stratégies d’allocation très diverses selon la spécialisation et l’ancrage régional.

Rendements et baux : où en est-on en 2025 ?

• Rentabilité cible : 3,8 % – 4,7 % nets sur baux neufs ; 4,0 % – 4,8 % en secondaire.
• Indexation : IRL ou ICHPAD plafonné à +2,5 %/an depuis 2023, avec clauses plancher-plafond.
• Charges bailleur : taxe foncière et renouvellement du mobilier lourd uniquement.
• Durée des baux : 9 ans, garanties corporates 12–18 mois de loyer (notations BBB/BB+).

À retenir : malgré une compression depuis les années 2010, les rendements restent supérieurs au résidentiel classique. Le statut LMP/LMNP permet toujours de neutraliser la fiscalité grâce à l’amortissement.

Découvrez notre sélection d’EHPAD 

Comment lire le classement ?

• Nombre de lits : signal de puissance, pas forcément de solidité financière.
• Répartition géographique : forte exposition régionale = plus grande sensibilité aux politiques départementales.
• Diversification d’activité : Clariane & LNA Santé combinent EHPAD et cliniques SMR.

Faut-il investir en EHPAD en 2025 ?

• Démographie : la dépendance diffuse du baby-boom débutera vers 2030.
• Cadre réglementaire : contrôle ARS renforcé depuis le scandale Orpea (2022).
• Valorisation des murs : taux de capitalisation relâchés de 30–40 pb depuis 2022.

Au tournant des années 2000, les investisseurs étaient habitués à des rendements bruts de 6 à 7 %, tirés par des ratios loyer/prix d’achat très généreux. Vingt-cinq ans plus tard, ces ratios ont été rognés, mais la rentabilité nette d’un EHPAD (environ 4 à 4,8 %) reste largement supérieure à celle d’un contrat d’assurance-vie en euros ou d’un logement résidentiel classique.

Surtout, le statut de loueur en meublé (LMP/LMNP) conserve son atout maître : la possibilité d’amortir l’immeuble et le mobilier, transformant une grande partie des loyers perçus en revenus « non fiscalisés ». Ajoutez à cela un niveau de charges supportées par le bailleur toujours faible (taxe foncière et renouvellement du mobilier lourd), et l’écart entre rendement brut et net se réduit à la portion congrue.

Reste l’essentiel : la qualité du gestionnaire et l’équilibre du bail commercial. Un loyer excédant 15 % du chiffre d’affaires hébergement + dépendance peut fragiliser l’établissement ; inversement, un bail trop favorable à l’exploitant dégrade la performance du propriétaire. L’enjeu est donc de concilier deux intérêts a priori divergents : pérennité de l’exploitation et rémunération attractive du capital investi.

Avec un marché structurellement haussier (vieillissement démographique), un cadre réglementaire désormais plus contraignant mais stabilisé, et des taux de capitalisation redevenus attractifs depuis la remontée des taux, l’Ehpad reste en 2025 une classe d’actifs à forte valeur défensive. À condition de sélectionner :

1. Un gestionnaire financièrement solide et transparent ;
2. Un bail équilibré, indexé mais plafonné, assorti de garanties suffisantes ;
3. Un foncier liquide, dans une zone où la tension sur les lits médicalisés est avérée.

En réunissant ces trois conditions, l’investisseur continue de trouver dans l’EHPAD un couple rendement-risque difficile à battre sur le marché immobilier français.