IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière : calcul de l’impôt, barème etc.

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Conformément à une promesse de campagne d’Emmanuel Macron, la loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et instauré ce nouvel impôt. L’objectif : orienter l’épargne vers des actifs jugés « productifs » (financiers) et concentrer l’imposition sur l’immobilier patrimonial.

Comme son nom l’indique, l’IFI se limite aux actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable. Sont ainsi visés les immeubles bâtis ou non bâtis, les parts de SCI, SCPI, OPCI ou encore les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative d’immobilier. 

Comprendre son fonctionnement permet donc d’optimiser la structuration de son patrimoine afin de limiter la charge fiscale tout en conservant une stratégie patrimoniale cohérente.

Actifs imposables et actifs exonérés

Sont intégrés dans l’assiette IFI au 1^er janvier de l’année :

• Biens et droits immobiliers détenus en direct (maisons, appartements, terrains, parts de SCPI/OPCI, etc.).
• Fraction immobilière des titres de sociétés (SCI, SAS patrimoniale…) via le mécanisme du « look‑through ».
• Valeur de rachat des contrats d’assurance‑vie pour la seule quote‑part investie en unités de compte immobilières.

Sont exclus ou exonérés :

• Biens professionnels répondant aux critères de l’article 975 CGI.
• Logements loués meublés en qualité de LMP (sous conditions) ou biens affectés à l’activité principale.
• Placements financiers (actions, OPCVM non immobiliers, assurance‑vie fonds euros…), véhicules, meubles meublants.
• Abattement de 30 % sur la résidence principale.

Détermination de la base taxable

La base IFI correspond à la valeur vénale des actifs imposables au 1^er janvier diminuée des dettes déductibles. Les évaluations doivent refléter le prix de marché (méthode comparative, décote d’occupation éventuelle).

Dettes déductibles

Vous pouvez retrancher :

• Capital restant dû des emprunts (amortissables ou in‑fine, avec limitation).
• Dettes afférentes à l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la réparation des biens (travaux décidés et justifiés).

Limitations spécifiques (article 974 CGI) :

• Emprunts in‑fine : la dette n’est déductible qu’au prorata du temps restant (ex. : sur un in‑fine 15 ans à la 5^e année, seule la fraction 10/15 est déductible).
• Patrimoine net immobilier > 5 M€ et dettes > 60 % de ce patrimoine : la fraction excédentaire n’est déductible qu’à 50 %.
• Impôts non déductibles : taxe foncière, IFI lui‑même.

Barème IFI 2025

Le seuil d’entrée (patrimoine net taxable ≥ 1,3 M€) et l’abattement de 30 % sur la résidence principale sont maintenus. Le barème progressif demeure inchangé :

Décote IFI

Pour une base nette comprise entre 1,3 et 1,4 M€, une décote réduit l’impôt : décote = 17 500 € – (1,25 % × patrimoine net taxable). Si le résultat est positif, il s’impute sur l’IFI brut.

Plafonnement

L’IFI + impôt sur le revenu de l’année précédente ne peuvent excéder 75 % des revenus mondiaux nets. L’excédent éventuel vient en réduction de l’IFI dû.

Exemple de calcul simplifié

Données de départ (au 1^er janvier)

• Résidence principale : 600 000 € (abattement 30 % = 180 000 € → valeur retenue 420 000 €)
• Autres biens immobiliers : 1 400 000 €
• Patrimoine immobilier brut corrigé : 420 000 € + 1 400 000 € = 1 820 000 €
• Emprunt amortissable restant dû : 300 000 € (déductible)

Base nette taxable IFI : 1 820 000 – 300 000 = 1 520 000 €

La base nette excédant 1,4 M€, la décote ne s’applique pas. L’IFI net à payer (avant plafonnement 75 %) est donc d’environ 4 040 €.

Impact financier de l’IFI

L’IFI rapporte un peu plus de 2 Mds € par an (contre ~5 Mds € pour l’ISF avant 2018). Pour la majorité des anciens assujettis, la facture a diminué. Toutefois les patrimoines très immobiliers, fortement endettés en in‑fine ou dépourvus d’actifs financiers peuvent peu bénéficier de la réforme.

Réduire et optimiser son IFI

• Démembrement de propriété : acquisition de nue‑propriété (non taxable) ou donation temporaire d’usufruit (sortie de l’assiette).
• Arbitrages vers des actifs financiers (assurance‑vie, PEA, titres de sociétés non immobilières).
• Dettes structurées : financement amortissable plutôt qu’in‑fine pour éviter la limitation.
• Dons IFI : réduction d’impôt de 75 % des versements à des organismes éligibles, plafonnée à 50 000 € (soit 66 667 € de dons).

Produits « anti‑IFI » : mythe ou réalité ?

Le dispositif ne prévoit plus de réduction via souscription au capital de PME (contrairement à l’ex‑ISF‑PME). Les seuls leviers directs sont les dons et la structuration patrimoniale (démembrement, réallocation d’actifs, dettes). Une analyse personnalisée reste indispensable.

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FAQ – IFI 2025