Déficit foncier : tout savoir pour défiscaliser ces revenus fonciers

Le déficit foncier se produit lorsqu’un propriétaire a plus de charges que de recettes locatives sur un bien immobilier loué : on parle alors de « déficit foncier ». Ce surplus de charges peut s’imputer sur les revenus fonciers et, sous certaines conditions, sur le revenu global, diminuant ainsi l’impôt sur le revenu.

Il relève du régime de droit commun ; ce n’est pas un texte de loi dédié, ni une « niche fiscale ». Tout contribuable y est donc éligible, à condition de respecter les règles fiscales liées à la déclaration des revenus fonciers et à la mise en location du bien.

Ce dispositif présente plusieurs avantages :

• Il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 €), permettant de cumuler jusqu’à 10 700 € de déficit avec d’autres dispositifs, et d’augmenter ainsi la réduction d’impôt.
• Le bénéfice fiscal est immédiat : il s’applique dès la fin des travaux, en impactant directement les revenus fonciers (et potentiellement le revenu global).
• Pour les contribuables dans une tranche marginale d’imposition élevée, cela peut réduire significativement leurs revenus imposables, et potentiellement les faire changer de tranche, ce qui allège encore plus la fiscalité.12
• L’engagement de location est limité à 3 ans (à compter de la dernière année d’imputation sur le revenu global), ce qui reste bien plus court que dans d’autres mécanismes fiscaux.

Tous les contribuables français peuvent bénéficier du déficit foncier s’ils ont des investissements locatifs qui nécessitent des travaux, souvent conséquents. Ces travaux viendront diminuer les revenus fonciers et leurs cotisations sociales.

Par ailleurs, le déficit foncier étant un simple avantage découlant du régime des revenus fonciers, il peut tout à fait être associé à un autre dispositif de défiscalisation (par exemple la loi Pinel, qui, elle, est soumise au plafonnement des niches fiscales). Combiner ces mécanismes peut être une stratégie astucieuse pour réduire de manière significative la charge fiscale.

Les dépenses d’amélioration (remplacement d’équipements anciens par des plus modernes) et les dépenses de réparation et d’entretien (maintenir ou restaurer le bien en bon état sans en modifier la structure) sont déductibles. À l’inverse, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont jamais, car elles modifient la surface ou la structure du bien.

L’État a également doublé le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global (de 10 700 € à 21 400 €) jusqu’en 2025 pour encourager les rénovations énergétiques. Sont concernés, par exemple : l’isolation des murs, toitures, planchers bas, le remplacement ou la régulation du chauffage, l’installation d’équipements à énergies renouvelables, etc. Les travaux doivent être réalisés et payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, avec des devis datés après le 5 novembre 2022, et permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à A–D.

Important : Les travaux doivent être réalisés par une entreprise (factures à l’appui) pour être reconnus par l’Administration Fiscale.

Le bien peut être loué à tout type de foyer, sans condition de ressources, et il est possible de le louer à un ascendant ou un descendant, dès lors que celui-ci ne fait pas partie du foyer fiscal.

Concernant l’engagement, le logement doit être loué durant 3 ans minimum après la dernière année où le surplus de déficit foncier a été imputé sur le revenu global. Si le locataire donne son congé, le propriétaire doit s’employer à relouer le bien le plus tôt possible et être en mesure de prouver sa recherche active pour ne pas perdre le bénéfice fiscal.

Le montant et le détail des travaux doivent être déclarés via la télédéclaration sur impot.gouv.fr, dans une déclaration 2044 ou 2044 S, au même titre que les autres charges et revenus fonciers. Il n’y a pas de limite théorique au nombre d’investissements ; la seule contrainte est la capacité à générer un déficit et à l’imputer sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/21 400 €) ou à le reporter sur les revenus fonciers sur 10 ans.

• Primes d’assurance
• Provisions pour dépenses (votées ou non en copropriété)
• Frais d’agence
• Taxe foncière
• Intérêts de dettes (emprunts pour acquisition, construction, réparation ou amélioration)
• Frais de gardiennage et de concierge
• Certaines dépenses de travaux déductibles, notamment celles d’entretien et d’amélioration

Note : les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global ; ils ne sont déductibles que des revenus locatifs (pendant 10 ans).

Si, au cours d’une année, le total des charges est supérieur aux revenus fonciers, l’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. Cela permet de conserver l’avantage, même si la part imputable sur le revenu global est déjà entièrement utilisée (dans la limite de 10 700 € ou 21 400 € pour les travaux énergétiques).

Oui. Certaines SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation. Le montant de ces travaux est ensuite déductible des revenus fonciers des détenteurs de parts. C’est un moyen de mutualiser l’investissement et d’accéder aux mêmes avantages fiscaux qu’un bien détenu en direct.

Oui, sous certaines conditions, il est possible d’imputer jusqu’à 10 700 € (ou 21 400 €) de déficit foncier sur le revenu global chaque année, à condition de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Le surplus ainsi que la partie du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Voici la méthode :

1. Calculer les revenus immobiliers bruts (loyers).
2. Déduire les intérêts d’emprunt du revenu brut. Si le résultat devient négatif, ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
3. Soustraire les autres charges (taxe foncière, frais d’agence, travaux éligibles, etc.). Si le résultat est toujours négatif, vous imputez jusqu’à 10 700 € (ou 21 400 €) sur le revenu global. L’excédent éventuel est à reporter sur vos revenus fonciers ultérieurs.

Exemple : M. Dupont, célibataire, perçoit 100 000 € de revenus professionnels et 50 000 € de revenus fonciers. Après déduction de ses charges habituelles, il lui reste 35 000 € de revenus fonciers imposables. S’il effectue 30 000 € de travaux sur l’un de ses biens, il pourra déduire ce montant ; son gain fiscal dépendra de sa tranche marginale d’imposition (41 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %), soit environ 17 460 € d’économie.