Déficit foncier

Le Déficit Foncier, introduit par la loi Balladur de 1993, s’applique aux acquisitions de biens destinés à la location nue nécessitant des travaux de rénovation. En générant un déficit grâce à ces dépenses, les investisseurs peuvent bénéficier d’une défiscalisation sur leurs revenus fonciers, à hauteur de leur TMI (tranche marginale d’imposition), tout en réduisant également leurs cotisations sociales (17,2 %).

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des programmes immobiliers soigneusement sélectionnés pour leur potentiel de déficit foncier, permettant d’optimiser vos économies d’impôt sur vos revenus locatifs.
• Des simulations sur mesure : pour estimer l’impact de l’imputation du déficit sur votre portefeuille locatif global et la rentabilité de votre nouvelle acquisition.

L’objectif : Vous permettre de minimiser votre imposition sur les revenus locatifs, tout en élargissant votre patrimoine avec un bien rénové et valorisé.

Pourquoi investir avec le Déficit Foncier ?

1. Un dispositif centré sur la fiscalité des revenus fonciers

• En déduisant les charges (travaux, entretien, gestion) de vos revenus fonciers, vous réduisez directement votre bénéfice foncier imposable.
• Si les charges dépassent les loyers (c’est-à-dire que vous créez un déficit), vous annulez l’imposition foncière de l’année et pouvez même imputer le surplus sur le revenu global, jusqu’à 10 700 €.

2. Des travaux pour valoriser votre patrimoine

• Les rénovations assurent une remise à niveau ou une amélioration du bien, attirant des locataires plus solvables et diminuant la vacance locative.
• Pour un investisseur déjà détenteur de plusieurs biens, c’est une occasion de diversifier son patrimoine tout en réduisant sa facture fiscale.

3. Une grande flexibilité locative

• Aucun plafonnement de loyer ou condition de ressources : vous fixez des loyers de marché, adaptés au standing du bien.
• Le Déficit Foncier s’inscrit dans une stratégie globale de revenus immobiliers, sans restreindre votre gestion locative comme le feraient d’autres dispositifs.

Réalisez votre simulation d’investissement en Déficit Foncier

Un outil de simulation vous permettra de :

• Évaluer le montant déductible de vos loyers, et de déterminer si vous créez un déficit.
• Calculer la réduction d’impôt obtenue sur vos revenus fonciers, et éventuellement sur votre revenu global.
• Anticiper l’impact sur la rentabilité (coût des travaux, économie d’impôt, trésorerie, etc.).

Grâce à notre équipe d’experts, vous bénéficiez :

• D’un accompagnement personnalisé : Audit de votre situation (montant des loyers, charges prévues, etc.), définition de la stratégie d’imputation.
• D’une veille sur les meilleures opportunités : Biens à fort potentiel de rénovation, localisations attractives pour maximiser la rentabilité.

Le principe du Déficit Foncier et son impact sur vos revenus fonciers

1. Réduire ou annuler l’imposition sur les loyers

• Chaque année, vous déduisez les charges foncières (travaux, entretien, taxes, etc.) de vos revenus locatifs.
• Si ces charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit qui vient effacer l’imposition sur les revenus fonciers concernés.

2. Imputation sur le revenu global

• Au-delà de l’annulation de l’impôt sur vos loyers, un excédent (jusqu’à 10 700 €) peut être imputé sur votre revenu global, procurant une économie d’impôt encore plus significative.
• Le surplus de déficit éventuel est reportable sur les revenus fonciers futurs, pendant 10 ans.

3. Exemple simplifié

• Loyers annuels : 10 000 €
• Charges éligibles (entretien, travaux, gestion…) : 15 000 €
• Déficit foncier : 15 000 – 10 000 = 5 000 €
  • 0 € d’imposition sur vos revenus fonciers (vous économisez l’impôt correspondant).
  • Si vos charges dépassent encore vos loyers, vous pourriez imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global.

Le mécanisme de déduction (plafonds et reports)

1. Plafond d’imputation sur le revenu global

• 10 700 € : C’est la limite annuelle d’imputation du déficit sur le revenu global.
• Le surplus reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (ce qui continue de réduire l’imposition liée à vos loyers).

2. Traitement des intérêts d’emprunt

• Les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers.
• En cas de déficit foncier lié aux intérêts, celui-ci est reportable sur les années ultérieures, sans pouvoir augmenter l’imputation sur le revenu global.

3. Engagement de location

• Le bien doit rester loué nu (non meublé) jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit.
• En cas de cessation trop précoce de la location, le fisc peut annuler l’avantage obtenu.

Les conditions et charges éligibles pour créer un déficit

1. Nature des travaux :
   • Réparations et entretien : Remise en état, modernisation du système électrique, de la plomberie, etc.
   • Améliorations : Travaux visant à améliorer les conditions d’habitation (isolation, chauffage), sans agrandir la surface.
   • Taxes et frais de gestion : Taxe foncière, honoraires d’agence, primes d’assurance.
2. Exclusions :
   • Construction ou agrandissement : Non déductibles au titre du Déficit Foncier.
   • Les charges doivent être justifiées (factures) et réellement supportées par le propriétaire.
3. Validation fiscale :
   • Vous déclarez l’ensemble des charges et des loyers sur votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
   • Le résultat (excédent ou déficit) est reporté sur votre déclaration de revenus.

Nos conseils pratiques pour optimiser votre opération et éviter les écueils courants

1. Faites un bilan fiscal complet
   Évaluez le niveau actuel de vos revenus fonciers imposables et votre tranche d’imposition. Plus elle est haute, plus l’intérêt du Déficit Foncier est grand.
2. Sélectionnez un bien à fort potentiel de travaux
   Assurez-vous que la proportion dédiée à la rénovation est significative, pour dégager un déficit suffisamment élevé afin d’impacter l’imposition sur vos autres biens.
3. Respectez la durée de location
   Conservez le bien en location nue pendant 3 ans après imputation pour éviter de perdre l’avantage fiscal.
4. Lissez les travaux si nécessaire
   Échelonnez certaines dépenses sur plusieurs années pour étaler l’avantage fiscal et éviter un plafond inutilement dépassé la première année.
5. Faites-vous accompagner
   Une simulation détaillée (avec un expert en gestion de patrimoine ou fiscaliste) aidera à chiffrer l’effet sur l’ensemble de vos loyers, la trésorerie et la rentabilité.

Découvrez nos biens éligibles au Déficit Foncier

• Un catalogue de biens immobiliers éligibles au dispositif Déficit Foncier : Des immeubles soigneusement sélectionnés pour leur capacité à générer un déficit foncier optimal, leur emplacement stratégique et leur potentiel locatif.

Avantages et inconvénients du Déficit Foncier

1. Les plus

• Économie d’impôt substantielle : Particulièrement attractive pour les détenteurs de plusieurs biens locatifs déjà taxés.
• Souplesse : Pas de limites de loyer ou de ressources, location nue libre.
• Patrimoine amélioré : Un bien rénové attire des locataires de qualité et augmente la valeur globale du portefeuille immobilier.

2. Les points de vigilance

• Plafond de 10 700 € sur le revenu global, le surplus se reportant sur vos futurs loyers.
• Engagement de location de 3 ans : en cas de revente ou de changement de régime, l’avantage peut être remis en cause.
• Travaux éligibles : Seuls l’entretien, la réparation ou l’amélioration sont déductibles (pas d’extension ou de construction).

Déficit Foncier : Un dispositif pour réduire efficacement vos revenus fonciers

Le Déficit Foncier permet avant tout de diminuer considérablement, voire de supprimer, la taxation sur vos revenus locatifs. Si vous possédez déjà des biens locatifs générant des revenus fonciers élevés, le Déficit Foncier vous offre la possibilité de :

• Réduire fortement l’impôt sur l’ensemble de vos loyers,
• Améliorer et diversifier votre patrimoine avec un nouveau bien rénové,
• Maximiser votre défiscalisation via l’imputation sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €).

Notre valeur ajoutée : Nous vous présentons des biens spécifiquement conçus pour dégager un Déficit Foncier avantageux, et nous simulons l’impact fiscal sur vos revenus fonciers existants. 

Investir dans un bien en déficit foncier, c’est exploiter un levier efficace pour alléger l’imposition d’un parc immobilier déjà performant. Contactez-nous pour affiner votre stratégie et maximiser cet avantage fiscal !