Déclaration de revenus Loueur en meublé (LMNP) : mode d’emploi 2025

Micro-BIC, réel simplifié, Censi-Bouvard : suivez pas à pas la procédure pour déclarer vos revenus de location meublée en résidence de services, optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs fréquentes.

Le régime Micro-BIC : simple, mais pas toujours optimal

Trois conditions cumulatives :

• Exploitation en nom propre (entreprise individuelle, sans société).
• Franchise en base de TVA (CGI art. 293 B).
• Recettes HT ≤ 77 700 € sur l’année civile ¹ (188 700 € pour gîtes, meublés de tourisme & chambres d’hôtes).

L’administration applique d’office un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés) censé couvrir toutes vos charges. Vous n’avez donc qu’une case à renseigner sur la 2042 C PRO :

• 5ND / 5OD / 5PD → montant des loyers bruts encaissés.

À savoir : dans les résidences gérées sous bail commercial (senior, EHPAD, étudiante…), 90 % des exploitants reversent des loyers stables ; comparez donc systématiquement avec le régime réel avant de trancher.

Le régime réel simplifié : amortissements & expertise-comptable

Vous déduisez les dépenses réelles + amortissements (bâtiment ≈ 30 ans, mobilier ≈ 10 ans, frais d’acte ≈ 5 ans ²).

Deux situations :

1. Adhésion CGA/AGA + expert-comptable
   • 2042 C PRO : 5NA / 5OA / 5PA.
2. Sans centre de gestion agréé
   • 2042 C PRO : 5NK / 5OK / 5PK (résultat) + 5GA–5GJ (reports).
   • Télétransmettre 2031-SD + liasse 2033 complète.

Réduction d’impôt « frais de compta » : les adhérents CGA/AGA bénéficient d’un crédit égal aux ⅔ des honoraires (plafond 915 €) si le CA HT reste sous 77 700 €.

Cas particulier : le dispositif Censi-Bouvard (investissements 2009 – 2022)

Réduction d’impôt 11 % étalée sur 9 ans, calculée sur le prix HT + frais d’acte (hors mobilier) ³.

Conditions :

• Achat dans une résidence services neuve ou rénovée (EHPAD, seniors, étudiante, SSR).
• Bail commercial 9 ans minimum.
• Exploitation achevée ou livrée ≤ 31 déc. 2022 (tourisme classé : 2017).

2042 C PRO :

• Début de réduction : cases 7II / 7IK / 7IL.
• Base de calcul : 7MW = prix HT + frais.
• Reports non utilisés : 7SM → 7SB.

Conseils pratiques pour sécuriser votre déclaration de revenus Loueur en meublé

• Télédéclarez via impots.gouv.fr ; vos rubriques BIC/LMNP seront pré-remplies l’année suivante.
• N° SIRET obligatoire même au micro-BIC : création sur le guichet unique INPI.
• Prorata temporis : première mise en location en cours d’exercice ? Ajustez seuils et amortissements.
• TVA & bail commercial : si l’exploitant reverse la TVA, vérifiez si vous restez en franchise ou passez au réel normal.
• Comptes séparés : ouvrez un compte bancaire dédié LMNP, gage de traçabilité.
• Formulaires officiels disponibles sur le site DGFiP ⁴.

À retenir

Choisir le régime fiscal adapté (micro-BIC simplicité / réel amortissements) et renseigner correctement vos formulaires évitent redressements et perte d’avantages. Un gestionnaire solide, un bail ferme et une comptabilité rigoureuse transforment vos loyers LMNP en revenus quasi nets d’impôt.