Démembrement immobilier : tout savoir sur l’investissement en nue-propriété

Le démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier obtient la jouissance du bien immobilier, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer. De son côté, le nu-propriétaire obtient « les murs », c’est-à-dire le droit de disposer du bien immobilier pour le vendre ou le transmettre. À l’extinction du démembrement (fin de l’usufruit) la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire ou de ses successeurs.

Le prix d’un bien immobilier vendu dans le cadre d’un montage en démembrement est décoté de la valeur de son usufruit. Les deux éléments (nue-propriété et valeur de l’usufruit) réunis vous permettent de connaître le prix en pleine propriété ainsi que le taux de reconstitution de la pleine propriété. Le prix en pleine propriété est une information mise à la disposition des acquéreurs ; il peut être comparé au prix des programmes neufs vendus dans le secteur géographique concerné.

S’agissant de biens déjà construits, il est nécessaire de vérifier l’adéquation de la valeur de la nue-propriété avec le marché de l’ancien. Des outils existent pour apprécier la pertinence des offres ; utilisez-les. Les critères d’évaluation demeurent les mêmes que dans le neuf : nue-propriété et valeur d’usufruit.

Au-delà de ces aspects techniques, le prix d’un bien intègre aussi des éléments subjectifs comme l’attractivité et le potentiel du secteur. L’exemple du Grand Paris illustre bien l’impact d’un grand projet sur la valorisation immobilière des villes concernées.

Le démembrement immobilier est aujourd’hui bien connu des établissements financiers ; nombre d’entre eux diffusent même des programmes via leur filiale immobilière. Il n’existe donc pas d’obstacle spécifique au financement, sous réserve des critères habituels (taux d’endettement, reste à vivre, qualité du programme, etc.). Le nu-propriétaire doit toutefois assumer seul le remboursement du prêt.

La réponse tient dans la convention de démembrement de propriété, annexée à l’acte de vente. Ce document détaille les droits et obligations de l’usufruitier : visites régulières, accès aux procès-verbaux d’assemblée générale, entretien, etc.

L’enjeu principal est la solidité du bailleur social (l’usufruitier) et sa capacité à gérer un portefeuille locatif sur le long terme tout en respectant ses engagements envers les locataires.

Dans les programmes que nous proposons, vous ne supportez en principe ni charges ni impôts (y compris la taxe foncière). Conformément au Code civil, art. 578, le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu de l’immeuble, il n’est pas assujetti à la taxe foncière pendant le démembrement.

Attention : les grosses réparations listées à l’article 606 du Code civil (gros murs, toitures, digues, etc.) restent à la charge du nu-propriétaire.

La valeur de la nue-propriété est exclue de l’assiette de l’IFI. Les opérations proposées permettent également d’échapper à la taxe foncière. Enfin, sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt sont imputables sur les autres revenus fonciers (3° du I de l’article 156 du CGI).

Pour bénéficier de cette dernière disposition, l’usufruit doit être détenu par un organisme HLM, une SEM ou un organisme agréé (articles L.411-2 et L.365-2 du CCH).

La mission sociale des bailleurs et leur adossement à la sphère publique (groupe Action Logement, Caisse des Dépôts, etc.) rendent le risque de faillite très limité. En cas de difficulté, les pouvoirs publics interviendraient pour garantir la continuité de la gestion locative.

C’est le bailleur social qui supporte le risque locatif, pas le nu-propriétaire. Les programmes ciblent majoritairement des locataires éligibles au PLS (cadres moyens, fonctionnaires, etc.). En 2023, le revenu fiscal de référence d’une personne seule à Paris ne doit pas dépasser 32 717 €, et celui d’un couple 48 894 €.

Le bailleur social doit respecter l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : il remet le logement en bon état d’entretien et d’habitabilité dans le mois suivant l’expiration de l’usufruit, effectue les travaux nécessaires et le met aux normes le cas échéant. Un état des lieux est réalisé avant la reprise par le plein propriétaire.

Vous pouvez revendre votre nue-propriété à tout moment. Soit les parties appliquent les règles prévues aux articles 621 du Code civil et 669 du CGI ; soit elles s’entendent sur un prix reflétant la valeur réelle de la nue-propriété et de l’usufruit restant à courir.

Le bail locatif signé avec le bailleur social précise la date de fin de contrat (articles L 253-3 à L 253-7 du CCH). Il prend fin de plein droit à l’extinction de l’usufruit (L 253-4 du CCH).

L’article L 411-3 du CCH renforce la protection du nu-propriétaire : aucune règle de maintien dans les lieux ne s’applique après la fin de l’usufruit temporaire détenu par un organisme HLM.

Un an avant le terme, le bailleur social interroge le nu-propriétaire sur ses intentions (article 253-5 CCH). Six mois plus tard, le nu-propriétaire précise s’il souhaite vendre, louer ou occuper le logement à l’issue du démembrement.

Si vous vendez au prix initial en pleine propriété, aucune plus-value n’est réalisée ; donc aucune fiscalité. En revanche, toute revente au-delà de ce prix génère une plus-value imposable selon le régime des particuliers sur la fraction excédentaire.