Évaluation des ressources du locataire dans le cadre d’une location intermédiaire
Choisir la bonne année fiscale pour sécuriser votre avantage
Location intermédiaire, plafonds de ressources, avis d’imposition : connaître la règle N-2 (et son exception N-1) reste indispensable pour préserver votre réduction d’impôt Denormandie, votre crédit d’impôt LLI ou votre convention Loc’Avantages.
Mis à jour le 27 juin 2025
Par Nicolas Bunoz
3 minutes
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Sommaire
Quelles sont les modalités d’évaluation des ressources du locataire dans le cadre d’une location intermédiaire ? Lorsqu’il s’agit de déterminer l’éligibilité d’un locataire à un dispositif fiscal (Denormandie, Loc’Avantages, LLI), une attention particulière doit être portée à l’année fiscale de référence. Cette étape est souvent négligée par les propriétaires, avec à la clé des erreurs coûteuses.
Évaluer les ressources du locataire : quelle année retenir ?
Le Revenu Fiscal de Référence (RFR) figure sur l’avis d’imposition N-2. Toutefois, si les revenus ont baissé en N-1 et que l’avis est disponible au moment de la signature, l’administration autorise à retenir l’année N-1. Comprendre cette dérogation évite de perdre l’avantage fiscal :
Année fiscale à prendre en compte pour les ressources du locataire
Les règles fondamentales de la location intermédiaire
- Les ressources des locataires à prendre en compte pour le plafond annuel :
En théorie, les ressources prises en compte lors d’une location intermédiaire doivent être évaluées en prenant comme référence le Revenu Fiscal de Référence (RFR) mentionné sur l’avis d’imposition du foyer fiscal du locataire de l’année N-2 par rapport à la date de signature du bail.
Concrètement, si un bail est conclu en 2023, le revenu de référence pris en compte serait celui indiqué sur l’avis d’imposition des revenus de l’année 2021, complété en 2022. Ce revenu est ensuite comparé aux plafonds de ressources en vigueur afin de déterminer l’éligibilité du locataire au dispositif intermédiaire, permettant ainsi au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt.
L’exception dans l’évaluation des ressources du locataire
- Le RFR N-1 peut être retenu sous certaines conditions :
Selon le BOFiP (III-C-1-a § 330), si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l’année de référence (année N-2), et que cette situation peut être justifiée au moment de la signature du bail par la production de l’avis d’imposition correspondant, il est possible de retenir les ressources de l’année N-1.
Ainsi, si les revenus de l’année N-1 peuvent être démontrés au moyen de l’avis d’imposition lors de la conclusion du bail et qu’ils respectent le plafond intermédiaire alors que ceux de N-2 le dépassaient, ils peuvent être pris en compte. En fournissant les justificatifs appropriés, le locataire peut prétendre au logement sans compromettre les avantages fiscaux du propriétaire.
Il est important de noter que l’avantage fiscal accordé au propriétaire dans le cadre d’une location intermédiaire n’est pas remis en question en cas d’augmentation des revenus du locataire pendant la période de location. Seuls les revenus de N-2 ou, sous condition, de N-1 déterminent la validité de l’avantage fiscal.
Quels sont les dispositifs éligibles à la location intermédiaire ?
| Dispositif | Périmètre éligible | Avantage fiscal 2025 | Engagement de location |
|---|---|---|---|
| Denormandie | Logement ancien + travaux ≥ 25 % dans 245 centres-villes (zones cœur de ville, NPNRU, ZFU) |
Réduction d’IR 12 % – 21 % (plafond 63 000 €) |
6, 9 ou 12 ans |
| Loc’Avantages | Logement nu (ancien ou neuf) + convention Anah sur tout le territoire |
Réduction d’IR 15 % – 65 % des loyers (Loc 0 / 1 / 2) |
6 ou 9 ans (12 ans si travaux subventionnés) |
| Logement Locatif Intermédiaire (LLI) | Programme neuf labellisé LLI en zones A et B1 |
TVA 10 % + exonération de taxe foncière 20 ans | Location 20 ans à loyers –15 % / –20 % |
Rappel : ces régimes ne se cumulent pas sur un même bien, et ils imposent tous un double plafond : loyer + ressources du locataire.
Découvrez nos biens éligibles à la location intermédiaire
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