Loi Malraux

La Loi Malraux, votée en 1962 sous l’impulsion d’André Malraux (alors Ministre de la Culture), a pour objectif de préserver l’architecture et l’identité historique des centres-villes français. Elle offre aux particuliers un puissant levier de défiscalisation immobilière, assorti de la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration.

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des biens immobiliers éligibles à la Loi Malraux : sélectionnés pour leur potentiel patrimonial et leur situation géographique (centres-villes historiques, quartiers anciens dégradés, Sites Patrimoniaux Remarquables, etc.).
• Des simulations d’investissement personnalisées : pour évaluer la rentabilité et le montant de la réduction d’impôt que vous pourriez obtenir, en tenant compte de votre situation fiscale.

L’objectif : vous aider à conjuguer investissement immobilier de caractère et optimisation fiscale, tout en participant activement à la préservation du patrimoine français.

Pourquoi investir avec la loi Malraux ?

1. Un dispositif de défiscalisation unique

• Réduction d’impôt directe : Le taux varie entre 22 % et 30 % des travaux de restauration, selon la zone (SPR avec PSMV, QAD, NPNRU, etc.).
• Plafond : 400 000 € de travaux éligibles répartis sur 4 ans, offrant une réduction d’impôt potentielle allant de 88 000 € à 120 000 €.
• Report : Vous pouvez reporter l’excédent de réduction d’impôt sur 3 ans si vous ne l’utilisez pas en totalité, soit jusqu’à 7 ans au total.

2. Des biens de caractère en hyper-centre

Les biens éligibles à la Loi Malraux sont situés dans les centres historiques ou les quartiers anciens à forte valeur patrimoniale. C’est l’assurance d’un emplacement premium, souvent difficile à trouver en temps normal, qui peut offrir :

• Un fort potentiel locatif (proximité des commodités, dynamisme urbain).
• Une valorisation solide sur le long terme (rareté et attrait patrimonial).

3. Une flexibilité locative

• Pas de plafonds de loyer ni de ressources du locataire, contrairement à d’autres dispositifs (type Pinel).
• Seule contrainte : louer le bien nu à usage d’habitation principale pendant 9 ans, sans le louer à un membre de sa famille directe.

Réalisez votre simulation d’investissement en loi Malraux

• Un outil de simulation d’investissement Malraux : Renseignez vos données (tranches d’imposition, budget, etc.) et obtenez une estimation chiffrée de la réduction d’impôt, des flux de trésorerie et de la rentabilité à long terme.

Grâce à notre équipe d’experts en loi Malraux, vous bénéficiez :

• D’un accompagnement personnalisé : De l’étude de votre situation fiscale jusqu’à la finalisation de l’acquisition.
• D’une veille permanente sur les opportunités immobilières en secteurs sauvegardés.

Les zones et travaux éligibles

1. Secteurs concernés

• Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) : Zones définies par le Code du Patrimoine, généralement des quartiers historiques dont l’intérêt architectural ou culturel est reconnu.
• Quartiers Anciens Dégradés (QAD) : Quartiers faisant l’objet d’un programme national spécifique pour remédier à la vétusté.
• Secteurs en rénovation urbaine (NPNRU) : Concentrations élevées d’habitat ancien dégradé, déclarées d’utilité publique.

Dans tous les cas, les travaux de rénovation doivent respecter l’intégrité architecturale de l’immeuble et suivre les préconisations de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

2. Nature et montant des travaux

• Restauration complète du bien, en conservant la structure existante (pas d’agrandissement).
• Les dépenses éligibles incluent notamment :
  • Réparations, entretien, améliorations (hors agrandissements).
  • Frais de gestion, primes d’assurance, impositions foncières.
  • Travaux imposés par l’autorité publique (démolition partielle, restauration des toitures, etc.).

Seul le prix du foncier (c’est-à-dire l’acquisition du bien) n’est pas éligible à l’avantage fiscal. Cependant, la valeur de ce foncier n’est pas négligeable : dans nos biens proposés, nous veillons à un équilibre entre le prix du foncier et le coût des travaux, pour assurer la cohérence de votre projet.

Principes et mécanisme de la défiscalisation

1. Réduction d’impôt calculée sur 4 ans

Une fois le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux obtenu, vous disposez de 4 ans pour entreprendre et régler les dépenses de restauration. Chaque année, vous pouvez déduire de vos impôts le pourcentage correspondant aux sommes payées dans l’exercice fiscal, dans la limite du plafond (400 000 € de travaux sur 4 ans).

2. Possibilité de report

Si la réduction d’impôt dépasse votre montant d’impôt à payer, l’excédent est reportable sur les 3 années suivantes. Vous avez donc jusqu’à 7 ans pour tirer le meilleur parti de votre investissement.

3. Location obligatoire pendant 9 ans

Après la fin des travaux, vous devez mettre le bien en location nue pendant 9 ans minimum. Cette condition est indispensable pour valider définitivement votre avantage fiscal. Il n’y a toutefois pas de contrainte de loyer ou de ressources, ce qui vous laisse toute latitude pour fixer un loyer en adéquation avec le marché local.

Deux options d’acquisition : AFUL ou Loi VIR

1. AFUL (Association Foncière Urbaine Libre)

• Les travaux sont votés en Assemblée Générale au sein de l’AFUL.
• Frais de notaire calculés uniquement sur la valeur du foncier (environ 7 % du prix d’achat).
• Les appels de fonds sont répartis selon l’avancée des travaux. Vous bénéficiez d’une plus grande flexibilité pour adapter vos paiements et optimiser votre défiscalisation.

2. Loi VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)

• Contrat encadré par le Code de la Construction (articles L262-1 et suivants).
• Le vendeur s’engage sur un prix total, un délai de livraison et des garanties semblables à la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Frais de notaire calculés sur le montant global (foncier + travaux).
• Avantage : vous bénéficiez d’une meilleure visibilité sur le coût final et les délais de la rénovation.

Nos conseils pour optimiser votre investissement Malraux

1. Faites un bilan fiscal personnalisé
   Avant de vous lancer, estimez combien vous paierez d’impôt dans les années à venir. La Loi Malraux prend tout son sens si votre impôt sur le revenu est suffisamment élevé pour profiter pleinement de la réduction.
2. Vérifiez la cohérence foncier / travaux
   Les biens Malraux impliquent souvent un ratio travaux/foncier élevé. Il est crucial que ce ratio reste cohérent avec la valeur patrimoniale et locative du bien pour garantir la réussite de votre investissement.
3. Sélectionnez un opérateur fiable
   Que ce soit en AFUL ou en Loi VIR, la qualité de la rénovation dépend grandement de l’expertise de l’opérateur. Vérifiez son historique, ses garanties et ses références.
4. Respectez strictement les démarches administratives
   Obtenir l’accord de l’ABF, déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux, souscrire des garanties… Toute omission peut remettre en cause l’avantage fiscal.
5. Misez sur l’emplacement
   Les centres-villes ou quartiers en pleine revitalisation ont souvent une demande locative forte. C’est un gage de sécurité pour louer rapidement et maintenir le bien en bon état.
6. Simulez votre investissement avec un professionnel
   Une simulation Malraux permet d’anticiper le montant des travaux, la répartition des appels de fonds, les économies d’impôts annuelles et la rentabilité locative. Mieux vaut être accompagné par un expert pour valider tous ces paramètres.

Découvrez nos biens éligibles à la loi Malraux

• Un catalogue de biens immobiliers éligibles à la Loi Malraux : Des immeubles soigneusement sélectionnés pour leur qualité architecturale, leur emplacement stratégique et leur potentiel locatif.

Avantages et inconvénients de la Loi Malraux

1. Les plus

• Réduction d’impôt élevée : Jusqu’à 30 000 € d’économies par an, selon le calendrier de vos paiements travaux.
• Patrimoine d’exception : Vous acquérez un bien au cœur d’un quartier historique, qui peut prendre de la valeur avec le temps.
• Souplesse locative : Pas de plafond de loyer, ni de condition de ressources pour le locataire.

2. Les points de vigilance

• Budget initial : Le coût total (foncier + travaux) peut être conséquent, en particulier pour des immeubles classés.
• Délais : Les approbations administratives (avis de l’ABF, délivrance du permis…) peuvent rallonger la durée du projet.
• Engagement de location de 9 ans : Nécessaire pour conserver l’intégralité de l’avantage fiscal.

Loi Malraux : Un dispositif à fort potentiel patrimonial et fiscal

La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation particulièrement avantageux pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt tout en acquérant un bien immobilier de prestige. Son succès repose toutefois sur :

• Le choix judicieux du bien (emplacement, ratio foncier-travaux, potentiel locatif).
• La maîtrise des contraintes administratives et architecturales.
• Un accompagnement professionnel pour optimiser chaque étape : de la sélection du projet jusqu’à la location sur le long terme.

Notre valeur ajoutée : Nous vous proposons directement des biens éligibles et une simulation Malraux pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de votre investissement.

En choisissant d’investir en Loi Malraux, vous préservez le charme historique de nos villes tout en bénéficiant d’un avantage fiscal exceptionnel. Contactez-nous dès aujourd’hui pour élaborer votre stratégie et commencer à réduire vos impôts dès la première année de travaux.