EHPAD d’occasion, l’investissement en revente d’EHPAD ancien

Un investissement rentable immédiatement

Le premier avantage de l’investissement dans un EHPAD d’occasion est sans nul doute la possibilité de percevoir des revenus immédiats. En effet, l’EHPAD étant déjà en activité, l’investisseur sait qu’il percevra, sans délai, un loyer régulier.

L’investisseur signe un bail commercial avec le locataire concomitamment à l’acquisition de la chambre en EHPAD. Le locataire n’est autre que l’exploitant de la résidence. Par nature, il est présent en permanence. Ainsi, c’est lui qui versera le loyer au bailleur/investisseur, que la chambre soit occupée ou non.

Un risque très faible

En acquérant une chambre dans un EHPAD en exploitation, l’investisseur peut avoir connaissance du taux de remplissage en interrogeant les responsables de la structure. Cette information permet de s’assurer de l’adéquation de l’offre de services proposés aux besoins de la clientèle locale.

La visibilité sur l’activité s’appuie sur des données démographiques durables : vieillissement de la population, augmentation du nombre de personnes dépendantes et pénurie structurelle de lits médicalisés. De plus, l’investisseur peut visiter l’établissement afin d’étudier son fonctionnement et son état. De nombreux baux commerciaux mettent à la charge du locataire la quasi-totalité des dépenses inhérentes à l’exploitation des résidences (entretien, gros travaux, mises aux normes).

Les autorisations d’ouvrir et de gérer un EHPAD sont accordées pour des secteurs géographiques déterminés par les autorités de tutelle. Ce mode d’organisation garantit des taux d’occupation élevés et donc la rentabilité des exploitations.

Une fiscalité séduisante (mise à jour 2025)

• Le statut du loueur en meublé et le régime BIC

L’investissement dans un EHPAD permet de bénéficier du statut de la location meublée. Ce statut donne accès au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux) plus avantageux que le régime foncier.

Si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 77 700 € par an, l’investisseur peut choisir entre le régime micro‑BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel. Au‑delà, le régime réel s’applique automatiquement.

Le régime réel permet de déduire la totalité des charges (gestion, assurances, taxe foncière si due, intérêts d’emprunt, frais de comptabilité…) et surtout d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui neutralise souvent l’impôt pendant de nombreuses années.

Point 2025 : la réforme prévoyant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus‑value ne s’applique pas aux EHPAD et autres résidences médico‑sociales non touristiques. L’avantage économique de l’amortissement est donc préservé à la revente, ce qui renforce l’attractivité du LMNP sur ce segment.

Dispositif LMP/LMNP 2025

Abattement jusqu’à 71 %

Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.

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Découvrez nos chambres d’EHPAD en exploitation

À ceux qui veulent se constituer un patrimoine

Investir dans l’immobilier est un acte de gestion patrimoniale. Acquérir un bien immobilier en EHPAD ne déroge pas à la règle.

L’offre dans l’ancien (biens de plus de 5 ans) concerne l’ensemble du territoire et la fourchette de prix d’une chambre est large, accessible à une population étendue d’investisseurs. L’horizon de placement est le long terme et l’activité sous‑jacente (prise en charge des seniors dépendants) est rassurante.

À ceux qui ne désirent pas s’occuper de la gestion locative

Dans un EHPAD, c’est l’exploitant qui s’occupe de toute la gestion (entretien, remplissage, facturation). Le bailleur n’a rien à gérer. L’exploitant supporte le risque locatif et opérationnel.

À ceux qui recherchent des revenus réguliers

L’une des forces de l’investissement en EHPAD est de verser des loyers réguliers au bailleur : le loyer est dû même si la chambre connaît une vacance ponctuelle, car le locataire est l’exploitant professionnel. Pour constituer des revenus complémentaires de retraite, une chambre d’EHPAD en exploitation est un très bon choix d’investissement.

Vous souhaitez revendre ou acheter un bien en EHPAD ?

Contactez directement Sophie BEQUET, experte de l’investissement en immobilier géré chez K&P Finance, au 01 42 56 60 01.

Visiter l’EHPAD

Les démarches sont comparables à celles d’un investissement immobilier classique. Prenez le temps de visiter l’EHPAD et de rencontrer la direction. Vérifiez que l’établissement propose des équipements et services modernes, en bon état.

Un EHPAD doit offrir des activités et une qualité de vie agréable : variété des parties communes, décoration, espaces thérapeutiques, restauration, jardin…

Se renseigner sur l’expérience de l’exploitant

Avant d’acheter, analysez l’exploitant : ancienneté, solidité financière, nombre d’établissements, taux d’occupation historique. Les avis en ligne sont à pondérer, les retours négatifs étant surreprésentés.

Étudier le bail commercial

Le bail commercial formalise la relation propriétaire/exploitant (répartition des charges, indexation, durée). Dans la majorité des baux proposés aux investisseurs, l’ensemble des travaux est supporté par l’exploitant (entretien courant, gros œuvre, mises aux normes). Vérifiez les clauses de renouvellement et d’indexation.

Calculer le rendement net

La notion de rendement doit être clarifiée : loyer HT ou TTC ? Net ou brut de charges (taxe foncière, comptabilité, assurance) ? Prix de vente avec frais de notaire et mobilier ? Effet fiscal intégré ou non ? Bail renouvelé ou proche de l’échéance ?

Idéalement, calculez un rendement net “tout inclus” en tenant compte du coût futur de renouvellement du mobilier. En pratique, les rendements nets (hors effet fiscal) s’inscrivent souvent entre 3 % et 7 % selon la qualité de l’actif, la durée résiduelle du bail et la localisation.