Comparatif loi Pinel vs Censi-Bouvard : lequel optimise vraiment votre impôt ?
Étude de cas Paris 15ᵉ : même quartier, deux programmes, deux fiscalités
Vous cherchez à investir dans le neuf pour réduire votre IR ? Deux dispositifs s’opposent : Pinel (logement nu, bail de 6-9-12 ans) et Censi-Bouvard (location meublée sous bail commercial, résidence services). À partir de deux programmes actuellement commercialisés dans le 15ᵉ arrondissement de Paris, nous avons poussé les chiffres : loyers, charges, fiscalité, rendements. Résultat : l’avantage financier du Censi-Bouvard se confirme… sous conditions.
Mis à jour le 24 juin 2025
Par Sophie Bequet
2 minutes
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Sommaire
Hypothèses et méthodologie
- Profil investisseur : TMI 30 %, prélèvements sociaux 15,5 %.
- Programme Pinel : studio de 26,3 m² commercialisé par BNP Paribas Immobilier.
- Programme Censi-Bouvard : chambre médicalisée de 20,04 m² gérée par Orpéa (bail 12 ans).
- Charges Pinel : 34,06 €/m²/an (Fnaim) + 10,5 % du loyer pour gestion/assurances.
- Bail Orpéa : loyer ferme + indexation plafonnée, charges résiduelles 200 €/an.
- Aucune vacance ni remise en état n’est envisagée (scénario « parfait » pour le Pinel).
Tableau comparatif synthétique
| Loi Pinel | Loi Censi-Bouvard | |
|---|---|---|
| Prix de vente TTC | 361 770 € | 366 756 € |
| Surface | 26,3 m² | 20,04 m² |
| Loyer annuel brut | 6 332 € (plafond Pinel zone A bis) |
14 597 € |
| Charges à la charge bailleur | 1 564 € | 200 € |
| Réduction d’impôt annuelle | 2 893 € (18 % sur 9 ans) |
3 666 € (11 % HT sur 9 ans) |
| Amortissement comptable | — | 2 203 € |
| Loyer annuel imposable | 4 768 € | 12 194 € |
| Loyer net + avantage fiscal | 8 599 € | 12 515 € |
| Rendement net (IR + PS inclus) | 2,12 % | 3,41 % |
[1] Charges Pinel = copropriété + gestion locative/assurances.
[2] Pinel : réduction 18 % sur neuf ans (2 %/an).
[3] Censi-Bouvard : réduction 11 % HT sur neuf ans + amortissement du solde pendant 20–30 ans.
Lecture critique des résultats
- Supériorité arithmétique du Censi-Bouvard : avec un loyer garanti élevé et peu de charges, le bail commercial écrase le Pinel sur le rendement net.
- Effet “surface” : le studio Pinel est plus grand (26 m²) mais plafonné par la zone A bis, tirant la rentabilité vers le bas.
- Fiscalité différée : l’amortissement LMNP repousse l’impôt aux calendes grecques ; attention à la plus-value à la revente.
- Liquidité patrimoniale : un studio « classique » reste plus facile à revendre qu’une chambre Ehpad.
- Dépendance au locataire unique : votre « locataire » en Censi-Bouvard est l’exploitant. Sa solidité financière = votre risque principal.
Critères de choix au-delà du rendement
| Valeur patrimoniale | Avantage Pinel – marché secondaire classique, revente à un occupant. |
|---|---|
| Visibilité des loyers | Avantage Censi-Bouvard – bail ferme 9/12 ans. |
| Gestion | Avantage Censi-Bouvard – 100 % délégée. |
| Souplesse d’occupation | Avantage Pinel – possibilité d’y habiter ou loger un proche après bail. |
| Risques spécifiques | Pinel : vacance, travaux – Censi-Bouvard : faillite exploitant, marché de niche. |
Le mot de la fin
Sur la seule équation rendement-net-d’impôt, le Censi-Bouvard l’emporte (3,4 % vs 2,1 %). Mais investir en chambre Ehpad ou en résidence services n’offre ni la même liquidité ni la même « valeur d’usage » qu’un studio Pinel. Avant de trancher, pesez :
- Votre horizon de détention (9 ans minimum dans les deux cas).
- Votre tolérance au risque exploitant (santé financière, historique, taux de remplissage).
- Votre stratégie patrimoniale : rechercher un bien transmissible/occupable ou un pur produit de rente.
Conclusion : si votre objectif premier est la rente défiscalisée avec zéro gestion, le Censi-Bouvard est pertinent ; si vous visez la revente patrimoniale ou la polyvalence (occupation future, location à un ascendant/descendant), le Pinel conserve des atouts malgré son rendement moindre.
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